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湖北省崇阳县人民法院

民事判决书

（2014）鄂崇阳民初字第00561号

原告湖北省某某书店（集团）有限公司崇阳县分公司。（以下简称崇阳某某书店）

住所地：崇阳县某某镇某某大道*号。

负责人李某某，该公司总经理。

委托代理人黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。

被告庞某某，女，19**年*月*日生，汉族，崇阳县人。

被告陈某某，女，19**年*月*日生，汉族，崇阳县人。

被告郑某某，女，19**年*月*日生，汉族，崇阳县人。

被告苏某某，女，19**年*月*日生，汉族，崇阳县人。

原告崇阳某某书店诉被告庞某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加陈某某、郑某某、苏某某为本案被告，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崇阳某某书店的负责人李某某、委托代理人黄锦旗及被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告崇阳某某书店诉称，2006年7月27日，被告与原告签订一份文化柜合同，约定由被告租赁原告的门店经营文具，每年租金为2.102万元，租期为二年。同时约定在合同期满后，如甲方因工作需要，不再出租，所有货物由被告处理，原告概不负责。合同签订后，原告向被告交付了出租门店。被告租赁后，交纳了二年的租金。但是，合同期满后，被告未与原告续订合同，也不向原告交付租金。现在，原告因房屋改建需要，多次要求被告腾出，但被告以种种理由拒不退出门店。故具状起诉，要求被告立即腾出门店，并赔偿原告损失2.102万元。

原告为支持其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：

证据1、书证1份，即原告的营业执照，证明原告的主体资格。

证据2、书证1份，即崇阳县新闻出版局出具的证明，证明：崇阳县某某书店于2010年6月更名为湖北省某某书店（集团）有限公司崇阳县分公司。

证据3、书证1份，即崇阳县某某书店文化柜租赁合同，证明：1、原告与被告订立的租赁合同约定的租赁期限是从2006年8月15日到2008年8月14日；2、每年租金为2.102万元；3、租赁期满后，如原告工作需要，不再出租，所有货物由被告自行处理，原告概不负责。

被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某辩称，承租文化柜台到2008年8月14日，之后一直没有交租金，2009年8月应原告的要求将文化柜台搬到现在的地点经营均属实。但认为：1、原告非独立法人，不能作为民事诉讼主体；2、合同期满后，原、被告未续订合同，属不定期租赁，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，其没有给原告一个合理期限，造成被告损失，应予赔偿；3、原告故意损坏租赁门店，平顶漏雨，致被告货物毁损，应予赔偿；4、被告承租期内，因原告之原因，导致被告多次关门歇业，对被告的经营造成损失；5、未经被告同意，原告擅自将被告租赁的音像柜撤柜，造成原告的损失，应予赔偿，且撤柜后，原告接受了被告8万元的货物，至今未向被告支付货款，因此，原告应向被告支付货款并按20‰支付利息；6、原告违反合同约定，在被告承包期间，准许他人经营文具用品等，导致被告的经营损失，应予赔偿；7、书店文化柜曾经是书店自己经营，2006年租赁时，原告要求我们接受全部货物，现原告要退租，必须接受全部货物。

被告为支持其辩称的事实成立，向本院提交了如下证据：

证据1、书证1份，即合伙协议。证明四被告系合伙人。

证据2、视听资料1份，即照片13张。证明承租门店房屋漏水的情况。

对原告崇阳某某书店提供的证据1、2、3，被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某均无异议。

对被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某提供的证据1，原告崇阳某某书店无异议，对被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某提供的证据2，原告崇阳某某书店认为不是合同期内，不是本案的审理范围。

本院认为，对原告崇阳某某书店提供的证据1、2、3，被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某均无异议，依法予以采信。对被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某提供的证据1，原告崇阳某某书店无异议，依法予以采信。对被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某提供的证据2，系原、被告合同期满后承租房屋漏水的情况，与本案无关联，故不予采信。

根据庭审质证的有效证据，本院认定案件事实如下：

2006年7月27日，原告崇阳某某书店对中心门市部所设文化柜（包括文具柜和音像柜，地点位于原崇阳县某某书店临街门店）招租，被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某以2.102万元中标，双方约定：（甲方：崇阳某某书店；乙方：庞三某）一、租赁时间及租金：从2006年8月15日至2008年8月14日。第二年租金2.102万元必须在2007年8月14日前一次性付清。……五、乙方必须承接原承包人2.5万元的货物……八、合同期满，如甲方因工作需要，不再出租，所有货物由乙方自行处理，甲方概不负责；如甲方继续招租，乙方未能中标，乙方也可向新的中标者移交2.5万元的货物。合同签订后，原、被告均依约履行了义务。合同期满后，原、被告未重新签订合同，被告继续经营文化柜，2009年8月，原告要求被告撤销音像柜，并将文具柜搬到现在的经营地点（原出入崇阳县某某书店过道）。自2008年8月15日后，被告未向原告交付租金。原告崇阳某某书店要求被告腾出门店，被告拒不腾出。为此，原告崇阳某某书店起诉来院，要求被告立即腾出门店，并按年租金2.102万元的标准赔偿损失2.102万元。

本案争议的焦点。

原、被告之间在文化柜租赁合同期满后，是否继续存在租赁合同关系。本案中，原、被告之间约定的租赁合同期限为2006年8月15日至2008年8月14日，双方在合同期内均依约履行了义务。期满后至2009年8月，被告继续在原门店经营文化柜，被告未提出异议，双方也未重新签订合同，应视为不定期租赁。2009年8月以后，被告应原告的要求，将经营地点搬至现在的经营地点，其租赁合同的标的物发生改变，双方仍未签订合同，应视为原租赁合同已经履行完毕，承租人，即本案被告已将租赁合同的标的物返还给了原告崇阳某某书店，此后双方之间并无租赁合同关系。

本院认为，原、被告之间原签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同期满后，被告继续在原来门店经营，被告崇阳某某书店未提出异议，应视为不定期租赁，被告应支付租金，被告未支付租金，构成违约，原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，予以支持。2009年8月以后，被告应原告的要求搬离租赁合同中的房屋，租赁房屋已经返还给了原告，至于被告占用原告现在的房屋，属另一法律关系，原告可另行主张权利，故原告崇阳某某书店以房屋租赁合同为由要求被告腾出现在房屋的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条：其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：第（5）项：法人依法设立并领取营业执照的分支机构。据此，原告崇阳某某书店作为本案的当事人，符合法律规定，被告辩称原告不能作为民事诉讼主体的意见，不予采纳。2009年8月以后，原、被告未签订租赁合同，且原告已经返还了租赁房屋，双方之间并无租赁合同关系，故被告辩称原告没有给其合理期限、经营门店漏雨造成损失，应予赔偿的意见，不予支持。原告辩称承租期内，因原告之原因致门店多次歇业，及承租期内允许他人经营文具对其经营造成损失，因其未能提供充足证据予以证明，不予支持。被告辩称其应原告的要求撤销音像柜时，原告接受了8万元的货物，还款至今未付，原告应向被告支付货款并按20‰承担利息的抗辩理由，因其未能提供相关证据证明，不予支持。被告辩称要求原告接受全部货物的抗辩理由，不符合合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：

一、由被告庞某某、陈某某、郑某某、苏某某赔偿原告湖北省某某书店（集团）有限公司崇阳县分公司损失2.102万元，限本判决生效后七日内付清。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

诉讼费800元，由原、被告各负担400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费800元，并注明系本案上诉费，汇款户名：咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号17-6805010************。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

审判长　骆学斌

审判员　戴继池

审判员　黄攀峰

二〇一四年八月十一日

书记员　饶　熙

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