99热精品国产_国产精品乱码久久久久久久_www.huangse._人人澡人人插_国产精品第_91视频综合网

新型冠状病毒爆发后，我国已经进入全民防疫的状态，许多行业该停的停，该关的关，受到了很大的影响。

地方政府也纷纷出台延期复工规定，有些行业甚至要到3月底才复工。

在此背景下，1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日至2月29日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策，减租将超过30亿-40亿元。

万达的此举行动，获得广泛称赞”中国好房东”，后续也有不少集团公司出台政策，对商场内的商户给予一定期限的免租或减半租金。

那对于承租人来说，如果房东没有主动降租，我可以要求减免租金吗？能减多少呢？如果房东不同意，能起诉吗？

带着大家的疑问，易法通深入研究《合同法》《民法通则》及与本次疫情相似的非典期间的大量案例，还有同行的解读，对减免租金的可能性进行详细分析。

目前并没有“新型冠状病毒”的法律规定及法院判例，但本次疫情与非典时期相似，可以参考非典期间相关案例。

 

一、新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力

支持案例：

1、“非典”疫情属于不可抗力事件，对于“非典”疫情影响涉案合同履行期间的租金，承租人有权不予支付。

美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案

湖南省高院认为：

“非典”疫情属于不可抗力事件，该不可抗力事件对涉案租船合同的履行造成了影响。

对于“非典”疫情影响涉案合同履行期间的租金，东江公司有权不予支付。

【案号：(2007)鄂民四终字第47号】

2、非典属于不可抗力，依法应免除承租人租金

本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业5个月。

2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力。

不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

【案号：（2018）晋04民终2272号】

反对案例：

1、“非典”期间造成的停业损失不属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担。

2003年因“非典”期间，造成升华宾馆停业4个月的经济损失。因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险。

该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

【案号：（2017）吉04民终441号】

2、因“非典”疫情和政府有关部门通知，只是对部分经营活动造成影响，尚不足以导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行。

大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案

辽宁高院认为：

因“非典”疫情和政府有关部门，因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合相关规定。

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》

故本案不能据此认定为，双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

【案号：(2013)辽审二民抗字第14号】

不可抗力定义：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

 

二、新型冠状病毒疫情是否属于情势变更

支持案例：

1、“非典”疫情造成损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。

“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认该损失超出了市场风险的范围。

原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

【案号：（2018）鲁06民终268号】

反对案例：

1、非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。

“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响。

但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略，而非“非典”导致的必然结果。

故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。

而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。

经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。

相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求，于法无据，本院不予支持

【案例案号：（2007）桂民四终字第1号】

易法通认为：

根据上诉案例，虽然法院裁判观点不一。

但承租人仍可以上述两点主张减免租金。

至于疫情影响，是适用不可抗力还是情势变更，应根据个案的基本事实情况，结合政府部门疫情防控具体措施与法律适用加以分析和处理。

情势变更定义：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”

 

三、租金应否减免，如减免数额如何确定？

1、关于租金应否减免的问题
易法通认为：

在合同有约定或虽合同无约定，但疫情已影响承租人合同目的实现或继续履行对承租人明显不公平的，承租人可主张减免租金。

支持案例：

（1）基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

【案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

（2）关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

【案例案号：（2008）绍中民一终字第143号】

2、关于如租金减免，减免数额应如何确定的问题

易法通认为，在没有明确合同约定的情况下，租金减免数额需由法院结合疫情对合同履行的影响程度、合同履行情况以及当事人的举证情况等因素进行酌定——没有办法直接明确。

非典时期最高院出台有关文件（现已失效，仅作参考）也可以作为参考：

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

且当时北京市政府发文：“对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；

商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。

市及区县国土资源和房屋管理部门负责监督执行。租用其他经营用房的，租金由双方协议解决。”

北京市人民政府《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展的若干政策措施》（京政发〔2003〕14号）规定（十一）

 

四、易法通建议

1、如果合同有明确约定免租情形，可依约要求出租人减免房租。如未约定，可以先主张疫情属于不可抗力、情形变更、公平原则减免租金。

2、承租方可通过协商与出租方达成租金减免的相关书面协议，若能协商，将来能直接依据该书面协议要求减免租金，避免发生争议。

3、在疫情得到控制后，对于减免租金若无法达成一致意见，应及时通过其他途径主张权利（例：诉讼），应特别注意租赁合同3年诉讼时效期限。

4、及时关注此次国家出台的相关政策和文件。

 

易法通友情提示： 遇到法律问题，先咨询律师，抓住解决问题的最佳时机，以防导致不利后果。易法通7 x 24 小时随时在线，法务1对1快速响应，为您高效解决法律问题。

易法通-免费问律师

 

租赁  租金