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福建省三明市梅列区人民法院

民事判决书

（2016）闽0402民初2177号

原告：福建省三明某甲水资源勘测分局，住所地三明市。

法定代表人：林某某，局长。

委托诉讼代理人：邓远斌，福建万天律师事务所律师。

被告：三明某乙印务有限公司，住所地三明市。

法定代表人：詹某甲，总经理。

原告福建省三明某甲水资源勘测分局（以下简称三明某甲局）与被告三明某乙印务有限公司（以下简称某乙印务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓远斌、被告法定代表人詹某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三明某甲局向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与某乙印务公司签订的《房屋租赁合同》，同时从承租房屋中搬出；2.判令某乙印务公司支付给三明某甲局房屋租金272000元（该租金从2015年5月1日暂计至2016年5月31日，按每月17000元标准计算为221000元，2015年5月1日前拖欠3个月租金51000元），此后租金按每月17000元标准计算至判决生效之日止；3.判令某乙印务公司支付给三明某甲局水费（附加污水和垃圾处理费）、电费共计25971.75元；4.判令某乙印务公司支付滞纳金（违约金）525300元，冲抵租赁保证金51000元，还需支付滞纳金（违约金）474300元；5、判令本案诉讼费由某乙印务公司负担。事实与理由：2012年11月30日，三明某甲局与某乙印务公司签订《房屋租赁合同》，约定三明某甲局将坐落于三明市梅列区杜鹃新村XX幢楼内的第1、2、3层房屋租赁给某乙印务公司使用。租赁期限5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止，月租金为17000元，每季度前10日内缴清本季度租金，逾期支付租金，每日按1%支付滞纳金（违约金）。某乙印务公司从2015年5月起未交租金，至2016年5月31日止，拖欠房屋租金为221000元。另2015年5月1日前拖欠3个月租金为51000元，拖欠租金合计272000元，以及水电费25971.75元。三明某甲局多次催讨，某乙印务公司以经营困难为由拒不支付。2016年6月2日，三明某甲局寄送特快专递通知某乙印务公司，催促某乙印务公司支付租金、水电费、滞纳金，如某乙印务公司在收到通知10日内未付清拖欠的租金、水电费和滞纳金，三明某甲局将与某乙印务公司解除《房屋租赁合同》，事后某乙印务公司至今未付。为维护自身合法权益，特具状起诉，望判如所请。

某乙印务公司辩称，1.根据合同约定双方租赁期限是5年，而三明某甲局在2013年就通知要求提前终止合同，违约在先，应承担相应责任。2.三明某甲局主张的违约金数额巨大，严重脱离实际，更没有法律依据；3.三明某甲局单方终止合同造成其搬迁损失，依法应补偿其二次装修、广告、搬家等费用100000元。

本案经开庭审理，查明以下事实：

1.2012年11月30日，三明某甲局与某乙印务公司签订《房屋租赁合同》，约定三明某甲局将坐落于三明市梅列区杜鹃新村XX幢楼内的第1、2、3层房屋（建筑面积约500平方米）出租给某乙印务公司使用，租赁期限为五年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止，月租金17000元，不含水电、卫生等费用，应于每季度开始的十日内到三明某甲局办公地点（滨江新城**幢*楼财务室）缴纳当季度租金或转账汇入，若逾期则应向三明某甲局支付每日1%计算的滞纳金。某乙印务公司应向三明某甲局交纳房屋租赁保证金50000元，保证金不作为租金、水电费的抵扣，作为房屋保养及其他违约保证，若某乙印务公司违约则按本合同规定支付违约金，并从保证金中扣除，扣除后不足原保证金数额的，某乙印务公司应重新补足。水、电应单独安装分表，某乙印务公司安装费用和租赁期间所产生的费用均由其支付，三明某甲局代收。租赁期内，某乙印务公司不得将房屋转租，不得收取转让费。因发生不可抗力的因素如地震、战争、拆迁改造和第三方（国家有权管理机关）原因可随时中止合同，由此造成的损失，双方各自承担，其他原因需中止合同的应提前三十日与对方协调一致方可中止。合同期满后，某乙印务公司应将房屋及配件完好归还三明某甲局，三明某甲局确认某乙印务公司未欠房租费的情况下，结清押金退还某乙印务公司。某乙印务公司所进行的装修等不可移动的物品均不得强行拆卸和毁坏，否则由某乙印务公司负责恢复原样。合同还对其他事项进行约定。

2.上述合同签订后，某乙印务公司于2013年1月15日交纳给三明某甲局履约保证金51000元，并支付给三明某甲局从2012年12月1日起至2015年1月31日止按每月17000元计算的26个月房屋租金442000元，截止2016年5月31日，尚欠房屋租金272000元。某乙印务公司原拖欠三明某甲局水费（附加污水和垃圾处理费）共计4811.95元、电费40638.40元，合计45450.35元，某乙印务公司分别于2013年11月28日、2016年3月2日、2016年6月24日支付给三明某甲局水电费4478.60元、10000元、5000元，尚欠水电费25971.75元。

3.2016年6月2日，三明某甲局向某乙印务公司通过中国邮政特快专递寄送《关于解除房屋租赁合同通知书》，通知某乙印务公司于收到本通知之日起10日内支付拖欠的房屋租金、水电费，以及违约金（滞纳金）。若未在规定期限内支付，三明某甲局将解除与其签订的《房屋租赁合同》。某乙印务公司工作人员詹某乙于同年6月3日签收了上述通知书，但该公司未按期限交纳上述拖欠的费用。现某乙印务公司已从所租赁的房屋中搬出。

上述事实，有《房屋租赁合同》，《关于解除房屋租赁合同通知书》及快递回执单，中国农业银行入账通知书、交易明细回单，租赁场地、电表的相片，以及三明某甲局委托诉讼代理人邓远斌、某乙印务公司法定代表人詹某甲在庭审中的陈述等材料予以证实，本院予以确认。

双方争议焦点：本案双方哪方违约在先致使房屋租赁合同无法履行问题。本院根据双方当事人陈述、举证、质证、分析认定如下：

某乙印务公司认为，三明某甲局提前终止合同，要求其从租赁房屋中搬出，违约在先，致使其不交纳拖欠的房屋租金、水电费，三明某甲局应承担相应的违约责任。

三明某甲局认为，某乙印务公司从2015年5月起就不再交纳房屋租金，另还拖欠之前3个月租金以及房屋水电费。其于2016年6月2日向某乙印务公司发送《关于解除房屋租赁合同通知书》，要求其交纳拖欠的上述费用，但某乙印务公司至今未交纳，是某乙印务公司违约在先，其要求解除双方租赁合同依法有据。某乙印务公司认为三明某甲局单方终止合同，要求其从租赁房屋中搬出没有事实依据，其是在某乙印务公司未交纳拖欠的房屋租金、水电费的情况下才要求解除双方签订的房屋租赁合同。

本院认为，某乙印务公司辩解因三明某甲局提前终止合同才导致其不交纳房屋租金、水电费，三明某甲局予以否认，某乙印务公司对此应负举证责任，因某乙印务公司未能提供相应证据予以佐证，故对其辩解本院不予采信。某乙印务公司于2015年2月1日起拖欠三明某甲局房屋租金和水电费，经三明某甲局催收后至今未支付，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，三明某甲局依法可以解除双方签订的《房屋租赁合同》。由上，应认定某乙印务公司未按期支付房屋租金和水电费，违约在先，进而导致双方房屋租赁合同无法履行。

综上所述，本院认为，三明某甲局与某乙印务公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，属合法有效的合同。双方应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案租赁合同签订后，三明某甲局将租赁房屋交付给某乙印务公司，履行了出租人义务。而某乙印务公司未按约履行承租人义务，自2015年2月1日起拖欠三明某甲局房屋租金和水电费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。三明某甲局于2016年6月2日发送《关于解除房屋租赁合同通知书》给某乙印务公司，根据该通知要求，某乙印务公司应于2016年6月13日前向三明某甲局支付拖欠的房屋租金和水电费，而某乙印务公司并未支付，三明某甲局依法可以行使解除权。因此，本案双方签订的《房屋租赁合同》依法于2016年6月14日解除。现某乙印务公司已从所租赁的房屋中搬出，三明某甲局主张要求某乙印务公司从租赁房屋中搬出的诉求已实现。截止2016年6月14日，某乙印务公司尚欠三明某甲局房屋租金为279367元、水电费25971.75元。根据双方《房屋租赁合同》约定，某乙印务公司应于每季度开始的十日内缴纳当季度租金，若逾期则应向三明某甲局支付每日1%计算的滞纳金，该滞纳金属违约金性质，但约定标准过高，应以不超过每月2%标准计算为宜。至此，某乙印务公司2015年2月、3月、4月应交纳房屋租金从2015年2月11日起算至2016年6月14日止的滞纳金（违约金）为17000×3×2%×16.1＝16422元；某乙印务公司2015年5月、6月、7月应交纳房屋租金从2015年5月11日起算至2016年6月14日止的滞纳金（违约金）为17000×3×2%×13.1＝13362元；某乙印务公司2015年8月、9月、10月应交纳房屋租金从2015年8月11日起算至2016年6月14日止的滞纳金（违约金）为17000×3×2%×10.1＝10302元；某乙印务公司2015年11月、12月、2016年1月应交纳房屋租金从2015年11月11日起算至2016年6月14日止的滞纳金（违约金）为17000×3×2%×7.1＝7242元；某乙印务公司2016年2月、3月、4月应交纳房屋租金从2016年2月11日起算至2016年6月14日止的滞纳金（违约金）为17000×3×2%×4.1＝4182元；某乙印务公司2016年5月、6月应交纳房屋租金从2016年5月11日起算至2016年6月14日止的滞纳金（违约金）为（17000＋7367）×2%×1.1＝536元；上述滞纳金（违约金）共计52046元，扣减某乙印务公司已交纳给三明某甲局的履约保证金51000元，尚欠滞纳金（违约金）1046元。某乙印务公司主张要求三明某甲局赔偿其二次装修等费用100000元，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认福建省三明某甲水资源勘测分局与三明某乙印务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月14日解除；

二、三明某乙印务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给福建省三明某甲水资源勘测分局房屋租金279367元、水电费25971.75元；

三、三明某乙印务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给福建省三明某甲水资源勘测分局滞纳金（违约金）1046元；

四、驳回福建省三明某甲水资源勘测分局的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13980元，减半收取6990元，由福建省三明某甲水资源勘测分局负担990元，三明某乙印务有限公司负担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。

审判员　　陈奕光

二〇一六年十一月三日

书记员　　陆　彤

房屋租赁合同纠纷