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江西省萍乡市中级人民法院

民事判决书

（2014）萍民二初字第36号

原告：胡某某。

委托代理人：钟鉴幸，江西广予律师事务所律师。

被告：萍乡市某某房地产开发有限公司。

法定代表人：苏某某，该公司董事长。

被告：苏某某。

被告：施某某。

上述三被告的委托代理人：彭华，江西博韬律师事务所律师。

上述三被告的委托代理人：肖文芝，江西博韬律师事务所律师。

原告胡某某与被告萍乡市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、苏某某、施某某民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟鉴幸，被告的委托代理人彭华、肖文芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某某诉称，2011年7月18日，原告与被告某某公司、苏某某、施某某签订购房协议。合同约定原告购买被告某某公司开发的某某广场地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49号共5个商铺，合计价款400万元。自购买之日起，某某公司对上述5个商铺进行返租，租赁期限为2011年7月18日至2014年7月17日。租赁费前5个月每月6万元，之后每月12万元。若某某公司逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日按月租金额的千分之二支付违约金。合同同时约定某某公司自购买之日起两年内将上述5个店铺的产权过户到原告名下，如违约则处以购房金额的15%作为违约金。如某某公司违约，由此产生的律师费、诉讼费、保全费等维权费用由某某公司承担。苏某某、施某某对某某公司的上述义务承担连带责任保证。合同签订后，某某公司支付了2012年10月之前的租金131.5万元，剩余61.5万元租金未支付，产生违约金87.03万元（计算至2012年12月17日）；于2013年6月支付了租金5.25万元，剩余租金138.75万元未支付，产生违约金120.555元（计算至2013年12月17日）；2014年未支付租金，剩余租金96万元，产生违约金25.92万元（计算至2014年9月17日）。综上，某某公司实际共欠租金296.25万元，违约金233.505万元。目前，上述商铺仍由某某公司出租和管理，并未移交给原告，应按原租金标准继续支付租金。某某公司并未在两年内为原告办理产权过户手续，按照合同约定应当支付违约金60万元。2014年7月18日，苏某某、施某某作出承诺，表示严格遵守2011年7月18日与原告签订的购房协议，并尽快支付2011年7月18日至2014年7月17日期间未支付的租金。因被告未履行合同约定，因此请求判决：一、某某公司支付原告租金296.25万元，违约金233.505万元；二、某某公司自2014年9月17日起至判决之日止，按月租12万元标准支付原告租金；三、某某公司支付逾期办理产权证的违约金60万元；四、某某公司协助原告将某某广场地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49号共5个商铺的房屋产权过户到原告名下，办理产权过户的费用由某某公司承担；五、本案律师费5万元由某某公司承担；六、苏某某、施某某对上述诉讼请求承担连带清偿责任。

被告某某公司、苏某某、施某某答辩称，一、双方当事人之间属于借款关系而非购房关系。2011年7月，某某公司因工程建设资金困难，向胡某某借款，双方以购房合同的形式掩盖借款合同约定的高利息。胡某某支付某某公司款项的银行回单上注明“投资款”，而不是“购房款”，某某公司支付胡某某款项的银行凭证上也注明是“还款”，而不是“租金”。购房协议约定的租金比例正好与借款利率月息3%相吻合，约定租赁满三个月后且租赁期内能按时交纳租金，某某公司有权随时无条件回购商铺。某某广场地下人防工程2011年10月12日才完工开业，胡某某购买的商铺在2011年7月即开始返租不现实，时间上存在矛盾。以上三个方面均表明双方属于借款合同关系。二、认定租赁关系与事实不符，对某某公司显失公平。某某公司已经在购房款中返还3年租金给购房人，购房人实际只需交纳扣除3年租金之外的购房款，某某公司对外销售的商铺价格均具体到个位数，而与胡某某的合同约定以万为单位进行备案，证明双方是借款关系，清偿借款后商铺无条件回到某某公司。同行业同地段的租金约50元／平方米，最高也不到100元／平方米，而本案约定的租金高达240元／平方米，是实际租赁关系的3-5倍，与客观事实不符，显失公平。因此，请求依法判决。

原告胡某某为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：

1、《萍乡市某某广场地下人防工程商铺买卖合同》一份，证明胡某某购买某某公司开发的某某广场地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49号共5个商铺，购房合同已登记备案。被告某某公司、苏某某、施某某对证据的真实性没有异议，对合法性、关联性提出异议，认为该合同是以合法形式掩盖非法目的的民间借贷。因被告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

2、《购房协议书》一份，证明胡某某与某某公司在《萍乡市某某广场地下人防工程商铺买卖合同》的基础上，补充约定由某某公司对上述5个商铺进行返租，苏某某、施某某作为担保人进行担保。被告某某公司、苏某某、施某某对证据的真实性没有异议，对合法性、关联性提出异议，认为不能达到对方的证明目的。购房款大写是“伍佰万元”，小写是“400万元”，月租大小写金额也对不上。合同第七条约定了回购条款，可以看出不是租赁关系，而是借款关系。因被告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

3、收据一张，证明某某公司已于2011年7月18日收到胡某某购房款400万元。被告某某公司、苏某某、施某某对证据的真实性没有异议，但提出没有收到对方的购房款。因被告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

4、人防工程使用权预告登记证，证明胡某某已取得上述5个商铺的使用权并已进行预告登记。被告某某公司、苏某某、施某某对证据的真实性没有异议，但提出只是预登记，不是产权证明。因被告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

5、承诺书一份，证明苏某某、施某某对胡某某作出承诺，愿严格遵守购房协议书（含返租条款），并尽快支付2011年7月18日至2014年7月17日未支付的租金等费用。被告某某公司、苏某某、施某某对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因该证据与原件核对一致，被告未申请对证据上的签章进行鉴定，根据举证规则，本院对证据的真实性、合法性予以认定。

6、某某广场地下人防工程其他商铺的《人防工程使用权证》，证明某某公司可以办理相应的房地产证，但其一直未办理。被告某某公司、苏某某、施某某提出该证据系复印件，并且是其他商铺的材料，与本案无关，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因该证据未与原件核对，且被告对证据不予认可，本院对该证据不予认定。

对原告上述第1、2、3、4、5组证据的关联性，本院将结合全案其他证据作出认定。

被告某某公司、苏某某、施某某为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：

中信银行汇划来账回单，证明双方是投资关系，不是购房关系。胡某某对证据的真实性没有异议，但认为不能实现对方的证明目的。该证据证明对方收到了400万元购房款，证据上的“投资款”不是胡某某书写，并且购房也是投资，不能据此认定是借款。因原告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

财务票据三张，证明2011年12月23日某某公司还款，银行凭证中款项用途一栏证明为“还款”，双方之间实际是借款关系。胡某某对证据的真实性没有异议，提出还款是还租金款。因被告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

3、中信银行财务票据四张，证明某某公司分两次向胡某某还款共计41万元，用途均注明是“还款”，双方之间实际是借款关系。胡某某对证据的真实性没有异议，提出还款是还租金款。因被告对真实性没有异议，且证据形式与内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。

对三被告上述三组证据的关联性，本院将结合全案其他证据作出认定。

根据原、被告双方的诉辩陈述及举证、质证，本院查明事实如下：

2011年7月18日，某某公司、苏某某、施某某与胡某某签订《购房协议书》，约定胡某某购买某某公司开发的某某广场地下人防工程部分商铺，总价“伍佰万元（4000000）元（详见购房合同）”。某某公司租赁胡某某购买的商铺，租赁期为2011年7月18日至2014年7月17日，每月20日前支付上月租金，月租金“陆万伍仟元（60000元），满五个月后租金加倍（每月按壹拾贰万计）”。如某某公司逾期支付租金，除补交欠租外，每逾期一日按月租金额的千分之二支付违约金。胡某某购买商铺满2年内，某某公司应为胡某某办妥房地产证，办证费用（包括税费、手续费及其他费用）均由某某公司承担。如某某公司逾期办证，应向胡某某支付购房金额15%的违约金。如某某公司按时交纳租金，租赁满3个月后有权随时按胡某某的购买价格无条件回购商铺，交易税费由某某公司承担。苏某某、施某某对此承担连带担保责任。如某某公司违约，相关诉讼中的保全费、律师费、诉讼费由某某公司或苏某某、施某某承担。同日，某某公司与胡某某签订《萍乡市某某广场地下人防工程商铺买卖合同》，约定胡某某购买某某公司开发的某某广场地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49号共5个商铺，建筑面积255.4平方米，商铺单价每平方米15661.7元，总金额400万元，胡某某一次性付清购房款。某某公司在2011年10月1日前将商铺交付胡某某使用，配合市人防办做好办证工作并于2011年12月30日前办结。某某公司只能为胡某某办理人防工程使用权证，不能办理房屋所有权证和土地使用证，过户登记费用由胡某某交纳。市人防办于2011年7月18日对上述合同登记备案。2011年7月18日，某某公司出具收据收到胡某某支付的400万元款项。2011年9月21日，市人防办对某某广场地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49号商铺人防工程使用权进行预告登记。2014年7月18日，苏某某、施某某出具承诺书，承诺严格遵守2011年7月18日某某公司与胡某某签订《购房协议书》（含返租条款），并尽快支付自2011年7月18日至2014年7月17日期间未支付的租金等费用。根据胡某某的自认，某某公司已付清了2011年7月至2012年6月的租金，另外在2012年10月支付租金10.5万元，在2013年6月支付租金5.25万元。

本院认为，被告某某公司、苏某某、施某某对本案《购房协议书》、《萍乡市某某广场地下人防工程商铺买卖合同》的真实性没有异议，对胡某某已经支付400万元款项没有异议，苏某某、施某某对本案债务承担连带责任保证没有异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点是原告胡某某与被告某某公司、苏某某、施某某之间是房屋买卖与租赁合同关系还是民间借贷关系。原告为支持其主张的房屋买卖与租赁关系，提交了商铺买卖合同、收款收据、人防工程使用权预告登记证及被告的承诺书，但上述证据与房屋买卖、租赁合同的性质与特征存在矛盾。一是商铺买卖单价不是常见的整数，而是带小数位的金额，且合同约定的单价乘以建筑面积，并不等于400万元，而是3999998.18元。二是被告在诉讼中否认收到了购房款，但没有否认收到借款。原告仅凭某某公司开具的收据不能证明双方发生了房屋买卖关系，还应当提供不动产销售发票，以证明双方完成了房屋买卖。三是双方合同约定的返租租金远远高于同等地段商铺的租金水平，三年租金总和达到402万元。约定租金起始五个月每月6万元，之后每月12万元，与民间借贷月利率一点五分息、三分息相符。四是原告2011年9月21日办理人防工程使用权预告登记之后，在2014年7月之前只要求某某公司支付租金，没有要求办理不动产登记手续，及时行使催告权利。五是某某公司2011年12月23日和2012年1月21日两次向胡某某汇款的银行凭证上均注明“还款”二字。因该付款时间离双方交易时间最近，最能体现双方的真实意思表示。六是合同约定某某公司如按时交纳租金，租赁满三个月后有权随时按原价无条件回购商铺。此约定不符合房屋买卖的行业习惯，但与民间借贷担保习惯相符。综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条的规定，应认定为某某公司以商铺作为担保，向胡某某借款。本案不是房屋买卖、租赁关系，而是民间借贷关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条和《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》第三条第（5）项的规定，本院在庭审之后向原告进行释明，告知其本案案由确定为借款合同纠纷，原告可以变更诉讼请求。但在本院指定的时间内，原告拒绝变更诉讼请求。原告提出要求某某公司支付租金、违约金、逾期办理产权证违约金，协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求与本案借款合同纠纷无关，对原告提出的上述诉讼请求及要求苏某某、施某某承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求三被告支付5万元律师费的诉讼请求，因其没有提交支付律师费的凭证，不能证明产生了5万元律师费损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：

驳回原告胡某某的诉讼请求。

案件受理费53083元，由原告胡某某承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。

审　判　长　易　磊

代理审判员　严林伟

代理审判员　姚　赛

二〇一五年九月十日

书　记　员　刘海鹏

债务纠纷