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青海省西宁市城东区人民法院

民事判决书

（2015）东民一初字第288号

原告杨某，男，汉族，19**年**月**日出生。

原告李某，女，汉族，19**年**月**日出生。

二原告委托代理人俞卫平，青海青唐律师事务所律师。

被告某房地产开发有限公司（组织机构代码：661909****），住所地：青海省西宁市城东区某路***号。

法定代表人虞某，该公司董事长。

委托代理人宋某，该公司法律顾问。

委托代理人杨某，该公司员工。

原告杨某、李某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某、李某的委托代理人俞卫平，被告某房地产开发有限公司委托代理人宋某、杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告杨某、李某诉称，2011年6月21日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于西宁市城东区昆仑中路某号某和国际X号楼X单元XX室房屋一套，房屋总价款为325842元，被告应在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付给原告，并约定如逾期交付房屋，被告应按照合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，向原告按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告未按约向原告交付房屋，且被告逾期交房时，未能提供商品房验收合格的证明文件，原告因急于用房，无奈之下于2013年12月8日，被迫接受了房屋。由于被告逾期交房341天，交房时未按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金，原告无奈，诉至法院，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金11111.21元，并承担本案诉讼费用。

被告某房地产开发有限公司（以下简称某公司）辩称，原告以被告延期交房为由提起诉讼，虽双方的《商品房预售合同》规定了交房日期，但由于西宁市城乡建设委员会对某路南段进行封闭式施工，导致施工延期，使我公司不能在合同约定的日期向原告交房。后我公司于2013年11月19日，在报纸上向社会发出公告，通知业主前来办理房屋交接手续，同时电话通知了各购房户，我公司的公告行为符合房地产市场售房惯例，且市政道路建设属于不可抗力，故延期交付房屋并非我公司过错所导致，我公司不应承担赔偿责任，请求法庭充分考虑造成逾期交房的原因，依据本案证据及民事法律规定，依法作出合理公正的裁决。

庭审中，原告杨某、李某为支持其主张，提交如下证据：

1.原、被告于2011年6月21日签订的《商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同）一份，欲证明原、被告签订了房屋买卖合同，合同第九条约定了交房日期、交房条件及违约责任的事实；被告对该证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为实际交房日期应当以被告的公告时间为准。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合同对交房日期、违约责任的约定对双方均具有法律约束力，故对该证据的证明效力本院依法予以确认；

2.购房发票一张，欲证明原告按约将购房款全部付清的事实；

3.交房收据及业主入住验收表一张，欲证明被告实际交房的时间；

4.西宁仲裁委不予受理通知书，欲证明因双方约定由仲裁机构进行裁决的条款无效，故西宁仲裁委不予受理的事实。

庭审中，被告对证据2、3、4的真实性及证明方向均无异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。

庭审中，被告某公司为证实其主张，提交如下证据：

1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，欲证明被告公司的主体资格；

2.2013年11月19日，被告某公司在《西海都市报》刊登的办理入住手续公告，欲证明公告的日期为被告履行交房义务的日期；

3.西宁市城乡建设委员会和施工企业对某路南段（南山路-昆仑大道）实施封闭施工的通知，欲证明2011年8月31日到2012年7月20日，市政府对某路南段封闭施工，禁止车辆通行，某工程受影响的事实；

4.西宁市建设开发公司对某路南段（南山路-昆仑大道）新建道路工程竣工验收备案表，欲证明某工程建设期间，市政府修建道路的时间长达328天，这个日期和某工程建设交付时间重叠，是被告延期交付的原因之一的事实；

5.西宁市城市供水合同（2011年6月13日）、被告公司与某房地产公司共用一条给水主管道的协议、被告公司向市规划局接入自来水管网的申请（2011年7月26日），欲证明西宁市政府的某工程提供自来水供水合同和供水日期，供水地点在南绕城路的事实；

6.水务工程建设公司《关于从南绕城供水的建筑安装工程协议书》，欲证明市政府改变原供水线路，按照新方案，某工程从南绕城公路某路***号取水的事实；

7.2011年10月17日，被告公司的道路挖掘申请和市建委宁建（2011）第054号道路占用挖掘许可，欲证明供水工程开工建设时间；

8.2012年12月20日，市供水集团《关于从南绕城进行供水的供水合同》（新合同），欲证明新的合同供水时间；

9.2011年10月24日，被告某公司向市建委申请改变原天然气线路的申请及批复，证明天然气供应线路变更的事实；

10.2011年11月2日，被告公司在城市道路施工的申请及2011年11月4日，西宁市政道路挖掘（占用）许可证，欲证明市天然气公司同意以顶管方式从其他路线接入天然气及证明工程施工工期的事实；

11.天然气顶管工程开工和竣工报告，欲证明天然气顶管工程的工期；

12.2013年6月，天然气管道设计变更协议书和安装施工合同书，欲证明天然气原协议变更，及新合同签订的时间；

13.三名原告主张赔偿的购房合同表，欲证明原告的索赔要求与西宁市市政建设规划相冲突，原告主张缺乏事实依据。

庭审中，原告对证据1的真实性及证明方向无异议，本院对该证据的证明效力予以确认；对证据2，原告认为双方之间签订合同时并未约定以公告时间作为房屋交付时间，故发布公告的方式不符合合同约定，且该房屋直到现在仍不具备验收合格的条件；对于其余证据，因双方签订合同时，并未约定因上述原因导致延期交房为免责事由，且被告在签订合同时应考虑到上述风险，故对上述证据的证明方向不予认可。

因原告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。

经审理查明，2011年6月21日，原告与被告签订了合同编号为XX、房屋代码为XX的《商品房预售合同》，合同约定，被告应在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按约分批次交付了全部房款325842元，后因被告未按约定日期交付房屋，双方争议成诉。被告某公司认为其延迟交付房屋是由于市政设施建设耽误工期所致，属不可抗力，且被告公司认为，2013年11月19日，在报纸上发布交房公告的行为符合房地产市场售房惯例，故不应承担延迟交付房屋的违约责任。

另据西宁城市建设开发有限责任公司出具的《竣工验收备案资料》记载，西宁城市建设开发有限责任公司对某路南段（南山路-昆仑大道）新建道路工程施工的时间，为2011年8月22日至2012年7月20日，共计328天，其中，封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天。在此期间，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日，向被告某公司下发了将占道路红线内的临时办公用房拆除的通知。

本案的争议焦点为：1.被告以某路南段道路市政设施建设的施工行为影响其工期进度，导致交房延期，属不可抗力，应予免责的抗辩事由是否成立？2.被告某公司于2013年11月19日发出的交房公告是否符合约定的通知要件？

本院认为：1.关于被告以某路南段道路市政设施建设的施工行为影响其工期进度，导致交房延期，属不可抗力，应予免责的抗辩事由是否成立的问题。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告于2011年6月21日签订《商品房预售合同》，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日向被告公司下发拆除占道路红线内的临时办公用房通知，故被告某公司在与原告签订合同时，对市政道路建设是否会发生，在主观上不具备可预见性。该市政建设行为对被告某公司建设工程的影响现实存在，被告某公司克服此类市政建设影响的能力有限，该市政建设行为应属被告履约过程中的不可抗力。但被告某公司认为，免责期间应从2011年8月22日至2012年7月20日止，共计328天计算的主张不符合实际，根据被告提交的证据显示，西宁市城乡建设委员会对某路南段封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天，在此期间，给被告履约造成延误，应予免责。对其余306天，是否存在封闭施工，被告未提供证据证实?！渡唐贩吭な酆贤返诎颂踉级?，被告某公司应当在遭遇不可抗力后30日内告知原告，才可据实予以延期，被告未向原告履行告知义务，因此，被告主张的其余免责期限缺乏事实依据，不予支持。

2.关于被告某公司于2013年11月19日的交房公告是否符合约定的通知要件的问题。

《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。通知应到达相对人，才可发生法律效力。被告在媒体发出的公告无法确定能按期到达原告，不符合约定的书面通知要件。且被告除在媒体发布公告外，没有证据证实对原告进行了个别通知，被告并未尽到合同约定的通知义务。被告认为，公告通知符合惯例之说，无事实依据，不予采信。合同约定交房日期为2012年12月31日前，实际交房日期为2013年12月8日，扣除免责期间22天，迟延交付房屋共计319天，对此期间按照合同约定，被告应承担全部违约责任，违约金的计算方式应当为：325842×0.0001×319天=10394.36元。被告以原告存在逾期交纳房款的违约事由提出抗辩，因未提出明确请求，对此项抗辩不予审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：

被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告杨某、李某逾期交房违约金10394.36元；

案件受理费76元，由被告某房地产开发有限公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。

审　判　长　　马华忠

代理审判员　　韩梅君

人民陪审员　　马　芳

二〇一五年九月十八日

书　记　员　　张兰兰

商品房预售合同纠纷