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苏州市姑苏区人民法院

民事判决书

（2015）姑苏民五初字第00542号

原告顾某红。

委托代理人张勤华，浙江峻德律师事务所律师。

委托代理人吴秋月，浙江峻德律师事务所律师。

被告苏州市某某投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市某某路****号**幢***室。

法定代表人王某守。

原告顾某红与被告苏州市某某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛独任审判，后依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告顾某红的委托代理人张勤华、吴秋月到庭参加诉讼，被告苏州市某某投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告顾某红诉称：2014年8月5日，原、被告签订苏州某某皮革城租赁协议书一份，约定被告将位于苏州市某某路****号*幢11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ的营业场地出租给原告用于经营箱包、羊毛衫、皮鞋，租赁期限为2014年9月1日起至2015年8月31日止。因被告过错导致原告停业15天以上的，被告应向原告支付相当于一个月租金数额的违约金。协议签订后，原告于2014年8月8日向被告一次性支付了一年的租金43565元、综合管理费21435元及保证金3000元，同时对房屋进行装修花去装修费用53410元，并在装修完毕后开始经营。2015年2月20日被告出租的房屋因消防设施存在安全隐患被政府职能部门勒令停止营业，导致原告不能经营。同年3月20日，苏州市公安局姑苏分局和消防支队对房屋进行实地查封。后原告就停业后的赔偿事宜多次与被告协商，但被告始终回避和拖延。综上，原告提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告于2014年8月5日签订的苏州某某皮革城租赁协议书；二、被告赔偿原告损失59205元（租金及管理费32500元，装修费26705元）；三、被告返还原告保证金3000元；四、被告支付原告违约金3630元；五、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示，因本案的租赁期限已届满，故放弃第一项诉讼请求，其他诉讼请求保持不变。

被告苏州市某某投资管理有限公司未作答辩。

经审理查明：2014年8月5日，原、被告签订苏州某某皮革城租赁协议书一份，约定被告将位于苏州市某某路****号*幢11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、1123、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ的营业场地出租给原告用于经营箱包、羊毛衫、皮鞋，租赁期限为2014年9月1日起至2015年8月31日止。协议期内租金总额为43565元，支付方式为一次付清，先付后用，综合管理费总额为21435元，与租金同时支付。协议还约定因被告过错导致原告停业15天以上的，被告应向原告支付相当于一个月租金数额的违约金。协议还对其他事项作了约定。关于房屋交付，原告陈述2014年7月被告就将房屋交付原告，交付后即进行装修，同年8月才签的合同。

2014年8月8日，原告向被告一次性支付了一年的租金43565元、综合管理费21435元及保证金3000元，合计68000元。

2015年3月13日，苏州市公安消防支队姑苏区大队及苏州市公安局姑苏分局娄门派出所联合发布公告并张贴于本案租赁地的大楼门前，该公告告知苏州某某路****号凤凰生活广场的广大经营户，因苏州市平江区苏安商业管理有限公司（苏州某某路****号凤凰生活广场）因变电器故障导致消防设施无法正常使用，存在火灾隐患，不及时消除可能威胁公共消防安全，现拟做出临时查封决定，查封苏州市平江区苏安商业管理有限公司公共区域，查封期限为2015年3月20日14时至2015年4月18日14时，查封期间，禁止任何人对查封的部位进行有经营或使用行为。

2015年3月20日，苏州市公安消防支队姑苏区大队对上述房屋进行了现场查封。

审理中，关于租赁场地的退还问题，原告陈述当时整个商场都停电停业，我们将自己的财产能拿走的都拿走了，事实上场地应认为退还了。关于原告诉请中的主张的损失59205元，原告表示其中为半年的租金及管理费32500元，还有一半的装修费26705元。关于保证金，原告陈述合同没有约定数额，但合同约定了交纳的质保金在合同签订后转为履约保证金。关于查封后被告有无整改，原告陈述被告没有整改，一直处于查封停业状态。

上述事实，由原告提交的租赁协议书、收据、装修照片、公告及查封的照片及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。

本院认为：原、被告签订的苏州某某皮革城租赁协议书系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守约定。本案中，因被告提供的营业场地存在火灾隐患，被消防部门在2015年3月20日查封，导致原告无法使用营业场地，直至租赁合同期满即2015年8月31日。故被告应当赔偿原告2015年3月21日至8月31日期间的租金损失及综合管理费损失29205元（65000÷365×164）。对于原告认为从2015年2月20日就无法使用营业场地，要求按照半年的标准计算赔偿租金及综合管理费损失的问题，本院认为，原告并未提供相应的证据证实从2015年2月20日起营业场地就无法使用，故对于原告的上述主张，本院不予采纳。关于原告主张的装修费26705元问题，本院认为，虽然原告没有提供充分的证据证明装修的实际支出情况，但是根据原告提供的照片，可以认定原告确实支出了一定的装修费用，本院根据原告租赁标的物的数量、装修照片以及无法使用的期限，再结合生活的常理，酌定被告赔偿原告装修损失5000元，至于超出该金额的装修损失部分，因依据不足，本院不予支持。

关于保证金的问题。因本案协议已于2015年8月31日届满，被告占有保证金丧失合同依据，应予退还，故原告要求被告退还保证金3000元的诉讼请求，本院予以支持。

关于违约金的问题。根据协议约定，因被告的过错导致原告停业15天以上的，被告应当支付原告相当于一个月租金数额的违约金。本案中，被告的行为导致原告在合同履行期的后半期无法使用营业场地，现原告要求被告支付相当于一个月租金数额的违约金3630元（43565元÷12），未超出约定范围，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告苏州市某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾某红租金及综合管理费损失29205元、装修损失5000元，合计34205元。

二、被告苏州市某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告顾某红保证金3000元。

三、被告苏州市某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾某红违约金3630元。

四、驳回原告顾某红其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1446元，公告费600元，合计2046元，由原告顾某红负担625元，由被告苏州市某某投资管理有限公司负担1421元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。

审　判　长　沈录印

代理审判员　郏献涛

人民陪审员　谢建国

二〇一六年一月八日

书　记　员　周苏彦

房屋租赁合同纠纷