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买卖不破租赁的例外

发表于：2014-11-06阅读量：（7000）

我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”即”买卖不破租赁“之规定，于承租人而言是一条相对人性化的条款，这个条款的出台有效避免了因租赁物易主导致租赁合同承租人承担”意外“的风险。殊不知凡是都有例外，螳螂扑蝉时没有想到麻雀在后，买卖不破租赁后面还有一句，租赁不破抵押！

而我们今天主要要讲的则是，抵押在前租赁在后的情形为何不具备“买卖不破租赁”资质以及如何有效避免因此造成的损失。

第一，租赁不破抵押的依据

因为根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。“

以及，最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定 “抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知租赁合同承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成租赁合同承租人的损失，由承租人自己承担。”

综上，先抵押后租赁的财产，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现造成租赁合同承租人的损失，由承租人自己承担。换言之，任你签了多长的租赁合同，一旦出租财产的抵押权人行使所有权时，你的《租赁合同》放到他面前就是白纸一张，没有任何约束力。存在何种风险，想必能体会一二。

第二，如何避免风险

那么，租赁合同承租人在承租房屋时该如何处理上述情形？

首先，在承租前先确认房屋是否已设抵押，如果房产已设立抵押小编建议不租为妙。

其次，若是在承租前出租人早已将房屋设抵押的实情告知您（以书面方式），但是您还是钟情于这套房屋，那么只能拼气场了，以绝对优胜的谈判技巧压倒出租人，让其在租赁合同中约定，因抵押导致租赁合同承租人遭受的损失一律有其承担，如此一来，任他风云变幻你都会毫发无伤，全身而退；若是做不到，咱还是撤吧。

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