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阿克苏某某房地产开发有限公司与何某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

发表于：2017-01-19阅读量：（1583）

新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院

民事判决书

（2015）阿市民初字第3198号

原告（反诉被告）阿克苏某某房地产开发有限公司。

住所地：阿克苏市东大街**号东环批发大楼**楼*号。

法定代表人赵某某，该公司董事长。

委托代理人梁平，新疆君协律师事务所律师。

委托代理人王利霞，新疆和远律师事务所律师。

被告何某某（反诉原告），女，汉族，19**年**月**日出生，阿克苏地区博物馆工作人员，住阿克苏市。

委托代理人杨国宝，阿克苏方圆法律服务所法律工作者。

原告阿克苏某某房地产开发有限公司（下称某某公司）诉被告何某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某公司委托代理人梁平、王利霞、被告及其委托代理人杨国宝到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。

原告某某公司诉称：原告与阿克苏地区劳教所合作开发的劳教所培训中心及老干部干休所项目中包括商品房，该开发区域内涉及到被告的房屋，该项目向政府申报立项后，原告与被告多次协商后，双方于2014年6月24日签订一份《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》约定：原告因征收被告房屋，补偿被告房屋附属物折价损失39667元，搬迁费700元，空置地一次性现金补偿款10740元，过渡费（13个月）9100元，调换安置440平方米房屋。上述费用支付完毕后，被告于2014年8月10日左右搬离了该房屋，并将房屋交付给原告。之后，因该项目涉及到戒毒所，审批未通过，在此情况下原告通知被告合同无法履行，拟将房屋退还给被告，但被告不接受。根据相关规定，房屋拆迁补偿应该取得政府部门的审批，原告作为房产公司不是拆迁主体，该征收安置协议行为违反了《国有土地房屋征收与补偿条例》等行政法规的相关规定，应当确认为无效合同。现要求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋征收安置协议》无效；2.被告返还原告已向其支付的征收补偿费等60207元；3.诉讼费由被告负担。

被告何某某辩称：原、被告签订的协议性质是房屋置换，现原告要求确认该协议无效，对此我没有意见，但造成该协议无效的过错完全在原告。因原告在未获得征收许可的情况下主动与被告签订该协议，被告没有过错的故意属善意人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》不适用原告，因原告不是适格的主体，该条例的立法精神在于保障被征收房屋所有权人的合法权益。本案应当适用《合同法》第五十二条第五款即“违反法律、行政法规的强制性规定”。以及第五十八条规定的“合同无效或撤销后，应该将合同取得的财产予以返还，…有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失”。双方签订的协议第二条中已由原告支付给被告的房屋附属物39667元及空置土地一次性补偿款10740元，被告同意返还，但搬迁费700元是被告搬出房屋时已经消耗的费用，十三个月过渡费9100元属专供被告临时租房使用，而被告至今仍在外租房居住，年租金达12000元，按13个月计算应当是13000元，二者差价为3900元，应由原告赔偿。对被告因搬迁造成的损失，应由原告承担全部赔偿责任，对此被告当庭提出反诉。

反诉原告何某某诉称：2014年6月24日，反诉被告为征用反诉原告所有的房地产，主动找反诉原告签订了《征收安置协议书》并勒令反诉原告必须于2014年8月26日前搬迁完毕。反诉原告按此要求如期搬出被征收的房屋。2015年6月26日，反诉被告接到阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3198号应诉通知书及起诉书，方知反诉被告的三项诉讼主张。为此，反诉原告认为，造成上述协议无效的责任完全在反诉被告一方，究其根本原因是由于反诉被告违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，不能取得征收许可，程序严重违法所致。双方之间的合同可以终止履行，但给反诉原告造成的所有损失，依法应由过错方反诉被告承担，现要求：1.判令反诉被告恢复被征收房屋的原状或赔偿经济损失108920元；2.判令反诉被告赔偿自2014年8月10日至2015年9月9日期间的出租房屋收益损失42250元；3.判令反诉被告承担搬迁所发生的各项损失3600元；4.判令反诉被告承担过渡费和租房的差价3900元；5.判令反诉被告承担精神损害赔偿5000元；6.判令反诉被告返还房屋产权证书及土地使用权证；7.反诉费由反诉被告负担。

被告何某某提起反诉后，原告某某公司主张答辩期。期间，为防止损失的扩大，经法庭主持调解，原告将被告房屋进行了修缮，并于2015年11月30日将恢复原状后的房屋交付给了被告。第二次开庭过程中，原告将本诉请求变更为：1.解除原、被告签订的《房屋征收安置协议》；2.由被告向原告返还已向被告支付的征收补偿各项费用60207元；3.诉讼费由被告承担。被告将反诉请求变更为：1.判令反诉被告赔偿房屋出租收益损失42250元；2.判令反诉被告承担搬迁的各项费用3600元；3.判令反诉被告承担过渡费和租房差价3900元；4.判令反诉被告返还房屋所有权证及土地使用权证；5.反诉费由反诉被告负担。

反诉被告某某公司辩称：反诉原告主张的房屋出租收益损失明显过高，与现状不符。双方签订的协议约定的搬迁费是700元，现应当按此标准计算即两次1400元。过渡费和租房之间的差价系与房屋出租收益损失重复计算，相关证照同意返还。

原告某某房产为证实自己的本诉主张，在庭审中提交了以下证据：

1.原、被告于2014年6月24日签订的《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议》1份；

2.被告于2014年7月13日向原告出具的收条1份，金额48000元；2014年10月9日出具的收条1份，金额12207元。

原告提交上述证据，用于证明原、被告双方签订的协议约定了房屋的位置、面积、补偿方式，协议签订后原告向被告支付各项补偿费用60207元。经质证，被告对上述证据的真实性及原告的证明观点均无异议，本院确认其证明效力。

针对本诉，被告何某某无证据提交。

反诉原告何某某为证明其反诉请求，在庭审中提交了如下证据：

1.2014年6月20日，反诉原告与贾某某签订的《楼房出租合同》1份；

2.新疆中天价格评估咨询有限责任公司阿克苏分公司《资产评估报告书》1份；

3.评估费发票1份；

上述证据，反诉原告用于证明其搬出该房屋后，在外租房所发生的费用，并对房屋租金收益损失进行了评估。

经质证，反诉被告的质证意见是：对《楼房出租合同》的真实性不予认可，没有任何证据可以证明该合同已经履行。对《资产评估报告书》的真实性、合法性不予认可，该鉴定书上显示的评估机构及加盖的印章均为新疆中天价格评估咨询有限责任公司阿克苏分公司，但《报告书》所附的资质证书是新疆中天价格评估咨询有限责任公司，鉴定人姚某某的资质证书显示其工作单位是阿克苏地区价格认定局，鉴定人曹某的执业单位是昌吉回族自治州价格认定中心，且《报告书》上没有鉴定人员的签名，说明该评估机构阿克苏分公司不具备价格评估资产认定资质，该《报告书》是违法的。该机构认定的租金为39000元，明显过高。对发票的真实性认可，合法性不认可。根据原、被告签订的协议，双方对过渡费已进行了约定，且反诉原告提交的《楼房出租合同》系孤证，在无其他证据予以佐证的情况下，该证据无法证实其主张，对反诉原告提交的证据1，本院不予认定。反诉原告所提交的《资产评估报告书》系其单方委托形成，反诉被告在发表质证意见时对《资产评估报告书》提出了诸多质疑，但反诉原告认为反诉被告所问系评估行业内部事宜与本案无关，审判人员当庭致电反诉原告提供的鉴定人姚某某，但其也未能作出合理解释，故对《资产评估报告书》的证明效力本院不予认定。反诉被告对证据3的真实性无异议，该证据可以证实其对房屋租金价格进行了评估，对证据3的证明效力本院予以确认。

经原、被告双方协商一致，本院委托乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司对涉案房屋自2014年8月10日至2015年9月9日及2015年9月10日后延租1年的租金价值进行了评估。2016年1月9日，乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司向本院出具了乌达信价估字（2016）第0003号《关于何某某涉案房屋租金的价值评估结论书》。该《结论书》认定，涉案房屋自2014年8月10日至2015年9月9日期间的租金价值为41364元；2015年9月10日后延租1年的租金价值为38300元。

2016年2月17日，法庭组织原、被告双方对乌达信价估字（2016）第0003号《关于何某某涉案房屋租金的价值评估结论书》进行质证。经质证，原、被告对该《结论书》均无异议，对该《结论书》的证明效力本院予以确认。

经审理查明：原告因开发房产需要，于2014年6月24日同被告签订《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》。协议约定：被告用位于原告开发区域内的485.92㎡房屋调换由原告拟建的房屋440㎡，协议还对双方的其他权利义务及事项进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了房屋附属物折价款39667元、搬迁费700元、过渡费（13个月）9100元、空置土地一次性补偿款10740元，合计60207元，被告于2014年8月10日左右将房屋及产权证书、土地使用权证书交付给原告。此后，因原告拟建项目未通过相关部门审批，导致合同无法继续履行。2015年6月17日，原告以确认双方之间的协议无效为由诉至本院，被告当庭提出反诉，要求被告赔偿房屋租金损失等费用共163670元。案件审理过程中，为防止损失的扩大，经法庭协调，原告将房屋恢复原状后于2015年11月30日将房屋交付给被告。庭审过程中，双方就房屋租金价值损失发生争议，双方共同选定乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司对涉案房屋的租金损失价值进行了评估。2016年1月9日，乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司向本院出具了乌达信价估字（2016）第0003号《关于何某某涉案房屋租金的价值评估结论书》。该《结论书》认定，涉案房屋自2014年8月10日至2015年9月9日期间的租金价值为41364元；2015年9月10日后延租1年的租金价值为38300元，原、被告双方对此均无异议。在法庭调查期间，原告认为双方签订的协议虽为《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》，但合同性质实为房屋拆迁安置补偿协议，故将确认合同无效的诉讼请求变更为解除双方签订的协议并由被告退还已付各项补偿款60207元，对此被告亦表示认可。涉案房屋经原告修善至原状后，交付给了被告，被告撤回了要求反诉被告将房屋恢复原状或赔偿损失108920元、精神损失费5000的反诉请求，对此本院口头予以准许。

本院认为：本案原告以双方签订的协议违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》为由诉至本院，要求确认协议无效。但在法庭调查期间原告将确认合同无效的诉讼请求变更为解除双方签订的协议，认为双方签订的协议虽名为《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》，但合同性质实为房屋拆迁安置补偿合同，对此被告亦表示认可。原告提出的上述观点符合本院审理查明的事实，对原告关于双方签订的协议虽名为《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》，但合同性质实为房屋拆迁安置补偿协议的意见本院予以采信。故原、被告之间签订的协议是双方当事人真实意思的表示，应当认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告依约将房屋及相关产权手续交付给被告后，因被告自身原因拟开发的项目未通过相关部门审批，致使合同无法继续履行，原告应当承担导致合同解除的过错责任。原告关于要求解除双方于2014年6月24日签订的《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》，被告亦同意解除，对该诉讼请求本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现原告要求被告返还已收取的房屋附属物折价款39667元、搬迁费700元、过渡费（13个月）9100元、空置土地一次性补偿款10740元，合计60207元。原告的上述诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。针对反诉，原告同意支付2014年8月10日至2015年9月9日期间的房屋租金损失41364元，同意按照协议约定的700元计算2次搬迁费即1400元，同意支付评估费1200元，同意返还房屋产权证及土地使用权证。双方的争议焦点主要是反诉被告关于2015年9月10日至2015年11月30日期间的租金损失8512元及过渡费和实际租金差价3900元，是否应由反诉被告负担。反诉被告认为，涉案房屋早已修善完毕，但反诉原告拒绝接受，导致后期租金损失的责任在于反诉原告，故2015年9月10日至2015年11月30日期间的房屋租金损失8512元不应由反诉被告承担；过渡费9100元已于协议签订时支付给了反诉原告，现反诉原告主张期间的租金损失后又主张过渡费与其实际租房租金的差价3900元系重复计算。本案在审理期间，为防止损失进一步扩大，经法庭调解，原告对涉案房屋修缮后于2015年11月30日交付给被告，就房屋交接事宜本院组织双方到庭并制作了笔录。在交付房屋的前一周内，本案承办人根据被告要求，致电原告公司法定代表人赵某某，通知其尽快修复电路及更换水龙头，赵某某称当即派人落实。故反诉被告关于反诉原告拒绝接受房屋的抗辩没有事实依据，本院不予采信。双方签订的协议明确约定了13个月即2014年8月10日至2015年9月9日的过渡费为9100元，双方均应按照合同约定执行，现反诉原告既主张期间的房屋租金损失，又主张安置费差价确属重复计算，对反诉被告的上述意见，本院予以采纳。对反诉原告要求反诉被告赔偿2014年8月10日至2015年9月9日期间的租金损失41364元的主张，反诉被告无异议，对该诉讼请求本院予以支持，该诉求得以支持后，反诉原告应当向反诉被告退还已收取的过渡费9100元。反诉原告要求反诉被告支付2015年9月10日至2015年11月30日期间的房屋租金损失8512元，该请求符合相关法律规定，且反诉被告对《价格评估结论书》确定的延期租金价值无异议，对该项诉讼请求本院予以支持；反诉原告要求反诉被告赔偿搬迁费损失3600元，反诉被告同意按单次700元计算，合计1400元，对此反诉原告亦表示同意，对该项诉讼请求本院支持1400元；反诉原告要求反诉被告支付过渡费与实际租房租金差价3900元，该主张与合同约定不符，且反诉原告关于2014年8月10日至2015年11月30日期间租金损失的请求已得本院支持，过渡费即为临时安置费用，反诉原告的两项诉求属重复计算，该请求无事实及法律依据，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告返还涉案房屋产权证书及土地使用权证书，反诉被告同意返还，对该项诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决如下：

一、解除原告阿克苏某某房地产开发有限公司、被告何某某于2014年6月24日签订的《栏杆区柯克牙路棚户区征收安置协议书》。

二、由被告何某某向原告阿克苏某某房地产开发有限公司退还房屋附属物赔偿款39667元。

三、由被告何某某向原告阿克苏某某房地产开发有限公司退还搬迁费700元。

四、由被告何某某向原告阿克苏某某房地产开发有限公司退还过渡费9100元。

五、由被告何某某向原告阿克苏某某房地产开发有限公司退还空置土地一次性补偿金10740元。

六、原告阿克苏某某房地产开发有限公司向被告何某某赔偿2014年8月10日至2015年9月9日期间的房屋租金损失41364元。

七、原告阿克苏某某房地产开发有限公司向被告何某某赔偿2015年9月10日至2015年11月30日期间的房屋租金损失8512元。

八、原告阿克苏某某房地产开发有限公司向被告何某某赔偿房屋搬迁损失1400元。

九、原告阿克苏某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被告何某某退还房屋产权证及土地使用权证。

十、驳回被告何某某的其他反诉请求。

上述第二、第三、第四、第五项与第六、第七、第八项相互抵扣后，由被告何某某于本判决生效之日起10日内一次性向原告阿克苏某某房地产开发有限公司退还已收取的各项费用合计8931元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。