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贵州省安顺市西秀区人民法院

民事判决书

（2013）西民初字第113号

原告：张某某。

委托代理人：邱刚，贵州中创联律师事务所律师。代理权限为特别授权。

委托代理人：张前康，贵州中创联律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告：贵州省安顺市XX房地产开发有限公司。住所地：安顺市西秀区东关办xx路xx号。

诉讼代表人：唐某，

委托代理人：王琴，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

委托代理人：李华，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

原告张某某诉被告贵州省安顺市XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法由审判员李净适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人邱刚、张前康，被告贵州省安顺市XX房地产开发有限公司破产管理人的委托代理人王琴、李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：2011年7月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告位于安顺市贵黄公路xxx大市场的“XXX广场”XX幢一、二单元一层，XX幢一层（即平层，建筑面积：5005.26平方米），合同约定的交房时间为2012年6月30日。合同签订后原告于2011年7月5日将购房款20021040元交付给被告，但被告未按约定的时间交房给原告。现请求法院：一、判令被告继续履行合同。二、判令被告办理、协助办理商品房预售合同备案登记、商品房预告登记。三、判令被告承担违约金704740.61元（自2012年7月1日起至2012年12月24日，按已交付房款万分之二的标准按日支付，直至实际交房时止）。四、本案的诉讼费由被告承担。

被告贵州省安顺市XX房地产开发有限公司的管理人辩称：贵州省安顺市XX房地产开发有限公司已经进入破产程序，故由管理人参加诉讼。购房合同应认定无效，因为根据市房管局办的证，“XXX广场”只有A1、A2栋，根本没有A栋，所以合同约定不明。其次是合同显失公平，双方约定的购房价明显过低，不到正常房价的十分之一。双方的行为名为买卖实为借贷关系。双方是在购房的形式下，实际是寻求高额的借款利息，当事人双方签订购房合同时没有真实买卖的意愿。且贵州省安顺市XX房地产开发有限公司现在已进入破产程序，如果履行该合同，将损害其他债权人的利益，不符合相关法律规定。现在合同根本无法履行，相关房屋已经办理备案登记或被其他法院查封。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经本院审理查明：2011年7月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告位于安顺市贵黄公路xxx大市场“XXX广场”的XX幢一、二单元一层，XX幢一层（即平层，建筑面积：5005.26平方米），合同约定的单价为每平方米4000元，总价款为人民币20021040元，交房时间为2012年6月30日。合同签订后原告于2011年7月5日将购房款付给被告。但被告至今未交房给原告。原告遂诉来本院，提出如上所请。庭审中，贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人明确表示，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经不能履行，要求解除。

同时查明：贵州省安顺市中级人民法院于2014年3月5日作出（2014）安市破字第1-1号民事裁定书，裁定受理刘国梁等21人对贵州省安顺市XX房地产开发有限公司的破产清算申请。并于2014年4月29日作出（2014）安市破字第1-2号决定书，决定成立贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人接管破产企业。原告于2014年5月21日持本案所诉的《商品房买卖合同》向贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人申报债权。另查明：本案所涉的相关房屋均登记在贵州省安顺市XX房地产开发有限公司名下，并已被法院查封或被权利人进行了抵押登记。贵州省安顺市XX房地产开发有限公司于2011年12月23日与中国农业银行股份有限公司安顺分行签订的《商品房买卖合同》，约定由中国农业银行股份有限公司安顺分行购买被告位于安顺市贵黄公路xxx大市场“XXX广场”的XX幢1单元一层，合同约定的单价为每平方米45800元。

上述事实，有原、被告的陈述，原告的身份证，原告与被告签订《商品房买卖合同》，收款收据、银行汇款凭证、流水账单、图纸、承诺书。安顺市房屋产权管理处房产信息查询表及产权证，贵州省安顺市中级人民法院（2014）安市破字第1-1号民事裁定书、（2014）安市破字第1-2号决定书，贵州省安顺市XX房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司安顺分行签订的《商品房买卖合同》，2014年5月21日原告委托代理人向管理人申报债权的材料等证据材料在卷佐证，并经本院审查，庭审质证认证，足以认定。

本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”企业破产法赋予了管理人解除合同的权利，即无论对方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同，这也是企业破产法作为特别法的特殊性。由此可见，对于破产企业未履行完毕的合同是解除还是继续履行的决定权，法律已经交给了破产企业的管理人。现贵州省安顺市中级人民法院已于2014年3月5日作出（2014）安市破字第1-1号民事裁定书，裁定受理刘国梁等21人对贵州省安顺市XX房地产开发有限公司的破产清算申请。并于2014年4月29日作出（2014）安市破字第1-2号决定书，决定成立贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人接管破产企业。本案中，贵州省安顺市中级人民法院受理贵州省安顺市XX房地产开发有限公司破产申请后，贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人一直没有作出继续履行或者解除《商品房买卖合同》的决定，且已逾二个月未通知原告，原告也未向贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人作出催告，只是向管理人申报了债权，应视为《商品房买卖合同》已经解除。且在庭审中贵州省安顺市XX房地产开发有限公司管理人明确表示，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经不能履行，要求解除。根据特别法优于普通法的原则和新法优于旧法的原则，本案应适用企业破产法。故原告请求本院判令被告继续履行合同的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。

案件受理费人民币10847元，减半收取5423.5元，由原告张某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。

审判员   李净

二〇一四年九月十五日

书记员   方远

商品房预售合同纠纷