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 河南省桐柏县人民法院

民事判决书

（2014）桐民出字第00637号

原告王某，女，19**年*月生。

委托代理人王传庭，河南朝野律师事务所律师。

被告陈某，男，19**年*月生。

第三人齐某，女，19**年*月生。

委托代理人方庆，河南桐大律师事务所律师。

原告王某与被告陈某，第三人齐某买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王传庭、被告陈某、第三人齐某及其委托代理人方庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称，2011年2月12日，原、被告在桐柏县**酒店签订《房屋买卖协议》，随后被告把该房屋交付给原告。2014年4月10日原告仍把该房屋的门打开；同月11号被告私自把该房屋门锁芯换掉，使原告无法进住。请求判令被告陈某停止侵害、排除妨害，返还财产即该城关镇景区服务小区桐国用（2006）第0100****号土地使用证上的房屋。

被告陈某辩称，被告儿子陈甲说王某家有几个藏獒拉四个回来玩玩，原告说要被告的房子。晚上喝酒后签的协议，签协议时被告爱人不在场，签完协议之后被告把房子手续给原告了，钥匙一直没给原告，房子还是被告住着，不同意原告的请求。

第三人齐某述称，至今不知道卖房子的事，藏獒拉回来后第三人就生气，年底对方打电话说要房子我才知道。原告未取得该房屋的物权。房屋是夫妻共同财产，陈某未经第三人同意签订协议无效。

原告向本院提交的证据有：1、原、被告之间签订的房屋买卖协议，收条复印件各一份。2、赵某与金某某及赵某与陈某的买卖契约、赵某的土地使用证、赵某的建设工程规划许可证，陈某交纳建房保证金证明、陈某某完税证复印件。3、房屋钥匙一把。4、证人尹某某、王某某当庭作证。被告陈某对证据没有异议，但要求原告出示收条原件；对于证人尹某某证言称其妻子齐某在协议现场不属实，王某打电话说锁换了我没有说“那有啥”我说“胡扯吧，等我回去再说”。第三人齐某认为，其对房屋买卖协议不知情，对于钥匙不能证明是该房的钥匙，不能证明房屋已交付，其他同意被告质证意见。

被告未向法庭提供证据。

第三人齐某向本院提交有，毛集镇民政所证明、户口簿原件、欲证明与被告陈某系夫妻关系。

原告认为第三人提交证据不能证明双方系夫妻关系，应提交结婚证。被告对上述第三人证据无异议。故本院对上述各方无异议的证据予以认定。对提出异议的证据结合全案事实予以综合评判。

依照双方当事人陈述和上述有效证据，本院确认如下案件事实，2011年2月12日，原告王某与被告陈某签订一份房屋买卖协议，协议约定将陈某位于桐柏县城关镇景区服务小区**号第三排西头第二家的房屋一栋卖给原告王某所有，其中合同第四条约定房价32万元整一次性付清，第五条约定陈某购买王某的藏獒四只（公藏獒1只，母藏獒3只）价款32万元整一次性付清；陈某并保证该房屋产权无任何纠纷。上述协议中所称的四只藏獒已于合同签订前交付给被告，被告陈某在签订上述协议之前已向原告王某出具一收条，内容为“今收到王某现金叁拾贰万元整，收款人陈某2010年12月20号”。协议签订后被告陈某将该收条抽走，并将该赵某的房屋建筑许可证等相关手续交付给原告王某。证人尹某某称签订协议时第三人齐某在场；证人尹某某、王某某还称被告陈某已将钥匙交付给原告王某，王某多次看房后来房屋锁芯被换；被告及第三人不承认证人的以上陈述。另查明第三人齐某系被告陈某妻子。

本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同中包含有买卖四只藏獒的内容。并约定四只藏獒的价款与房屋价款均为32万元一次性付清。实质上是将被告原来欠原告的藏獒款32万元折抵了原告购房款32万元。该房屋买卖合同约定的房屋为陈某夫妻的共同财产，且合同上没有陈某妻子第三人齐某的书面签字，庭审中第三人齐某明确表示不同意出卖该房屋，故该房屋买卖协议中关于转移房屋所有权的约定为无效，被告和第三人的该项主张本院予以采纳，被告陈某擅自处分共同财产，应对导致合同部分无效负责。被告购买原告的藏獒为动产，其所有权转移以交付为准，故双方转移藏獒所有权的约定为有效。上述四只藏獒已交付被告陈某，其所有权已经转移归被告所有，原合同关于藏獒买卖部分，义务已履行完毕义务。该房屋为不动产，其所有权转移以产权登记为准。故原告王某并未取得该房产所有权。其要求停止侵害、排除妨碍返还房产本院不予支持。因合同中关于房屋买卖部分无效，故被告应当返还原告购房款。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十三条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百三十三条、第一百七十五条的规定判决如下：

原告王某与被告陈某签订的房屋买卖合同中转移房屋所有权约定为无效。被告陈某应于本判决生效后十日内退还原告王某购房款32万元并自2011年2月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付给原告利息至还清之日。

驳回原告王某要求陈某停止侵害、排除妨害返还房产的诉讼请求。

被告陈某如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6100元，财产保全费2120元，由被告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审　判　长　　刘淮生

审　判　员　　韩尊卿

人民陪审员　　郭长松

二〇一四年八月八日

书　记　员　　刘　奇

买卖合同纠纷案