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商品房买卖合同纠纷中的继承人是否承担违约责任？

发表于：2016-08-22阅读量：（3333）

裁判要旨：

一、当被继承人所留遗产中的财产权利少于财产义务时，该原则对继承人显然不利，继承人仅在其所得遗产的财产权利范围内承担偿还被继承人生前所欠债务的责任，对超出遗产中财产权利的债务有权拒绝偿还。

二、合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。

案情：

2003年12月15日，上海远中静安房地产有限公司（以下简称远中公司）与严定一签订商品房预售合同一份，向严定一出售上海市静安区长宁路269弄**号**层**室房屋一套。但因严定一个人原因，一直未能办理房屋交付手续，造成远中公司不得不为该套房屋代缴物业费。2007年4月，远中公司得知严定一已在美国死于车祸，遂两次向严定一的法定继承人杨碧辉、严德渊发出律师函，催促二人办理相关手续并支付相应款项，但两继承人一直未来办理。远中公司诉至上海市静安区人民法院，请求判令杨碧辉、严德渊继续履行其与严定一在《上海市商品房预售合同》中约定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款8848元、物业费31169.88元；向原告支付物业费违约金、房屋面积找补款违约金共计16552元。

裁判：

上海市静安区人民法院经审理认为，依照合同约定，原告应于交房日前10天书面通知严定一办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知，但此时严定一已经死亡，对一个消亡的法律主体作出的书面通知，不能视为一次有效的通知。但经查，双方合同约定交房到期日为2005年5月31日，同年1月15日严定一即已身故，此时双方均未发生延迟履行。由于严定一之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；而严定一并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严定一的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。

上海市静安区人民法院判决：支持原告要求两被告配合办理系争房屋交付及过户手续以及要求两被告支付2005年7月至2007年3月物业服务费9271.74元、房屋面积找补款8848元的诉讼请求；对于原告违约金等其余部分的诉请，不予支持。

一审判决后，原告不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉，一审判决已生效。

评析：

一、继承人继承死者财产，是否包括继承相关债务。合同当事人死亡后，其因合同引发的债权债务可由其继承人一并继承，但从公平合理的角度出发，不能直接认定合同可继续履行。如果本案中死者所留遗产中的财产权利少于财产义务时，该原则对继承人显然不利，继承人仅在其所得遗产的财产权利范围内承担偿还被继承人生前所欠债务的责任，对超出遗产中财产权利的债务有权拒绝偿还。所以本案中，法院支持原告要求两被告配合办理系争房屋交付及过户手续以及物业费等费用。

二、关于违约金请求是否可以支持。因为继承人不一定知道该合同的存在，而合同相对方也不一定能够掌握继承人的信息，缺少通讯渠道使得合同当事人死亡给合同履行带来的困难在实际上无法避免。同时，由于死者是突然死亡的，其继承人也无从知道购房合同的存在。因此，法院认定可适用不可抗力原则，对违约金诉讼请求不予支持。

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