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山东省烟台经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2015）开民一初字第10号

原告衣某某。

委托代理人戴晓彦，山东晟宇律师事务所律师。

被告烟台某某房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区某某路XX号某某园西区XX号楼。

法定代表人刘某，总经理。

委托代理人张伟，山东途成律师事务所律师。

原告衣某某与被告烟台某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑仁君独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴晓彦、被告委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告双方于2014年10月17日签订一份《认购协议》，约定原告预定了被告开发的某某小区XX号楼XX号房屋，原告为此支付定金10000元整。2014年10月25日，原告依约前往被告售楼处签订《商品房预售合同》，但被告要求先支付首付款，然后再签合同，原告认为合同还没有签，甚至都没有看到合同，不知道合同具体约定，无法先付首付。经原告多次要求被告提供了《商品房预售合同》及《补充协议》的复印件，原告看后认为《补充协议》有些条款有失公允，被告说协议就这样，不能接受购房者到最后也都接受了，因此协议不做任何更改。原告认为不公，所以没有签合同。2014年10月30日，原告再次来到被告售楼处协商合同问题。原告提出《补充协议》有关条款免除被告责任，被告表示协议不做任何更改。原告认为既然双方就合同无法协商，合同无法签订，要求退还定金；被告表示定金只要交了概不退还，与签不签合同没有关系。在起诉前，被告告知原告马上支付首付，否则认购协议作废，定金没收。被告将原告先期支付的定金作为威胁原告的筹码，违背了国家立法初衷。《补充协议》是被告单方提供的格式合同，要求原告无条件签订，否则定金不退，明显是不公的强卖行为。综上所述，被告的行为违反了《合同法》第三条、第四条、第五条及第三十九条的规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，被告应该返还定金。请求法院判令被告返还原告房屋认购定金10000元整，诉讼费用由被告承担。

被告辩称，原、被告签订的《认购协议》本身具备合同的基本条款，该认购协议实际上具备商品房买卖合同的效力，因此，该协议中约定的定金条款应当按照法律规定的定金原则来处理。原告因为自身原因拒绝与被告签订合同，而被告并不存在任何过错，原告违约在先，应当承担不利的法律后果，请求法院依法驳回原告的起诉。

经审理查明，原、被告双方于2014年10月17日签订《认购协议》，协议约定：原告预定被告开发的某某小区XX号楼XX号房屋，建筑面积101.88平方米，房屋总价款509000元整。原告自愿于协议签订之日向被告支付定金10000元整，该定金在双方签署《商品房预售合同》时抵做原告购房款。原告自愿于协议签订之日起13日内与被告签署关于该房屋的《商品房预售合同》，办理购房手续。协议还约定了付款方式、违约责任等内容。《认购协议》签订后，原告依约向被告支付定金10000元整，被告也向原告出具收款收据。

原告在庭审中陈述，2014年10月25日，原告根据被告售楼处工作人员的电话通知与委托代理人等4人一起去被告售楼处签订《商品房预售合同》，但被告要求原告先支付首付才能签该合同，原告认为不合理，要求先看合同，被告提供《商品房预售合同》格式文本并要求一并签订《补充协议》，原告看了之后，认为《补充协议》对合同诸多条款做了根本性更改，对原告明显不公，原告无法接受《补充协议》，才没有签订《商品房预售合同》。2014年10月30日，原告及委托代理人再次到被告售楼处协商合同问题，原告提出补充协议无法接受，被告销售人员表示补充协议不会做任何更改，并明确表示定金只要缴纳概不退还，双方协商不成。

被告庭审中针对原告关于在售楼处协商合同及补充协议过程的陈述辩称，原告在2014年10月25日、10月30日没有到被告售楼处去过，而是被告两次通过邮政特快专递的方式发送了书面签约通知书，但原告始终没有到售楼处签订合同，并向法庭递交了2014年11月6日、11月21日两份通知单的留存复印件。原告承认收到过被告通过邮政特快专递发送的书面签约通知书。

审理过程中，原、被告双方均无法提供原告是否在2014年10月25日、10月30日两次到过被告售楼处协商签订合同的有关证据。

以上事实，有原告提供的《认购协议》、收款收据、《商品房预售合同》和《补充协议》格式合同文本复印件、被告通过邮政特快专递发送的书面签约通知书；被告提供《商品房预售合同》和《补充协议》格式合同文本复印件、邮政特快专递寄件信息和通知单复印件、商品房预售许可证等证据，以及双方当庭陈述为证。

本院认为，原、被告双方于2014年10月17日签订的《认购协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。在商品房预售活动中，购房者处于相对弱势地位，原告作为购房者已经签订《认购协议》，并且已经交付认购定金，在之后签订正式商品房买卖合同的过程中，原告处于被动和弱势地位。

本案中关于原告是否按照《认购协议》约定的时限与被告签订合同问题，被告辩称原告没有在约定期限内到被告售楼处签订合同，双方也没有提供相关证据。双方签订的《认购协议》第三条约定：乙方（原告）自愿于本协议签订之日起13日内与甲方（被告）签署关于该房屋的《商品房预售合同》，办理相关手续。《认购协议》的其他条款中也没有明确约定原告必须主动到被告售楼处签订合同，原告在签订《认购协议》后，已经履行交付认购定金义务，《商品房预售合同》是由出售方即被告准备提供，何时签订《商品房预售合同》应该由被告主动发起，原告则处于被动地位。被告应该主动在时限内通知原告签订合同，并应向原告提供合同文本，解释合同的有关内容，给予原告充分的考虑时间，预留双方就合同内容磋商时间，并应当对双方就合同内容进行磋商的过程留存记录，被告应当承担原告不同意签订合同的举证责任，并提供原告故意或提出苛刻条件拒绝签订合同的相关证据。被告在没有提供自己完全履行《认购协议》义务和原告故意或提出苛刻条件拒绝签订合同的相关证据的情况下，只是以原告没有到被告售楼处协商签订合同为由，就认为原告一方应当承担双方没有签订《商品房预售合同》的责任，理由和证据均不充分，本院不予支持。

原告称因为不能接受被告提供的《商品房预售合同》和《补充协议》格式合同文本内容，特别《补充协议》中存在诸多免除或者减轻被告责任等不公平条款，且在被告拒绝修改合同内容情况下，才不与被告订立商品房买卖合同。在订立合同过程中，原告处于相对弱势一方，原告对合同有关条款提出异议，符合情理，本院予以采信。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的处理原则；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人。

综上，本院认为，双方在《认购协议》中对商品房买卖有关的内容约定并不详细，在签订正式《商品房预售合同》和《补充协议》时，就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商一致的情况下导致双方没有订立《商品房预售合同》，双方均无过错，属于不可归责于当事人双方的事由。因此原告要求被告退还定金，符合法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：

被告烟台某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告衣某某房屋认购定金10000元整。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元减半收取25元，由被告烟台某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　郑仁君

二〇一五年三月十九日

书记员　赵  冉

房屋合同纠纷