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贵州省清镇市人民法院

民事判决书

（2016）黔0181民初211号

原告李某某，男，19XX年XX月XX日生，汉族，贵州省清镇市人。

原告黎某某，女，19XX年XX月XX日生，汉族，贵州省清镇市人。

二原告共同委托代理人陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被告宋某某，男，19XX年XX月XX日生，汉族，贵州省清镇市人。

被告岳某某，女，19XX年XX月XX日生，汉族，贵州省清镇市人。

二被告共同委托代理人李明铖，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

原告李某某、黎某某诉被告宋某某、岳某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告李某某、黎某某及共同委托代理人陈文元、被告岳某某及其委托代理人李明铖到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告李某某诉称：2015年5月3日，原、被告双方在第三方清镇市温馨家园房地产交易中心介绍下，双方就被告共有的坐落于清镇市某某街道办事处某某路XX号住房（产权证号为：筑房权证清镇字第000XXXX号，土地使用权证号为：清集用第XXXX号，使用面积为239.54平方米）以561680元出售给原告。双方合同约定，被告应于2015年10月1日前将前述房屋交付给原告使用。但交付时间到后，被告未将房屋交付给原告。后双方于2015年11月3日签订补充协议，约定被告于2015年12月30日前将前述房屋交付给被告。但时至今日，被告仍未将房屋交付给原告。后原告经多方了解，方知被告出售的房屋的土地使用权证载明的土地使用权类型属于集体划拨土地，根本不能办理房屋过户手续，也不具备上市交易条件。故诉请判令：一、确认原、被告双方于2015年5月3日签订的《民房转让合同》及2015年11月3日签订的《<民房转让合同>补充协议》无效；二、被告立即返还原告购房款531680元，并赔偿原告损失100000元，共计631680；三、案件受理费由被告承担。

被告宋某某、岳某某辩称：一、原、被告签订房屋买卖合同时候是明知被告土地不能转让的情况下签订的，房屋在交易过后被告已经把房屋的房产证和土地使用证交付给原告；二、被告承认收到原告的购房款，但是现在因为被告经济困难不能立即返还购房款给原告；三、原告是在明知被告土地是集体划拨的情况下与被告签订合同的，不存在违约的情况，所以不同意支付100000元的违约金。综上，希望法院依法判决。

经审理查明，原告李某某与黎某某系夫妻关系，被告宋某某与岳某某系夫妻关系。2015年5月3日，宋某某、岳某某（甲方、出让方）与李某某、黎某某（乙方、受让方）签订《民房转让合同》，约定：甲方自愿将青龙街道办事处建设路XXX号房屋一栋四层，有偿转让给乙方，房屋产权证号为筑房权证清镇字第000XXXX号，土地使用权证号为清集用（2015）第11-029号，房屋总面积239.54平方米，土地界址点坐标以集体土地使用证附件为准；房屋所有权转让金额总计人民币561680元，合同签订日支付甲方首付531680元；本合同项下出让宗地的用途为农村住房；交房时间为2015年10月1日前。后李某某、黎某某共支付宋某某、岳某某购房款531680元。

2015年11月3日，岳某某（甲方、出让方）与李某某（乙方、受让方）签订《<民房转让合同>补充协议》，载明：甲方将清镇市青龙街道办事处建设路244房屋一栋四层（建筑面积239.54平方米）出卖给乙方，经双方充分协商，自愿在《民房转让合同》基础之上作如下补偿协议，并与《民房转让合同》具有同等法律效力；若在《民房转让合同》项下未约定或者已约定而与本补充协议相冲突的，将以该补充协议约定的为准。具体约定如下：甲乙双方明确约定，甲方在2015年12月30日前将房屋交付给乙方使用；该房屋转让具备产权变更过户条件之时，甲方必须无条件配合乙方办理变更手续；房屋约定的转让款为561680元，乙方在签订《民房转让合同》时已经支付给甲方531680元，尾款30000元，待甲方交付房屋给乙方使用之日再行支付；以上协议系各方的真实意思表示，需共同遵守，若有一方违反以上协议的约定，承担违约金100000元等内容。

审理中，原告向本院申请财产保全，请求查封被告所有的坐落于清镇市青龙街道办事处建设路244号房屋（房屋所有权证号为筑房权证清镇字第000XXXX号）。2016年3月23日，本院（2016）黔0181民初211号民事裁定书裁定查封宋某某、岳某某位于清镇市青龙街道办事处建设路244号房屋（所有权证号为筑房权证清镇字第000XXXX号）。

上述事实，有原、被告的陈述、身份证、结婚证、民房转让合同、《民房转让合同》补充协议、收条、民事裁定书等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。

本院认为：被告宋某某、岳某某与原告李某某、黎某某非同一集体经济组织成员，被告私自将修建于集体土地上的房屋转让予原告违反了国家土地管理法律法规，双方于2015年5月3日签订的《民房转让合同》和2015年11月3日签订的《<民房转让合同>补充协议》应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，原告诉请被告返还购房款531680元，因上述协议属无效协议，故被告应返还原告购房款531680元。原告诉请被告赔偿损失100000元，无事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：

一、被告宋某某、岳某某与原告李某某、黎某某于2015年5月3日签订的《民房转让合同》、于2015年11月3日签订的《<民房转让合同>补充协议》无效；

二、被告宋某某、岳某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某、黎某某购房款531680元；

三、驳回原告李某某、黎某某的其他诉讼请求。

案件受理费10181元、诉讼保全费3211元，共计13392元，由被告宋某某、岳某某负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

审　判　长　　程　丹

人民陪审员　　杨光华

人民陪审员　　桑德志

二〇一六年四月二十二日

书　记　员　　兰　茜

房产纠纷