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新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院

民事判决书

（2014）阿市民初字第441号

原告院某某。

委托代理人高磊，新疆制衡律师事务所律师。

被告张某某。

原告院某某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人高磊、被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告院某某诉称：被告欲租赁原告场地房屋，经实地查看后，2012年1月原告与被告签订了《出租合同》。合同约定：被告租赁原告位于阿克苏红旗坡某某地的5亩院子和5间住房；租赁期自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5万元；被告应当在合同签订之日支付第一年租金5万元。若一方违约，违约方将支付守约方5万元。合同签订后，被告未向原告支付租金5万元，向原告出具5万元租金欠条，承诺2012年5月1日付清租金。至今，被告对拖欠的租金分文未付。现要求：1、解除原、被告签订的租赁合同。2、由被告支付原告2012年1月15日至2013年1月15日的租金50000元及利息3465元；3、由被告支付违约金50000元。

被告张某某辩称：2012年1月原告与被告签订《出租合同》属实。我租赁场地的目的是在该场地建棉籽脱壳厂，场地面积必须在5亩以上，否则无法经营。合同签订前，原告称院子有5亩，应当向我提供该场地土地证用于办理营业执照，双方基于信任，对场地没有实际丈量。合同签订后，2012年1月16日原告将租赁场地交付给我，当晚原告便回老家。此后原告拒绝提供土地使用证，我无法办理营业执照。同时，经我实际丈量，租赁场地只有3.5亩。原告行为已违反合同约定，我有权解除合同。2012年4月初我将租赁场地机器拆走，经我与原告电话联系，原告让我把钥匙交给隔壁邻居。4月底我就将钥匙交给原告邻居，之后由原告妹夫使用该院子。原告之诉无理，要求驳回其诉讼请求。

原告为证实自己的主张，在庭审中提交了2012年1月15日原、被告签订的《出租合同》、被告向原告出具的欠条。用以证实合同约定原、被告的权利义务及被告拖欠租金的事实。被告对该证据的真实性予以认可，对证明观点提出异议，认为是原告未能履行合同义务。本院认为：被告对该证据的真实性无异议，本院确认上述证据的证明效力。

被告为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：

1、照片7张，用于证明原告将场地收回后，在大门上书写的出租广告，所留的联系电话是原告的手机号码。被告搬出租赁场地后，该场地一直由原告的妹夫使用。原告认可在2013年5月底其将该场地对外出租。否认原告妹夫在此期间使用涉案场地。

2、《个体工商户设立登记提交材料一次性告知书》一份。用于证明被告租赁场地的目的是为了开办棉花加工厂。办理营业执照时需提交场地土地证。因原告拒绝提供租赁场地的土地证，被告无法办理营业执照。原告对该证据的真实性无异议，对证明观点不认可，认为被告没有向原告索要过土地产权证明，合同约定只是把院子租给被告，并未约定要提交土地证。本院将结合出租合同来确认该证据的关联性。

3、2014年3月22日张某某向被告出具的证明，内容为：2012年夏天五一前把机器撤走。老院说把钥匙放我们家。

4、证人吴某某当庭证词，主要内容为：张某某租院某某的房子，是在2012年，具体时间记不清楚了。租的场地没有用，什么原因不知道。张某某离开的时间记不清了。是院某某从河南给我打的电话，让张某某把钥匙交给我。打电话的时间记不清了。大概是2012年的夏天张某某把钥匙给了我，具体时间记不清。钥匙给我后，没有人再使用过这个院子。后来院某某打电话给我，让我把钥匙给他妹夫，时间也记不清了。张某某是我老婆的侄子，他一直与我们共同生活。张某某给张某某写的证明是张某某的字。张某某放钥匙的事张某某知道。用于证明被告将钥匙放在吴某某处的事实、时间。

原告对证据3、4的真实性、证明观点提出异议，称不存在打电话让吴某某接受被告钥匙的事实。本院认为：证人张某某未向法庭提出确有困难不能出庭的要求，应当出庭作证，接受当事人的咨询。现张某某证词的真实性本院不予认定。证人吴某某为原告出租场地的邻居，与原、被告均无利害关系，证人证词较为客观。原告否认证词的真实性，但没有足以反驳的相反证据，本院确认该证据的证明效力。

在本案审理期间，法庭于2014年3月31日对涉案场地面积进行丈量，租赁场地长59.4米，宽39.8米，面积为3.55亩。对此原告委托代理人、被告均无异议。

本院通过对原、被告所提供证据进行分析、认证后，确定以下案件事实：

被告欲租赁原告场地、房屋，经实地查看后，双方于2012年1月15日签订《出租合同》，合同约定：原告将红旗坡三角地五亩大院和五间住房出租给被告，租赁期限四年半，自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5万元；被告应当在合同签订之日支付第一年租金5万元，以后每年伍万元租金应在当年的元月15日之前一次性付清。在合同约定的5年租期内，每年租金伍万元一年一付，不得变更。如因违约给原告造成的经济损失，应由被告按年租金伍万元加倍赔偿给原告，原告有权解除合同及收回土地和房屋；对合同约定，双方要认真执行，如不负责无故变更或终止本合同的，将按年租金伍万元加倍赔偿给对方的经济损失，同时未违约方有权解除本合同。同时合同对原告留在租赁场地的物品进行了约定。合同签订后，被告未向原告支付租金5万元。2012年1月6日被告向原告出具5万元租金欠条，承诺2012年5月1日付清租金。2013年7月16日原告诉至本院。

本院认为：2012年1月15日原、被告签订的《出租合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力。按合同约定，原告出租给被告的应当是5亩大院和5间住房，被告应当在合同签订之日支付第一年租金5万元。在实际履行合同中，原告交付被告的场地不符合合同约定的5亩而实际为3.55亩，被告拒付原告租金至今，双方行为均违反合同约定。在先履行租赁物交付义务的原告履行义务不符合约定的情况下，原告要求被告支付违约金50000元的请求，本院不予支持。被告认为原告交付的场地面积不足，不能满足其经营需要，向原告提出了解除租赁合同的请求。经证人吴某某证实，原告同意被告将租赁场地钥匙交至吴某某处并电话通知了吴某某。被告也于2012年夏天将钥匙交至吴某某处，原告方已拿回钥匙，对外打广告出租。对此应当视为经原、被告协商一致，均同意解除租赁合同，租赁合同至被告交付吴某某钥匙时解除。原告要求解除双方租赁合同的请求已无必要。被告在接受租赁物使用期间，理应向原告交纳其使用租赁物期间的租赁费。考虑到原告交付的租赁面积与约定不符，租赁费应当按照原有约定适当减少。因吴某某证实被告交付钥匙时间是2012年夏天，具体时间不能确定，本院按夏季中旬2012年7月15日确定。因租赁合同已约定不履行合同义务的违约责任，原告要求被告支付逾期交纳租金的利息，对此无合同约定，本院不予支持。被告认为原告未能向其提交租赁场地土地证，导致其无法办理租赁场地的营业执照，因租赁合同没有约定原告必须要向被告提交场地土地证，原告也否认双方有必须提供土地证的约定，被告对此也未能提供证据证实该主张，对此本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条规定，判决如下：

一、由被告张某某支付原告院某某2012年1月15日至2012年7月15日的房屋租赁费17500元（按照合同约定租金的70%计算，4166.67×6×70%），于判决生效之日起10日内一次性付清。

二、驳回原告院某某其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。

案件受理费1184元，减半收取592元，由原告负担491元，被告负担101元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。

审判员　　马荣

二〇一四年四月二十六日

书记员　　杨鑫

房屋租赁合同纠纷