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江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

（2015）赣中民一终字第86号

上诉人（原审被告）钟某某。

上诉人（原审被告）吴某某。

共同委托代理人郭明华，江西理公律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）范某某。

委托代理人何璐，江西剑绅律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）何某。

上诉人钟某某、吴某某因与被上诉人范某某、何某房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2014）定民二初字第51号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院认为，钟某某、吴某某与何某在未经国家相关部门批准的情况下，擅自改变农村土地用途，在林地上进行商品房开发、销售，违反了我国《土地管理法》、《城市规划法》等法律、行政法规的强制性规定，其房屋销售行为应属无效民事法律行为。因此，何某与范某某于2013年3月30日签订的《房屋转让合同》属无效合同。何某应当将范某某向其支付的房屋转让款90000元予以返还。

关于钟某某、吴某某是否应当与何某连带返还上述90000元的问题。本院认为，首先，我国各个部门法有其特定的法律关系调整范围及行为认定标准。当事人一个合同行为在特定情况下可能会同时受到刑事部门法及民事部门法的调整。本案中，虽然，何某拟卖给范某某的房屋根本无法建造起来，其行为已被人民法院认定为构成合同诈骗罪，但是，何某所承担的刑事责任仅是对其行为造成的严重社会危害性，且触犯了刑事法律所受到的制裁。其与范某某签订的房屋买卖合同效力以及该合同行为系个人行为抑或属于履行合伙事务的行为依法应当受民事法律法规的调整。何某的合同诈骗行为虽然受到刑事处罚，但该刑事生效判决并未附带民事部分进行处理，故范某某的民事权益未得到救济，其仍可以通过民事诉讼主张。因此，对于上诉人钟某某、吴某某主张何某与范某某订立合同行为已被认定为犯罪行为，该行为后果所产生的刑事责任及民事责任根据罪责自负的原则应当由何某一人承担的上诉理由，本院不予支持。其次，从本案已查明的事实看，钟某某、吴某某与何某系合伙关系，何某是合伙事务执行人。而且何某与范某某签订房屋买卖合同亦发生在其执行合伙事务期间。何某与范某某签订的房屋买卖合同从形式上看并未超出钟某某、吴某某与何某合伙开发、销售房屋的经营范围。虽然，何某将根本无法建造起来的房屋出售给范某某构成合同诈骗，但是，钟某某、吴某某与何某三人在案涉土地上建造三栋房屋系其合伙开发项目的既定规划内容。在合伙期间，第二栋房屋因故未能建成，钟某某、吴某某作为合伙人并未及时调整何某执行合伙事务的范围，履行监督义务。作为房屋买受人完全有理由相信何某与之签订合同的行为仍然属于执行合伙事务。至于何某收取了房屋买受人的房款是否用于合伙项目开发，属于合伙人之间内部分配问题。再次，对于未办理相关手续的情况下在林地上建房并出售的行为，钟某某、吴某某与何某明知系违反我国法律、行政法规的相关规定的仍然进行合伙开发，理应对开发、销售过程中可能产生的风险及相关民事责任共同承担。而且在钟某某、吴某某、何某合伙期间，钟某某亦出售了部分合伙开发的房屋并收取了房款。因此，钟某某、吴某某应当与何某连带返还范某某购房款90000元。

至于凌某某乙及凌某某甲是否应当追加为本案当事人的问题。本院认为，从凌某某甲与何某签订的《土地合同协议》内容看，凌某某甲、凌某某乙提供案涉土地给何某进行房地产项目开发，房屋建成后，何某分配一定数量的房屋给凌某某甲、凌某某乙作为回报。据此，凌某某甲、凌某某乙与何某之间关于案涉土地合作关系不符合个人合伙关系共同经营、共负盈亏、共担风险的典型特征，凌某某甲、凌某某乙与何某、钟某某、吴某某之间的法律关系不属于合伙法律关系，且凌某某甲、凌某某乙与何某之间的法律关系依法不属于本案审理范围。因此，对于上诉人钟某某、吴某某要求追加凌某某甲、凌某某乙为本案当事人的主张，本院不予支持。

综上，上诉人钟某某、吴某某的上诉事实与理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由上诉人钟某某、吴某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　郑小兵

代理审判员　　赖国东

代理审判员　　张志平

二〇一五年五月十八日

书　记　员　　王　佳

代理书记员　　张　虹

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