首页 - 法务指南 - 买卖租房 - 二手房买卖合同法律风险
发表于：2013-05-23阅读量：（3920）
在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖中存在一定的法律风险，需要特别注意。
在签订二手房买卖合同前，要把握四个“要点”：
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一、确认房主真实身份。
买卖双方在签订合同前，首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。
在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
二、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。
必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。
购买二手房时，购房者往往没有审查房屋的权属情况就直接签订合同，房屋将存在权属争议纠纷。
确定两证属实后，购房者应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。
如果该房屋属个人所有，购房者可只与售房人交易；
如该房屋还有共有权人，购房者有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。
三、明确双方权利义务及违约责任。
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。而目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。
因此，合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
四、及时办理房屋过户手续。
购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。
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