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一、业主要慎购已设定抵押权的商品房 

由于房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，房地产开发企业买卖商品房的权利受到抵押权人优先受偿权的限制。

这种情况下，业主即使与房产商签订了依法成立的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务。

但不动产的转让是以“产权过户”为依据的，未过户前，业主不能说拥有房屋产权。

但产权证是唯一能够证明业主对房屋拥有合法权利的凭证，一旦抵押权人依法行使优先权时，房屋就会被拍卖、折价或变卖，业主就很有可能得不到产权证。 

这样，在产权证到手之前，业主要耗费大量精力去房屋所在地的产权管理部门查询所买的物业是否被房地产开发企业抵押了。

法律没有规定房地产开发企业不明示房屋抵押状况时的罚则，这对业主讲是十分不公平的事。

法律应当对它的融资渠道和经营中涉及预售、现售或已售房屋产权的行为予以约束。

商品房有风险：《购买商品房法律风险》

二、“视同接受”这种“推定” 或“默认”的表述值得商榷 

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。

房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买

受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

由此可见，《办法》中对房地产开发企业变更商品房规划、设计而影响房屋买卖合同的问题采用了“推定”或“默认”的意思表述，这不仅不合情，也不合法。 

我国《合同法》规定：

1、当事人协商一致，可以变更合同。 

2、法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定

3、当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

即合同变更需经当事人协商一致，原合同是要式合同的，需重新批准或登记后方为有效，合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。

可见，合同法严格保护依法经当事人协商一致的合同条款，禁止单方面变更合同的行为。 

但《办法》中的相关表述与《合同法》的原则不符，且以建设部部门规章的效力对抗《合同法》的效力，显然是无效的。

商品房规划、设计的变更直接关系到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，虽然变更可取得有关审批部门的准许，但是是否就可推定一定时限后，视同业主接受呢？

显然，上述客观状态的变化，直接影响到业主购买物业的判断条件，这些内容也构成了房屋买卖合同的主要条款，并在合同签订后以“登记”这种形式为必要。

而《办法》以不利于业主的“推定”或“默认”的表述，限制了业主的真实意思表示，以法律推定方式推翻 “登记”法定形式对业主的保护，尚需考虑。

三、“货不对板”的现有规定应更具有操作性 

展示样板房的宣传是房地产开发企业推介营销中最吸引业主的一种手段，迎合人们“眼见为实”的消费心理。

质量纠纷怎么避免：《如何避免商品房质量纠纷？》

依照《消费者权益保护法》的规定，经营者以实物样品方式表明商品质量状况的，应当保证其提供的商品的实际质量与表明的质量状况相符。

在现行法律中，一般情况是“谁主张，谁举证”。因此当业主认为实际得到的商品房与样板房状况不一致时，举证的责任在业主一方。

样板房是房地产开发企业布置并所有的，而“不一致”的情况往往发生在业主的商品房交付使用后，甚至是相当长一段时间后。

这样“证据”处于一种难于收集和保存的状态，这种情况下把举证责任仍归于业主，在实际中就难以操作了。 

租赁管理办法，你造了吗：《商品房屋租赁管理办法》

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新  商品房销售管理办法