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江苏省泰州市海陵区人民法院

民事判决书

（2015）泰海民初字第2164号

原告 刘某华。

委托代理人缪江云，江苏海信律师事务所律师。

委托代理人李惠，江苏海信律师事务所实习律师。

被告曹某生。

被告徐某梅。

两被告共同委托代理人张荣玉，江苏道和道律师事务所律师。

原告 刘某华与被告曹某生、徐某梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由审判员赵亚亚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告 刘某华及其委托代理人缪江云，被告曹某生、徐某梅之共同委托代理人张荣玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告 刘某华诉称，原、被告双方于2015年6月28日签订购房合同一份，约定由原告购买被告位于泰州市某某家园某幢某某室房屋，总价845000元。合同签订后，原告依约向被告支付定金80000元，并约定于2015年7月10日办理产权过户登记，但期满后，被告未能依约履行，后原告了解，该房屋已被法院查封，原告认为被告行为已构成违约，为维护原告合法权益，请求法院判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，并判令两被告向原告双倍返还定金160000元，被告承担本案诉讼费。

被告曹某生、徐某梅共同辩称，签订合同属实，但原告所述与客观事实不符，合同之所以没有履行，是因为原告未按合同约定履行首付款给付义务，原告存在违约行为，其主张解除合同，并由被告双倍返还定金不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，坐落于泰州市海陵区某某家园某幢某某室房屋登记所有权人为被告曹某生、徐某梅。该房屋登记抵押权人为某甲股份有限公司泰州海陵支行。2015年6月28日，原告 刘某华（乙方）、被告曹某生、徐某梅（甲方）经泰州市海陵区某某房产经纪有限公司（丙方）介绍，签订房地产转让合同一份，约定乙方购买甲方某某家园某幢某某室房屋，房屋建筑面积172.01平方米，房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价计人民币845000元，交易流程及具体付款方式与时间为：1、本合同签订时，乙方支付甲方购房定金人民币捌万元整，甲方出具定金收条，说明收款事由；2、在本合同签订后，双方约定2015年7月10日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方同时支付首付款计人民币肆拾伍万元整（含定金）给甲方，甲方出具收条，说明收款事由；3、双方约定于银行放款当日交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余房款计叁拾玖万伍仟元整给甲方，甲乙双方同意选择银行贷款方式付款，由居间方代办，银行贷款不足部分，由乙方补足；4、甲乙双方另行约定付款期限和方式：交接房屋当日甲方需结清水、电、物业等费用，户口需迁出。若甲方中途悔约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币贰拾万元整。合同签订后，原告向被告交付定金80000元；2015年7月10日，被告曹某生、徐某梅未与原告 刘某华至房屋登记部门办理产权变更登记，原告 刘某华亦未向两被告给付购房款450000元，双方为此发生纠纷，2015年7月13日，被告曹某生向原告 刘某华出具“时间约定”一份，载明：过户还款时间另行约定于2015年7月15日上午9点前到爱心房产办理相关手续，如不按时到场办理手续，则付（应为负）责承担相应的违约责任，赔偿购买方经济损失。现原告 刘某华以两被告未履行合同义务，且该房屋已被法院查封为由，请求法院判令解除原、被告之间的买卖合同，并判令两被告双倍返还定金160000元，诉讼费由被告承担。

另查明，因被告曹某生、徐某梅未履行银行还贷义务，某甲股份有限公司泰州海陵支行将两被告诉至本院，并申请保全，上述房屋于2015年1月15日被法院查封、冻结。

上述事实有房屋产权证、房地产转让合同、银行打款记录、房地产查询信息、曹某生出具的“时间约定”以及原告 刘某华、被告曹某生、徐某梅当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、原告诉请解除房地产转让合同，应否支持；二、被告是否存在违约导致适用双倍返还定金的情形。

关于争议焦点一，法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案被告曹某生、徐某梅所共有的某某家园某幢某某室房屋已因两被告怠于履行还款义务，被法院查封、冻结，不得转让；故原告 刘某华通过买卖方式已无法取得该房屋的所有权，其现诉请法院解除双方的房地产转让合同，符合法律规定，依法应予支持。

关于争议焦点二，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约履行各自的权利义务。本案原告 刘某华与被告曹某生、徐某梅在双方的房地产转让合同中明确约定，双方于2015年7月10日同时履行义务，由被告协助原告办理房屋过户登记手续，同时由原告给付被告购房款450000元，而被告曹某生、徐某梅于当日并未将该房屋上设置的抵押权注销，使房屋符合履行合同的条件，故作为原告 刘某华依法享有同时履行抗辩权；而本案被告曹某生、徐某梅在延后的时间内，亦未使得房屋具备履行合同的条件，故应当认定被告曹某生、徐某梅存在违反合同约定之行为，依法应承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担一节，涉案合同中双方既约定了违约金，又约定了定金，根据法律规定，作为守约方的原告享有选择权，其现选择适用定金罚则，由被告曹某生、徐某梅双倍返还定金，符合法律规定，依法亦应予以支持。至于两被告抗辩原告应先履行购房款的给付义务一节，未提供充分证据证明其主张成立，本院对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、解除原告 刘某华与被告曹某生、徐某梅于2015年6月28日签订的房地产转让合同。

二、被告曹某生、徐某梅于本判决生效之日起十日内共同向原告 刘某华返还双倍定金人民币160000元。

如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费12250元，依法减半收取6125元，保全费1020元，合计人民币7145元，由被告曹某生、徐某梅共同负担（原告 刘某华已预交，被告曹某生、徐某梅于本判决生效之日起十日内共同将应负担部分迳交原告 刘某华）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交本诉上诉受理费人民币12250元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。

审判员　　赵亚亚

二〇一五年十月二十日

书记员　　汪妮娅

买卖合同纠纷