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随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前先了解和掌握租凭的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成企业不必要的损失。

一、集体土地使用权租赁的程序

1、与土管部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。

2、在合同签署后，15日内由承租人到房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。

3、登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。

二、土地使用权租赁不需要政府批准

土地使用权出租，不涉及土地所有权、使用权的变更（土地的产权不变）。因此，土地使用权出租不需报人民政府批准，土管部门批准后可直接进行注册登记。

三、须符合政府规划布局

通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。

四、使用权的限制

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（用于建厂房、住房等）；但是，经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移的除外。

五、对外出租限制条件

集体土地对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的（比如：学校、影院、农机站、供销社、福利院等。）或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

六、无效合同的情形和后果

【无效合同的情形】

除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权（经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移）的行为外，其他租赁行为均无效，双方签订的合同也无效。

【无效合同的后果】

1、擅自将集体土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

2、未通过合法方式取得集体土地使用权的企业和个人，一旦合同被认定无效，兴建的厂房等设施也会被认定为违章建筑而得不到补偿。

七、充分利用现有的法律规则防范风险　　

对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则来规避法律风险：

1、租赁集体土地上已有的房屋建筑

虽然法律规定限制农村集体土地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。企业可以通过房屋满足生产经营场地的需要。但需要注意是，已有的建设用地及房屋，是通过合法的审批手续取得的。

2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权

把企业的股份转让给出租人，获得集体土地使用权。适用于刚开始经营或者经营不善（资金短缺、需要偿还债务等），需要快速解决用地问题的企业。而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议按照相应规定程序拿地，以避免因为合同无效等情形造成企业损失。

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