首页 - 法务指南 - 买卖租房 - 商品房买卖合同的违约情形有哪些?
发表于:2015-01-26阅读量:(8396)
不管是大家庭还是小家庭,住房是民生之根本,买房对一个家庭而言都是一件大事,需要慎之又慎,然而在买房过程中,很有可能出现这样或者那样的状况。当然,这些状况并非都是不可避免的,即使无法避免我们也要学会拿起法律的武器来维护自身的合法利益。
当您看好房子,签订完合同,却发现对方违约时,该怎么办呢,该如何维护自己的利益呢?依据在哪呢?易法通小编为您归整如下:
一、预期违约
1、预期拒绝履行(主观),指合同有效成立后一直到合同约定的履行期到达之前,一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。小编为您举例:开发商在约定的交房期限届至前因房价上涨等原因明确表示不愿卖房即构成预期拒绝履行,其应承担相应的违约责任;
2、预期不能履行(客观),指在合同履行期届至前,有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。看不懂?来个小例:商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人,导致合同目的不能实现的违约。
二、实际违约
包括商品房买卖合同当事人合同履行期间不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。
同样也是“客观不能”和“主观不想”两种情况哦。
根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。(温馨提示:迟延履行时,债务人承担两种责任,分别是违约责任和损害赔偿责任。)债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。
违约责任,很多时候都是以违约金的形式进行,违约金如何约定?请慢慢滚动鼠标,看!懂!它!《商品房买卖合同违约时违约金如何确定?》
我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第二款明确规定:“房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。“而不履行,则是当事人不履行任何合同义务的表示,在此情况下,违约方应依严格责任原则承担违约责任。
法条看起来有些晕?没关系,小编帮您简化:
买方承担<——房屋交付——>卖方承担
书面交房通知——>买方不接收——>买方承担
不履行合同义务方(违约方)——>承担违约责任
三、不适当履行
虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。
根据《合同法》第112条,债务人交付的标的物有瑕疵,给债权人造成其他财产损失时,债务人还应承担损害赔偿责任, 另外根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十二条、十三条的规定,违约方亦应承担相应赔偿责任。
房屋面积不适当履行=〉所交付房屋的面积≠合同约定的房屋面积。
此种情形,可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条之规定依法处理。
易法小结:履行存在瑕疵时,给对方造成损失的,承担违约责任的同时也要承担损害赔偿责任。
当然,要了解对方是否存在违约,您首先需要懂↓↓↓
四、其它违约行为
购房合同中违约多数由开发商引起,实践当中,最为觉的开发商违约责任形态主要包括:逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设 计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等,我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。
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