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江西省新余市渝水区人民法院

行政判决书

（2014）渝行初字第00010号

原告：向某甲，女，19**年**月**日生，汉族。

委托代理人：郭剑，男，19**年**月**日生，汉族。

委托代理人：盛劲松，江西弘道律师事务所律师。

被告：新余市XX管理局。

法定代表人：刘某某，该局局长。

委托代理人：任国辉，江西三江合律师事务所律师。

第三人：XX银行股份有限公司新余市分行。

负责人：王某某，该行行长。

委托代理人：敖小飞，江西弘杰律师事务所律师。

原告向某甲（下称原告）诉被告新余市XX管理局（下称被告）不履行登记法定职责一案，本院于2014年6月27日立案受理后，第三人XX银行股份有限公司新余市分行（下称第三人）申请参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭剑、盛劲松，被告委托代理人任国辉，第三人委托代理人敖小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告于2014年5月16日向被告申请办理新余市五一路xx号xx园xx栋xx单元xx号4-5楼房屋权属证书。被告在原告向本院起诉前未受理原告办证申请。

原告诉称，2002年12月3日，原告与案外人新余市某实业公司（下称A公司）签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，约定A公司将其开发的新余市五一中路xx号xx栋xx单元东三、四楼房屋出售给原告。后因房屋坐落和面积变动，双方于2009年8月26日重新签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，就上述内容变更为“新余市五一路xx号xx园xx栋xx单元xx号4-5楼”，并对建筑面积和房屋价格进行了变更，其他条款按原合同执行。上述两份合同签订后，原告按约履行了全部义务，但A公司未为原告办理房屋权属证书。后经查询得知，案外人邹某甲利用其掌握A公司公章便利，将该房屋“出售”至其配偶李某甲，并申请办理了房屋所有权证书（编号：余房权证城北字第Sxxx6号）。2012年4月5日，原告向新余市渝水区人民法院提起民事诉讼，请求确认A公司与李某甲签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效。该院于2012年10月30日作出（2012）渝民初字第0804号民事判决，判决确认李某甲与A公司于2007年9月29日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效。该判决于2013年2月14日生效。原告于2013年6月6日向新余市渝水区人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销被告颁发给李某甲的余房权证城北字第Sxxx6号房屋所有权证，并为原告办理房屋权属证书。新余市渝水区人民法院于2013年9月3日作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决撤销被告颁发给李某甲的余房权证城北字第Sxxx6号房屋所有权证，但认为原告未提交对涉案房屋享有所有权的证据，故未支持原告要求办理房屋权属证书的诉请。2013年9月13日，A公司出具《申请书》1份，证实上述涉案房屋未出售给他人，原告系唯一权利人，并向被告申请为原告办理房屋权属证书，被告一直未予答复。2014年4月25日，原告亲往被告处提出申请并提交办理房产权属证书所需全部材料，再次遭到拒绝。原告认为，本案事实清楚，原告诉请合法，因多次主张未果，故向法院起诉，请求判决被告逾期未为原告办理房产权属证书行为违法，责令被告为原告办理房屋权属证书，本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，1、原告要求办理房屋权属证书的诉请，已经法院审理判决驳回，其再次就此提起诉讼，属重复起诉，应当予以驳回。2013年5月2日，原告向法院提起行政诉讼，诉请被告为其办理房屋权属证书，2013年9月3日，法院作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决驳回原告该项诉请。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第八项规定：“起诉人重复起诉的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”因此，原告就同一事实起诉，属重复起诉，应当予以驳回。2、原告未提交房屋所有权转移登记的相关材料，被告无法办理涉案房屋权属登记。被告的行政行为不存在任何过错和违法。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”新余市渝水区人民法院作出的（2012）渝民初字第0804号民事判决书和（2013）渝行初字第00008号行政判决书，只是确认李某甲与A公司签订的《房屋买卖合同》无效，并撤销颁发给李某甲的房屋所有权证，但并未确认涉案的房屋所有权属于原告所有。因此，原告申请办理房屋权属登记，缺乏证明房屋所有权发生转移的法律文书，被告有权拒绝办理登记。同时，原告递交登记申请后，被告依法在规定时间内向原告作出了答复，被告的行政行为符合法律规定，不存在违法情形。3、涉案房屋已办理抵押登记，原告在未取得房屋抵押权人同意的情形下，要求为其办理房屋权属登记，于法无据，被告有权拒绝办理。《房屋登记办法》第三十四条规定：“房屋抵押期间，办理抵押房屋所有权转移的，应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”新余市渝水区人民法院作出的（2012）渝民初字第0804号民事判决书认为：李某甲作为诉争房屋的产权登记人，将该房屋为邹某甲抵押贷款，并办理了抵押登记，银行对该房屋的抵押权构成善意取得，且抵押权优先于房屋所有权，银行对该抵押物的处置尚未确定，对于原告要求办理房屋权属登记的诉请，不予支持，待解除银行抵押权后，再行办理房产过户登记。本案中，原告要求被告为其办理房屋权属登记，应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件和他项权利证书，否则，被告有权依据上述规定和判决内容，拒绝为原告办理房屋权属登记。故被告拒绝为原告办理房屋权属登记，符合法律规定。综上，被告未为原告办理房屋权属登记的行政行为，符合法律规定，不存在任何过错和违法作为。原告的诉请属重复起诉且缺乏事实和法律依据，应予驳回。

第三人述称，原告要求被告办理房屋权属证书，与第三人有直接利害关系，故要求参加本案诉讼。第三人认可被告的答辩意见。

原告在起诉时提供了以下证据证明其向被告提出办证申请：原告给被告的函告、EMS回执及A公司申请书各1份，证明1、原告于2014年5月16日向被告发出函告1份，要求被告办理新余市五一路xx号xx园xx栋xx单元xx号4-5楼房屋权属证书。2、A公司证明涉案的房屋仅出售给原告并未出售给其他人，A公司请求被告为原告办理房屋权属证书。被告对原告证据证明目的提出异议，并在庭审时提交了《关于申请办理xx园xx栋405F房房屋所有权证的请求的回复》1份，证明被告已就原告的办证申请于2014年5月26日召开听证会，原告及其代理律师盛劲松参加了听证会，被告在听证会结束后在法定期限内作出了因诉请房屋存在抵押，暂不能办理房屋权属登记的回复，并将回复送达给原告代理人盛劲松，被告不存在行政不作为的情形。对原、被告上述证据，本院认为，双方证据可以相互印证原告向被告申请办证、被告进行答复的过程，故均予以认定。

经开庭审理，被告向本院提交的证据材料有：

一、2010年5月14日邹某甲、李某甲向被告提交的新余市房屋他项权登记申请表1份、邹某甲、李某甲房屋他项登记询问表1份、邹某甲、李某甲身份证复印件各1份、《个人抵押循环贷款合同》1份、《个人循环贷款最高额抵押合同》1份，证明1、被告依法为邹某甲、李某甲办理涉案房屋的抵押登记并办理他项权证，内容和程序符合法律规定；2、涉案房屋已办理抵押登记，抵押期限至2015年5月14日，原告未取得抵押权人的同意，被告有权依法拒绝为原告办理房屋产权转移登记；

二、（2012）渝民初字第0804号民事判决书及（2013）渝行初字第00008号行政判决书各1份，证明1、（2013）渝行初字第00008号行政判决书认定原告未提供享有涉案房屋所有权的证据，不能认定原告对该房屋享有所有权，被告有权拒绝为原告办理房产权属登记。法院判决已驳回原告要求办理产权登记的诉请，原告就同一事实，提起同一诉请，属重复起诉，应予以驳回；2、（2012）渝民初字第0804号民事判决书认为涉案房屋存在抵押，原告要求办理产权登记，不符合办证条件。法院认定第三人善意取得房屋的抵押权，且抵押权优先于其他所有权，第三人对抵押物的处置未确定，原告要求办理房屋权属登记，证据不足，理由不充分，不予支持。诉争房屋应在解除银行抵押权后，才能办理房产过户登记手续。

原告向本院提交的证据材料有：

一、2002年12月3日《新余市城镇房屋买卖合同合同书》1份，证明：2002年12月3日，原告与A公司签订了《新余市城镇房屋买卖合同书》，合同约定A公司将其开发的新余市五一中路xx号xx栋xx单元东三、四楼房屋出售给原告，房屋价款为148200元，房屋竣工交付使用时支付118200元，余款待办完权属登记手续之日起15天内付清；A公司应于2003年12月30日前交付房屋，交房之日起90日内（即2004年3月30日前）办理权属证书。合同还约定房屋建筑面积、违约责任等内容；

二、2009年8月26日《新余市城镇房屋买卖合同书》1份，证明：根据被告的实际测量数据及要求，原告与A公司于2009年8月26日重新签订《新余市城镇房屋买卖合同书》，对房屋坐落、房屋面积变更为“房屋座落：新余市五一路xx号xx园xx栋xx单元xx号4-5楼”、“面积222.53㎡，其他内容与原合同相同；

三、A公司出具给原告的收款收据2份、收据1份、收条1份，证明1、原告在签订《新余市城镇房屋买卖合同书》后，于2002年底、2003年初向A公司支付房款10万元，A公司于2003年4月22日补开两张各5万元的收款收据。2、因A公司延期交付房屋、办证及面积等原因，原告于2009年4月25日、2009年7月2日分两次向A公司支付房款4万元。共计支付购房款14万元。3、A公司承诺2009年7月底办证，逾期罚款2000元／日；

四、（2012）渝民初字第0804号民事判决书1份，证明1、2002年12月3日原告与A公司签订了新余市城镇房屋买卖合同书，后因测量数据变更，双方在2009年8月26日重新签订了1份房屋买卖合同，对房屋坐落进行了变更。2、该套房屋已于2003年交付，原告于2009年3月进行装修，2009年年底入住。3、判决书确认案外人李某甲与A公司于2007年9月29日签订的买卖合同无效，该判决已生效；

五、（2013）渝行初字第00008号及（2013）余行终字第14号行政判决书各1份，证明法院已判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某甲的余房权证城北字Sxxx6号房屋所有权证；

六、A公司出具给原告的收款收据1份、向被告提交的存量房交易登记申请表1份，证明1、2003年11月27日，原告向A公司支付水、电开户费1900元。2、2009年8月26日，A公司及原告向被告申请为原告就本案诉争房屋办理权属证书；

七、**家装缴款单、收据、收款收据、新余水务集团供水公司用水户缴费情况表、用户费用明细清单各1份、照片6张，证明1、2008年11月21日，原告委托新余市**家装有限公司为诉争房屋进行装修设计，设计费为6000元。2、2010年1月10日、2010年1月13日，原告分别为诉争房屋后期装修购买相关材料。3、原告在诉争房屋装修完毕后一直居住至今，并缴纳相应的水、电费等。

第三人向本院提交的证据材料有：

一、抵押贷款合同、贷款与还款明细清单各1份，证明：邹某甲用本案诉争房屋作抵押在第三人处签订抵押贷款合同，向第三人抵押贷款30万元，借期一年，抵押权到2015年5月4日；截止到2014年8月6日，邹某甲尚欠第三人本金和利息379201.2元；

二、A公司企业信息1份，证明A公司最新年检时间为2003年，对超过2年没有年检的企业，应当吊销。

本院向新余市工商行政管理局调取的证据：A公司企业信息2份，证明A公司自2004年以后未年检，但公司执照未被吊销。

经庭审质证，各方对对方提供的证据提出异议。本院根据各方质证意见，对上述证据综合评判如下：

一、对原告提交的第一、二组证据，被告对其真实性无异议，第三人未质证。本院认为，原告该二组证据与第四组证据相互印证，予以认定；

二、对原告提交的第三、六、七组证据，被告对其真实性提出异议，认为应提供正式发票，第三人未质证。本院认为，原告该三组证据形成证据链，证实原告付房款、装修、入住、交水电费等，符合实际情况，予以认定；

三、对原告提交的第四、五组证据和被告提交的第二组证据，各方对判决书无异议，只是证明目的不同，本院认为，上述证据为法院生效判决，予以认定；

四、对被告提交的第一组证据和第三人提交的第一组证据，原告对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为抵押房屋的所有权证已被撤销，被告不得以此为由拒绝为原告办证；第三人在办理抵押权中有过错，并非善意取得。本院认为，上述证据证明邹某甲抵押贷款的情况，予以认定；

五、对第三人提交的第二组证据和本院调取的证据，原告认为A公司照常营业，被告及第三人认为企业未年检，应当被吊销。本院认为，工商登记信息显示A公司营业执照未被吊销，予以认定。

根据上述证据材料及当事人陈述和庭审笔录，可以认定如下事实：

2002年12月3日，原告与A公司签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，合同约定A公司将其开发的新余市五一中路xx号xx栋xx单元东三、四楼房屋出售给原告，面积228平方米，总价款148200元，2003年12月30日前交付使用，交房之日起90天内办理房屋权属证书，房屋竣工交付使用时支付118200元，余款在办完房屋权属登记证书之日起15日内付清。后因对房屋测量相关数据有变，双方于2009年8月26日重新签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，将原合同中的房屋坐落和面积变更为“房屋坐落：新余市五一路xx号xx园xx栋xx单元xx号4-5楼”、“建筑面积：222.53平方米”，其他条款按原合同执行。合同签订后，原告于2002年底、2003年初分两次向A公司支付房款10万元，A公司于2003年4月22日向原告补开两张各5万元收款收据；2009年4月25日支付2万元、2009年7月2日支付2万元。原告共向A公司支付房款14万元。2003年11月27日，原告向A公司支付水、电开户费1900元。2008年11月21日，原告委托新余市**家装有限公司对上述房屋进行设计，并交纳设计费6000元。原告于2009年3月开始装修，2010年1月10日、2010年1月13日，原告为后期装修购买相关材料。原告在房屋装修完毕后入住至今，并缴纳相应的水、电费等。

2007年9月29日，案外人邹某甲作为A公司代理人与李某甲签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，将本案诉争房屋出售给李某甲，价款148200元，并向被告申请办理房屋权属证书。2007年10月20日，被告就本案诉争房屋向李某甲颁发了余房权证城北字第Sxxx6号房屋所有权证书，将该房屋登记在李某甲名下。2010年5月14日李某甲用该房屋作抵押，为邹某甲在第三人处抵押贷款30万元，借期一年；第三人向被告申请办理了抵押登记，取得了他项权证书，抵押期限至2015年5月4日。截止2014年8月6日，邹某甲尚欠第三人本金和利息379201.2元。

2012年4月5日，原告向本院提起民事诉讼，请求确认A公司与李某甲于2007年9月29日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效。本院于2012年10月30日作出（2012）渝民初字第0804号民事判决，判决确认李某甲与A公司于2007年9月29日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效。该判决已生效。

原告于2013年6月6日向本院提起行政诉讼，请求法院撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某甲的余房权证城北字第Sxxx6号房屋所有权证书，并判决被告为原告办理本案诉争房屋权属证书。本院于2013年9月3日作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某甲的余房权证城北字第Sxxx6号房屋所有权证书，并以原告未提交其对本案诉争房屋享有所有权的证据，不能认定原告对该房屋享有所有权，判决驳回原告提出的要求被告为其办理房屋权属证书的诉请。

2013年9月13日，A公司向被告出具《申请书》1份，称A公司除将诉争房屋出售给原告外，未出售给其他人，并向被告申请为原告办理房屋权属证书。原告前往被告处提出办证申请并提交A公司的《申请书》及办证所需的材料，被告未受理原告申请。原告又于2014年5月16日向被告邮寄《关于请求立即为函告人办理房屋权属证书的函告》。被告下属新余市房地产交易登记中心于2014年5月26日向原告答复，称第三人对诉争房屋办理了抵押登记，只有在第三人解除了与李某甲的房屋他项权登记后，被告才能受理原告的办证申请。该答复送达给了原告代理人盛劲松。

另查明，A公司自2004年以后未年检，但公司营业执照未被吊销。

本院认为，被告作为房产行政管理部门，依法享有受理、审核本行政区域内房屋权属登记申请和颁发房屋权属证书的职责。

关于本案是否属重复起诉问题。被告认为原告要求办理房屋权属证书的诉请，已经法院行政审判予以驳回，其再次就此提起诉讼，属重复起诉，应当予以驳回。本院认为，在（2013）渝行初字第00008号一案中，因原告未提交其对诉争房屋享有所有权的证据，故对原告要求被告为其办理房屋权属证书的诉请予以驳回；本案中，原告提交了相应的证据证明其对诉争房屋享有权益，并是在向被告申请办证被拒后才向本院提起行政诉讼，起诉的是被告不作为，本案诉请与（2013）渝行初字第00008号一案亦不同，故本案不属于重复起诉。

关于第三人对本案诉争房屋登记的抵押权问题。被告以此作为抗辩理由拒绝为原告办理房屋所有权登记，第三人以与其有直接利害关系为由申请参加本案诉讼。本院认为，第三人就诉争房屋取得的抵押权与本案办理房屋权属证书不属同一法律关系，本案不予审查，对此抗辩意见不予采纳。第三人可以通过民事途径予以救济。

关于被告是否应当就本案诉争房屋为原告办理房屋权属登记问题。被告提出按《房屋登记办法》第三十三条及第三十四条规定，原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。本院认为，该两条规定的是房屋所有权转移登记应提交的材料。本院（2013）渝行初字第00008号行政判决书，已判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某甲的余房权证城北字第Sxxx6号房屋所有权证书，因此，原告的登记申请属于初始登记，不适用该条规定，原告仅需提交初始登记所需的材料即可。原告向被告提出申请办证时，提交了有关诉争房屋所有权的买卖合同及A公司的《申请书》等办理初始登记所需要的材料并填写《登记申请书》，本院认为，原告已依法向被告提交了办证所需材料，被告应当为原告办理房屋权属证书，对原告提出的责令被告为原告办理房屋权属证书的诉请，本院予以支持。

关于被告未为原告办理房屋权属证书是否违法问题。本院认为，被告以第三人对本案诉争房屋享有抵押权而拒绝为原告办理房屋权属证书，属于对法律法规的理解不同；被告在原告提出申请后在规定时间内向原告作出了答复，故被告行为不存在违法问题。对原告提出的判决被告逾期未为原告办理房产权属证书行为违法的诉请，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（三）项之规定，判决如下：

一、责令被告新余市XX管理局在本判决生效之日起三十日内，为原告向某甲办理新余市五一路xx号xx园xx栋xx单元xx号4-5楼房屋权属证书；

二、驳回原告向某甲的其他诉讼请求。

案件受理费五十元，由被告新余市XX管理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。

审判长　贺　婧

审判员　李光辉

审判员　陈润根

二〇一四年九月十九日

书记员　章文茜

不履行登记法定职责纠纷