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安阳市文峰区人民法院

民事判决书

（2014）文民二初字第235号

原告陈某某，男，19**年*月*日出生。

委托代理人牛文涛，河南界醒律师事务所律师。

委托代理人张晶超，河南界醒律师事务所律师。

被告刘某，女，19**年*月*日出生。

原告陈某某诉被告刘某某屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人张晶超、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称，2013年8月9日，原告通过朋友介绍购买了被告刘某位于安阳市相州小区*区*号楼*单元*楼南户的一处房产，双方签订了购房协议。协议约定，房款总价为270000元，原告当天交付购房定金150000元，剩余120000元待房产过户并办理房产证后一次性付清。协议签订当天，原告支付了被告定金150000元，被告向原告出具了收据，并将购房合同书、购房票据、房屋钥匙以及被告身份证复印件交给原告。后原告得知该房产属于被告母亲名下，即要求被告退还房款，但被告既不退钱，其母亲又不同意原告购买该房产，无奈，原告诉至贵院，请求法院依法判令：1、确认原告陈某某与被告刘某签订的购房协议无效；2、判令被告刘某立即返还原告购房定金150000元整，并支付原告违约金54000元；3、诉讼费用由被告承担。

被告刘某辩称，原、被告达成购房协议的位于安阳市相州小区*区*号楼*单元*楼南户的房产系被告母亲刘某购买的经济适用房。由于被告急需用钱偿还外债，所以就伪造了购房票据。在中间人张某的介绍下，与原告达成了买卖协议，原告陈某某分三次通过银行转账的方式支付了120000元。后原告陈某某担心被告反悔或者没有及时协助办理过户手续，经过原、被告与中间人张某共同协商，约定如果此房交易不成，则被告应多付30000元作为赔偿损失费用，因此被告才出具了150000元的收据。由于该案系母亲刘某的房子，购房协议签订后，母亲刘某不同意卖房。对此原、被告均存在过错，不同意支付违约金。被告同意扣除支付中间人张某的13000元后，退还原告107000元。

经审理查明，2013年8月9日，原告陈某某（甲方）与被告刘某（乙方）签订购房协议，协议内容为：“一、此房共270000元，包括屋内装修，家居等现有的一切权利，甲方在2013年8月9号购买相州小区*区（安居五期）二号楼*单元*楼南交于定金150000元。二、乙方在给甲方三年过户办好房产证时把余额120000元一次性付清。三、三年后无论任何原因造成本交易不成功，乙方需退回甲方150000元。四、三年后此房跌涨都于乙方无关。五、此合同2013年8月9日起生效。六、此合同一式两份，甲乙双方各执一份”。原、被告及担保人张某在协议上签字捺印。协议签订后，被告刘某向原告出具借据一份，内容为：“借据，今借到陈某某现金拾伍万元整，￥150000，借款人刘某，2013年8月9号。”原告陈某某认可分三次通过银行转账的方式向被告支付120000元，另现金支付2000元。庭审中，被告刘某认可共收到原告支付的房款122000元。

另查明，刘某于2014年1月22日向安阳市地方税务局契税税务分局交纳安阳市安居五期*号楼*单元*楼南户的房屋（本案双方交易的房屋）所有权买卖契税1806.61元。安阳市恒瑞房地产开发公司的合同及收据均系虚假的。

以上事实，原告陈某某提交的证据为：购房协议、借据、合同书、收据。被告刘某未提交证据。上述证据经当庭举证、质证，结合当事人庭审陈述，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，民事活动应当遵守诚实信用的原则，必须遵守法律。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告刘某在与原告签订购房协议时，对安阳市相州小区*区*号楼*单元*楼南户的房产并无处分权，合同订立后，也未取得权利人刘某的追认，因此，原、被告签订于2013年8月9日的购房协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在被告刘某出具150000元收据的情况下，原、被告均认可双方通过银行转账和现金方式共支付被告122000元，因此被告刘某应返还原告陈某某购房款122000元。同时，原告陈某某因无效的购房协议取得了该房屋的占有和使用权利，也应当返还该房屋。本案中，被告刘某并未主张原告陈某某返还房屋，且权利人刘某已经以诉讼的方式主张了自己的权利，因此，本院不再处理该无效合同产生的房屋返还事宜。被告刘某因购房协议与中间人张某是否系有偿行为与其应当返还原告的购房款无关，因此被告刘某辩称应当从122000元的购房款中扣除支付中间人张某的13000元，于法无据，不予采信。原告陈某某在买房时，没有尽到足够的调查和注意义务，与无处分权的人签订协议，主观上有一定的过错。被告刘某为了偿还债务，利用虚假的合同和收据处分他人的合法财产，也未得到权利人的追认，主观上也有一定的过错。在双方均有过错的情况下，原告主张违约金于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告陈某某与被告刘某于2013年8月9日签订的关于安阳市相州小区*区*号楼*单元*楼南户房产购房协议无效；

二、被告刘某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某购房款人民币122000元；

三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4360元，原告陈某某承担1753元，被告刘某承担2607元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

审　判　长　　郭　艳

审　判　员　　韩凤明

人民陪审员　　李珊珊

二〇一四年十二月一日

代理书记员　　郭佳伟

买卖合同纠纷