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福建省龙岩市新罗区人民法院

民事判决书

（2013）龙新民初字第5810号

原告王某某。

委托代理人董叶倩、林天文，福建金磊律师事务所律师。

被告龙岩某某房地产开发有限公司。

法定代表人林某某，董事长。

委托代理人和耀辉、何艳，福建博益律师事务所律师。

原告王某某与被告龙岩某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人董叶倩、林天文，被告龙岩某某房地产开发有限公司的委托代理人和耀辉、何艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称，2011年1月19日，原、被告双方签订合同编号为201100***的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告预售的位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村的三洋温泉综合小区第*幢***室商品房一套，总房款为292077元，首付款为152077元、银行贷款为140000元。上述合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付万分之捌（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……”被告应当在2012年12月30日之前，将具备符合该合同约定条件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之捌支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款152077元，并与中国建设银行股份有限公司龙岩分行签订的《个人住房借款合同》，中国建设银行股份有限公司龙岩分行也向被告支付了140000元。2012年12月21日，被告单方面向原告寄送收房《通知书》，可原告了解到涉案小区的消防设施等未验收合格等情况，认为被告交付的房屋不符合合同的约定，故拒收房屋，并要求被告在房屋达到合同约定的条件之后再交付。但直至起诉之日止，被告仍未履行交房手续。为此，原告诉至本院，请求判令，被告立即向原告支付逾期交房的违约金共计85520元（从2012年12月31日起至2013年12月31日止，每日按已付购房款292077元的万分之捌计算）。

被告龙岩某某房地产开发有限公司辩称，一、原告要求答辩人支付逾期交房违约金85520元没有事实和法律依据。答辩人于2012年12月21日向原告送达了《通知书》，履行了办理商品房交接的通知义务。再者，《商品房买卖合同》第八条约定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第二种方式处理：…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。二、《商品房买卖合同》第八条约定，遇约定的特殊原因，出卖人可以据实延期交房。自2010年2月-2012年12月，新罗区受天气影响天数为37天，受上述天气原因影响的期间，答辩人可以据实延期交房。三、逾期交房违约金比例约定过高，已超过银行基准利率的四倍。

原告为证明其主张，向本院提交的证据及要证明的事实有：

1、《商品房买卖合同》一份，以此证明原告于2011年1月19日向被告购买位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区第*幢***号房屋时所签订的合同，其中对于交付房屋的条件、交付期限以及逾期交房的违约责任等有明确约定的事实。

被告质证认为，对其真实性无异议。但违约责任应适用合同第八条第二、三款及附件六合同补充协议的第二条。

2、销售不动产统一发票二份，以此证明原告已向被告支付了全部购房款292077元的事实。

被告质证认为，对真实性、合法性和关联性无异议。

3、通知书一份，以此证明，2013年1月1日，原告到被告处准备收房时，被告的工作人员承认小区的消防设施等还未验收合格，并表示待验收合格之后会另行通知原告办理交房手续的事实。

被告质证认为，对真实性无异议。但对其证明主张有异议，该通知书可以证明被告已按时履行交房义务。被告不存在欺瞒行为，是否竣工验收合格是买房人交接房屋时审查范围。

4、龙岩市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案复查公告》、《建设工程竣工验收消防备案复查公告》、龙岩市公安消防支队行政审批（许可）申请受理通知书、被告在福建工商红盾网的登记基本情况一份，以此证明该被告截止到2013年6月6日才经消防验收合格的事实。

被告质证认为，对真实性、合法性和关联性无异议。

被告为证明其主张，向本院提交的证据及要证明的事实有：

1、个人住房借款合同一份，以此证明原告到2011年6月13日才签订住房公积金贷款合同，属于逾期付款的事实。

2、龙岩某某房地产开发有限公司专题气象服务报告一份，以此证明2010年2月到2012年12月新罗区受大雨及以上强度降水123天，以及受热带气旋影响37天，该期限应从交房期限中相应顺延的事实。

3、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，以此证明本案所涉商品房已经符合《商品房买卖合同》第八条约定交付条件的事实。

原告以被告提供的以上证据超出了举证期限为由，不进行质证。

4、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案复查意见书各一份，以此证明勘察、施工、设计、监理是于2012年12月25日验收合格，2014年5月23日完成竣工验收备案，消防验收合格是于2013年6月3日完成的事实。

原告经质证认为，对其真实性无异议，本案所涉商品房在2014年5月23日备案之后才满足交付条件。

5、龙岩华泰资产评估有限公司于2014年7月18日作出岩泰评报房字（2014）第146号房地产估价报告一份，以此证明原告房屋的月租金总价为560元，如果原告存在的损失也应按该租金标准计算的事实。

原告经质证认为，对真实性无异议，但原告认为被告是于举证期限届满后提出的鉴定申请，原、被告双方约定了违约金标准因而没必要进行租金鉴定，所以本评估报告不能作为本案认定事实的依据。

本院经审查分析证据认为，原告提供的证据真实、合法与本案具有关联性，对其证明力予以确认；被告提供的证据1、2、3真实、合法但不能证明被告的主张，对其证明力不予确认，被告提供的证据4、5真实、合法且与本案相关联性，对其证明力予以确认。

经审理查明，2011年1月19日，原告王某某与被告龙岩某某房地产开发有限公司签订了合同编号为201100***的《商品房买卖合同》一份，双方约定原告购买被告预售的位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村的三洋温泉综合小区第*幢***室商品房一套，总房款为292077元，其中首期房款为152077元、申请银行按揭贷款为140000元；被告应于2012年12月30日前将同时符合下列条件的商品房交付被告使用“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；…”，第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付万分之捌（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……”2011年1月19日，原告向被告支付了购房款152077元，2011年7月6日，原告向被告支付了按揭购房款140000元。2013年12月31日，本院依据被告的申请对本案所涉商品房同地段同类房屋的租金标准进行鉴定，龙岩华泰资产评估有限公司做出的岩泰评报房字（2014）第146号房地产估价报告，估价结果为本案所涉商品房同地段同类房屋的租金标准为560元。另查明，本案所涉商品房在2013年12月31日前未符合《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件。

本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告未按约定于2012年12月30日前，将符合《商品房买卖合同》第八条规定条件的商品房交付原告使用，已构成违约，应承担违约责任，但原、被告双方约定的违约金高于原告因此遭受的损失，且被告对此进行了答辩，本院参照同地段同类房屋的租金标准计算原告损失，酌情确定被告按日向原告支付已付购房款0.007%的违约金。被告辩称，2010年2月-2012年12月，新罗区受大风、大雨等天气影响天数为37天，受上述天气原因影响的期间，答辩人可以据实延期。大风、大雨等天气属施工中常见的天气现象，建设单位应预计到此类天气对工程进度的影响并采取合理措施保证按时交房，但被告未能证明其已采取合理措施，故对被告的上述答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

一、被告龙岩某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告王某某支付逾期交房违约金（从2012年12月31日起至2013年12月31日止，以购房款292077元为本金，按每日0.007%计算）。

二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1750元，由原告王某某负担1600元，由被告龙岩某某房地产开发有限公司负担150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。

审　判　长　 连　泳　泳

人民陪审员　 陈　华　灯

人民陪审员　 江　东　强

二〇一四年九月二十六日

书　记　员 　陈翠玲(代)

合同纠纷