99热精品国产_国产精品乱码久久久久久久_www.huangse._人人澡人人插_国产精品第_91视频综合网

陕西省铜川市中级人民法院

民事判决书

(2016)陕02民初5号

原告：彭某，男，19**年*月**日生，汉族。

委托代理人：邓辉邈，陕西大图律师事务所律师。

委托代理人：杨宗安，陕西大图律师事务所律师。

被告：陕西某某房地产开发有限责任公司。

法定代表人：杨某某，该公司董事长。

委托代理人：熊某某，陕西某某房地产开发有限责任公司销售部经理。

委托代理人：李燕，陕西红河律师事务所律师。

原告彭某某与被告陕西某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日作出陕西省铜川市中级人民法院（2015）铜中民一初字第00001号民事判决，被告某某开发公司不服该判决，向陕西省高级人民法院提起上诉。陕西省高级人民法院于2015年12月3日作出陕西省高级人民法院（2015）陕民一终字第00169号民事裁定，以一审判决认定事实不清为由发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告彭某及其委托代理人邓辉邈、杨宗安，被告某某开发公司的委托代理人熊某某、李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告彭某诉称，2013年5月18日，原、被告签订《某某大厦认购协议书》一份，约定原告以2730000元总价款购买被告开发建设的某某大厦一楼建筑面积约130平方米的商铺一间，原告分三次全额支付了房款后，多次要求被告办理网签合同，原告经了解发现被告早在2012年9月就将原告购买的商铺已经出售给他人，且已办理了网签合同手续。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《某某大厦认购协议书》。2、被告立即返还原告已付购房款2730000元及利息。3、被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。4、本案诉讼费由被告负担。

被告某某开发公司答辩称：1、对原告第一项诉求，原告不同意解除。利息没有依据。赔偿责任没有依据。对原告诉讼请求，被告不同意。认购协议书认购的是大约的面积。双方签订的是认购协议。

原告彭某提供了以下证据：1、认购协议书及商铺位置，用以证明2013年5月18日原、被告签订《某某大厦认购协议书》之事实，协议书符合商品房买卖合同构成要件，双方之间成立并存在买卖合同关系。2、原告转账至熊某某账户转账单及被告所开收款2730000元收据。用以说明原告分三次给被告转账之事实，原告已按协议约定全额履行了付款2730000元的义务。3、被告与案外人李某网签商品房买卖合同及被告所开权属证明。用以说明2012年9月21日，被告人与案外人李某签订《商品房买卖合同》（合同编号：201209210***）之事实，被告早已将涉案房屋售予案外人李某。被告隐瞒真相与原告签订认购协议书并收取原告购房款的行为已经构成欺诈。4、被告与案外人李某签订《回购协议》及被告所开收款收据。用以说明2012年9月、2013年9月被告与案外人李某两次签订《回购协议》及其内容，被告将涉案房屋再次抵押的事实。5、铜川市公安局王益分局经侦大队询问笔录。用以说明2014年9月28日，原告向公安机关报案之事实。原告认为被告欺诈行为构成诈骗，寻求法律救助。6、铜川房产管理处出具”证明”、”情况说明”、”面积预测算报告截图”,用以说明涉案房屋仍处于出售并备案于案外人李某名下之事实。7、借款证明及出借人身份证复印件。用以证明原告买商铺向他人借款之事实，原告向他人借款1930000元，借款月息2.4%，且原告至今本息未付。

某某开发公司质证称：对原告证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可。对证据2，真实性无异议，原告款项已支付完。对证据3，来源是原告自己调取，权属证明我方没有给法院提交，证明不了被告向原告隐瞒欺诈。原告对被告与李某签订合同是知情的。原告知道被告已经回购600万。被告没有欺诈原告的故意。原告目的不能达到。对两个证据真实性无异议。对证据4，来源有异议，回购协议真实性无异议。原告不能证明证据来源，被告没有欺诈行为。被告与李某签订的协议是抵押形式的买卖合同。被告与李某签订的合同违反了物权法禁止留置的规定。从抵押性质讲，被告与李某签订的协议是为了清偿还款。被告没有欺骗和欺诈的故意。收款收据来源有异议，收据是李某持有，不是原告所有。原告证明不能达到对事情不知情的目的。被告方和李某签订的合同，是担保的目的。注销了和李某的合同后，被告才和原告签订了合同。对证据5，被告欺诈不认可，不符合证据三性，没有签字，不能达到被告欺诈的证明目的。对证据6，真实性无异议，不能达到原告证明目的，不具备商品房买卖合同的证据证明要件，房屋面积有待最后确认。对证据7，真实性、合法性、关联性不予认可，本案是商品房买卖合同纠纷，不是借款纠纷，原告不能因此向被告主张任何权利。

被告某某开发公司提供了以下证据：1、认购协议书、涉案商铺施工平面图和分层一层备案图分层。用以说明认购协议书不符合商品房买卖合同的必备条件，而原、被告以建设工程施工图的轴线，即以横轴和纵轴约定大约面积的认购协议，不具备签订网签合同条件，不应认定原、被告所签认购协议为《商品房买卖合同》；被告没有向原告隐瞒涉案面积的商铺已经签订有网签合同的情况，原告对被告与李某借款和网签担保的情形是知情的。2、商品房网签合同（合同编号：201209210***）、回购协议、被告收款还款转账凭证、两份网签合同和销售不动产税务发票（中国银行和移动公司）。用以说明被告与李某签订的商品房网签合同是被告与李某之间为了借款而签订的，被告与李某之间是担保关系，不是买卖关系；2013年4月底之前被告回购了涉案的商品房，所欠李某的600万元借款全部还清，故原、被告签订认购协议即2013年5月18日，被告没有一房二卖的故意，而2013年9月的回购协议，被告还是借款的担保；2013年12月30日前，被告已经支付李某第二次的回购款263万元，回购了涉案房屋，被告没有丧失回购权；原、被告签订的认购协议书，不具备商品房买卖合同的必备条件。3、仲裁申请书和仲裁裁决书，用以说明被告与李某签订的商品房网签合同是被告与李某之间为了借款而签订的，被告与李某之间是让与担保关系，不是买卖关系；原审判决依据铜川仲裁委员会（2015）13号案件，认定被告丧失回购权，认定事实错误。

彭某质证称：对被告证据1真实性无异议，不同意被告证明目的，与合同法相关规定不符，不能证明原告对被告网签知情。对证据2网签合同和回购协议形式无异议，对被告证明目的不同意，被告将房屋向第三人出售的事实，被告对原告有欺诈行为。双方签订回购协议，对本案原告构成欺诈行为，被告是一房二卖的行为，被告2012年9月签订回购协议，备案未注销，2013年9月再次签订回购协议，未按协议及时回购，被告260万还款，不能证明部分回购的事实。被告和中国银行、移动公司约定的交房时间，说明被告恶意违约、恶意欺诈，不能达到被告证明目的。对证据3真实性无异议，不同意被告证明目的。此证据说明被告与李某之间出售房屋的事实，被告一房二卖的基本事实不受此证据影响。

被告原审中申请追加李某为第三人，认为追加李某可以查明本案事实、签订协议的真实目的。第一次回购后李某不配合，导致不能注销。李某出庭可以证明被告和李某之间的合同性质，也不违反程序性问题。原告提供的2013年10月8日的证明，被告对该证据的来源不清楚，怀疑原告与李某恶意串通，为了查清事实，所以需要追加李某为第三人。

原告提出异议并称，不同意追加李某或王某为第三人，本案原一审中原告已明确不同意追加，现也不同意追加李某为第三人。原、被告之间是房屋买卖合同纠纷，基于合同相对性，与案外人李某或王某无关，与本案待证事实无关。被告与案外人李某签订并备案的《商品房买卖合同》及另行签订的《回购协议》目的何在，以及任何诉讼、仲裁等均为另一法律关系，与本案争议标的及待证事实之间没有关联性，不存在法律上的利害关系。本案被告隐瞒其与原告签订协议之前的欺诈行为，在与原告签订协议后，再次将诉争房屋设定抵押。本案被告申请追加第三人无法律依据。第三人加入诉讼只能是第三人主动加入或法院依职权追加。

本案审理中，李某委托苏某（陕西某某实业有限公司办公室主任）提交一份情况说明。其内容为:2013年9月27日，李某与王某签订了委托借款合同，由王某借款700万给李某，以李某名义购买了某某开发公司位于王益区川口路某某大厦一层四间门面房，并由李某将700万支付给某某开发公司并办理了网签备案手续。由于某某开发公司未按回购协议约定期限回购，并且也不履行交房义务，致李某权利无法实现，所借王某款项无法偿还，2015年9月李某将上述四间门面房合同权利全部转让给了王某，由王某向某某开发公司主张权利。李某本人和某某开发公司就所购房屋没有任何关系。也不参加与其他涉及所购门面房的纠纷及相关事务。

彭某质证称，对证据无异议，此证据说明，本案中被告对房屋已经无法向原告交付，应承担违约责任。

某某开发公司质证称，苏某是回购协议约定的丙方担保人，苏某是利害关系人，对其身份有异议。苏某带有单位性质，这份证明不能作为证据使用。2015年9月李某与王某之间的权利义务转让书，我们没有收到，只收到2014年8月的告知书。

为核实证据，办案人员到陕西某某实业有限公司调取下列证据：1、某某开发公司收款收据（李某2013年9月27日交购房款700万元。）2、某某开发公司2013年10月8日证明，其主要内容为，李某在某某大厦购买的合同编号：201209210***等四套商铺为独立商铺，独立产权。3、2013年10月8日出借人李某与借款人熊某某、吕某某，担保人陕西某某实业有限公司借款协议一份（内容为：李某同意向熊某某、吕某某提供借款200万元，期限1个月，2013年10月8日至11月7日）。2013年10月8日熊某某收到李某200万收条一份。

某某开发公司质证称，对证据的真实性无异议。但认为，熊某某私人借李某200万，钱打到熊某某私人卡上，200万至今未还。陕西某某实业有限公司和原告、李某之间是利害关系，不能证明被告给了李某263万元。被告提交263万房款凭证上，被告直接把款项打到陕西某某实业有限公司账上，说明被告正在实施还款行为。与法庭调查200万元无关系，200万元是另外的借贷关系。

彭某质证称，对证据无异议。从原告给被告交款票据可以证明，熊某某、吕某某是被告方的实际控制人，单位和个人混同。

另外，2016年2月3日本院对王某谈话笔录中，王某称，2012年9月21日某某开发公司与李某签订了两套商品房买卖合同，2012年10月24日某某开发公司与李某签订了两套商品房买卖合同，同时双方签订了回购协议。李某于2012年9月24日、10月24日分别给付某某开发公司各300万元，2013年4月18日某某开发公司付李某回购款600万元及利息。某某开发公司与李某未到房管部门办理网签注销手续。2013年9月27日，某某开发公司又需要资金，就前面4套已网签的商铺，作价700万，双方签订回购协议，约定3个月不回购，将视同放弃回购协议，李某于2013年9月27日给某某开发公司汇了700万元。某某开发公司未在规定的时间偿还回购协议约定的回购款，至今也未交付房屋。由于该700万元是李某借王某的款项，因某某开发公司未按约定给付回购款，也不按约定交房，导致李某借王某的款项无法偿还。2015年9月份，李某将某某开发公司与其房屋买卖合同、回购协议中相应权利转让给王某，并做了公证，已交手续，并通知了某某开发公司。除上述回购协议李某给某某开发公司700万元外，熊某某、吕某某又借李某200万元，之后连本带息给李某200多万元。由于李某将某某开发公司与其房屋买卖合同、回购协议中相应权利转让给王某，该权利至今未给付，李某与某某开发公司签订的合同早于彭某与某某开发公司签订的合同，并已在产权部门备案，我方不同意就该4套商铺在房管部门进行撤销。

某某开发公司质证称，对谈话人身份有异议，王某是回购协议的担保人。王某谈到需要资金，被告需要融资，才签订了回购协议，从客观上讲，此谈话证明李某签订的合同是一个担保合同。

彭某质证称，对谈话笔录无异议，熊某某借李某200万，到期归还本金和利息。

原审卷宗记载：2014年8月7日李某与王某签订了债权转让协议，2014年8月8日通过铜川市公证处送达。2015年8月12日李某与王某签订了委托购房补充协议。

2015年3月30日，原一审办案人员到铜川市房屋产权市场管理处测绘科咨询，该单位工作人员称，某某开发公司所提出的就彭某营业房进行测绘重新备案问题，实际上难以实现，即便对争议区域进行重新备案，整个一层也需要重新进行测绘，有可能用途发生改变，而且其他购房者已经进行网签，即便重新测绘变更网签也需征得其他购房人的同意，但其他购房人同意的可能性不大。

2015年4月1日，原一审办案人员到铜川市房屋产权市场管理处信息管理科咨询，该单位工作人员称，变更网签必须先将以前的网签注销，但是目前注销业务处于停滞状态，因为之前发现大量注销网签和变更网签存在逃避税费和登记费用问题。另外，李某网签合同与（彭某）认购协议中房屋面积不一致，即便原网签注销后，对于认购协议中涉及的面积还要进行分割，要测量并办理多个网签而且如果要注销原网签合同，开发商和买受人均要提交申请，原合同要收回，单方提交注销不予受理，注销网签后重新做网签也必须签订商品房买卖合同，缴纳登记费用，买受人也需同意才能做。

本院认为，双方分别提供的认购协议及相应图纸的证明力予以确认，被告与第三方签订的商品房买卖合同、回购协议及备案证明的证明力予以确认。与本案无关联性的证据材料的证明力不予确认。

根据有效证据查明，2013年5月18日，出卖人某某开发公司与买受人彭某就购买某某大厦商铺壹间签订《某某大厦认购协议书》。协议约定：乙方（彭某）自愿交纳定金，认购甲方（陕西某某房地产开发有限公司）开发的位于陕西省铜川市王益区川口路1号某某大厦商铺壹间，商铺位置为横向**轴、纵向**轴，建筑面积约为130㎡，最终以房管局测量确认标准为准；付款方式为一次性付款，认购商铺单价为21000元/㎡，总房价为2730000元。协议还对付款时间、地点、解释权等进行了约定。之后按照协议约定，彭某分别于2013年5月18日、5月21日、6月4日分三笔共向某某开发公司转账2730000元。

另查，2012年9月21日，出卖人某某开发公司与买受人李某签订了《商品房买卖合同》（合同编号201209210***），将某某大厦第一幢1单元1层00120、00121商业用房，以每平方米6771.4元价格出售给了李某。彭某所购商铺，系某某开发公司与李某所签《商品房买卖合同》所载房屋编号00120室其中的一部分。同月，作为甲方的某某开发公司与乙方李某、丙方陕西某某投资有限公司、丁方熊某某和吕某某签订《回购协议》，约定：甲方按照2012年9月21日与乙方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为别为201209210**、201209210***）约定，已将该合同项下的房产以人民币1550041元、1449960元出售给乙方并办理了网签登记；甲乙双方约定，乙方购得该两套房产6个月内，甲方应该回购，回购价为人民币3330000元，丙方为甲方的回购提供保证担保，丙方收取担保费人民币300000元整，确保甲方能够回购。如甲方提前回购，担保费不变，回购金额不变，如6个月内不回购，将视同放弃回购权利，丙方担保责任解除；丁方作为甲方的保证人，为乙方提供连带保证责任，即确保甲方依《商品房买卖合同》（合同编号分别为201209210**、201209210***）约定的交房日期（2014年7月31日）交付两套实物房产，甲方违反约定的交房日期丁方需承担自收到乙方3000000元购房款之日起每日1‰的违约金，直至交付两套实物房产之日。

上述合同签订后，李某按照《回购协议》支付了购房款，某某开发公司也已按照《回购协议》对房屋进行了回购。

2013年9月，与上述《回购协议》所列身份相同的各方又签订一份《回购协议》，《回购协议》约定：甲方某某开发公司按照2012年9月21日、2012年10月24日与乙方李某签订的《商品房买卖合同》，合同编号分别为201209210**、201209210***、20121024**、201210240**，已将该4个合同项下4套房产办理了网签登记，现参照本次签约时市场价，作价人民币7000000元，整体出售给乙方李某；甲乙双方商定，从本协议生效之日起3个月内，甲方可以回购，回购价为人民币7315000元，丙方为甲方的回购提供保证担保，丙方收取担保费人民币315000元整。若三个月内不回购，视同放弃回购权利。约定的回购期满后，某某开发公司未回购上述出售的房屋。2013年10月8日某某开发公司出具证明，内容为：李某在某某大厦购买的合同编号：201209210**、201209210***、20121024**、201210240**的四套商铺为独立商铺、独立产权。

2014年8月7日，李某与案外人王某签订《债权转让协议书》，约定：2013年9月27日甲乙双方签订了定向委托借款合同后，乙方（王某）通过甲方（李某）将人民币700万元支付给某某开发公司，购得商业门面房四套，并登记在甲方名下，为理顺法律关系维护甲、乙双方的合法权益，经双方协商同意，达成该四套门面房转让协议如下：1、甲方（李某）同意将登记在其名下的商品房买卖合同（编号分别为201209210**、201209210***、20121024**、201210240**）约定的全部权利义务一并转让给乙方（王某），双方互不补差。2、本协议签订后十日内通知某某开发公司。

2014年8月8日李某向某某开发公司送达《债权转让通知书》，该通知书载明：”根据《合同法》和相关法律规定及我与王某2014年8月7日达成的债权转让协议，现将我在你公司所购买的四套商业门面房（商品房买卖合同编号为201209210**、201209210***、20121024**、201210240**），合同债权全额支付的债权共计人民币700万元，依法转让给王某，与此转让债权相关的其他权利也一并全部转让。请贵公司在接到该债权转让通知书后，应向王某履行全部义务”。就以上《债权转让通知书》送达事项，铜川市公证处进行了公证?！豆な椤吩孛鳎?rdquo;申请人李某为?；て浜戏ㄈㄒ嬗?014年8月8日向我处申请对某某开发公司送达《债权转让通知书》的行为进行证据保全。公证员会同李某于2014年8月8日来到铜川市王益区川口路1号向某某开发公司送达《债权转让通知书》，该公司工作人员张女士接过《债权转让通知书》，看后拒绝签字。”

某某开发公司称，其在之后王某提起的仲裁案件中，见到了以上的《债权转让通知书》、《债权转让协议书》和《公证书》。

2014年11月28日，王某就上述商品房买卖事宜向铜川仲裁委员会申请仲裁，请求：1、依法裁决被申请人某某开发公司交付所购房屋。2、依法裁决被申请人承担逾期交房违约金60万元。

某某大厦1幢，房号00120室、00121室两套房屋登记信息现均在李某名下，处于备案状态。

本院认为，本案争议的主要问题是：彭某请求解除《某某大厦认购协议书》、陕西某某房地产开发有限责任公司应当返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任理由是否成立。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所等十三项主要内容。从本案双方签订的认购协议内容上看，《某某大厦认购协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的具有实质性特点的主要内容，且某某开发公司收取了购房款，因此该协议应当认定为《商品房买卖合同》。

在某某开发公司与彭某签订房屋认购协议之前，某某开发公司将包括该争议房屋在内的房屋与李某签订了商品房买卖合同，同时作为甲方的某某开发公司与乙方李某、丙方陕西某某投资有限公司、丁方熊某某和吕某某五方又签订回购协议，之后虽履行了该回购协议内容，但未对争议房屋注销网签。某某开发公司与彭某签订《认购协议书》、全额收取房款时虽口头告知彭某不能网签，但隐瞒了该房屋已与他人签订商品房买卖合同，争议房屋已抵押的事实真相。在2013年5月某某开发公司与彭某签订《房屋认购书》之后，同年9月某某开发公司、李某等五方再次将包括已出售给彭某的商用房在内的《商品房买卖合同》项下4套房产签订了回购协议，某某开发公司未有证据证明将该情况告知彭某，某某开发公司未能按协议回购房屋。根据回购协议约定，且其已丧失回购权，网签登记也未能撤销或变更。且至今争议房屋也未注销网签。导致原告无法取得房屋，合同目的至今因存在客观障碍不能实现，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称继续履行合同的意见不能成立。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该司法解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由于某某开发公司与彭某签订《认购协议书》、全额收取房款时隐瞒了该房屋已与他人签订商品房买卖合同并已抵押的事实，致使彭某作出错误意思表示行为。且其在与彭某签订合同收取房款后，在未告知彭某的情况下再次将该房屋设定抵押，并未按约定回购，致使至今涉案房屋还在李某名下。不论某某开发公司与李某之间的关系如何，结果如何，某某开发公司的行为导致客观上彭某购买的房屋至今不能实现实物交付和法律交付,彭某的合同目的至今不能实现。根据合同法第九十四条（四）项及上述司法解释规定，彭某有权主张解除合同，某某开发公司应当根据上述司法解释规定承担相应法律责任。彭某主张某某开发公司返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款2730000元一倍的赔偿责任于法有据，应予支持。根据被告的过错程度，本地实际情况，被告承担的利息，惩罚的程度，及某某开发公司在签订协议时已告知彭某不能网签等因素，某某开发公司应承担已付购房款2730000元80%的赔偿责任。即2184000元。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：

一、解除陕西某某房地产开发有限责任公司与彭某签订的《某某大厦认购协议书》。

二、陕西某某房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起30日内向彭某返还购房款2730000元并支付利息（以2730000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年6月5日起计至实际付清之日止）。

三、陕西某某房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起30日内向彭某赔偿2184000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50020元，由陕西某某房地产开发有限责任公司承担46112元，彭某承担3908元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长　康建军

审判员　梁兴旗

审判员　吴　娜

二〇一六年五月二十四日

书记员　梁佳文

合同纠纷