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江苏省海安县人民法院

民事判决书

（2015）安高民初字第00278号

原告：海安县某某市场有限公司（以下简称某某市场），住所地海安县海安镇中坝中路**号，现住所地海安县海安镇**路*号*楼。

法定代表人：张某某，董事长。

委托代理人：钱稳东，江苏震阳律师事务所律师。

被告：徐某某。

原告某某公司与被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘春华独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人钱稳东，被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称：被告徐某某从2004年起承租原告某某公司所有的位于某某服装城市场内两间店面从事经营，被告徐某某于2012年3月缴纳了2012年全年的租金6万元，从2013年1月1日起，被告徐某某仍霸占该房屋，直到该房屋因政府征收而于2014年11月24日被拆除，在此期间被告一直未支付占用费。现请求判令被告立即支付从2013年1月1日到2013年11月20日（原告张贴公告通知包括被告徐某某在内的房屋占用人腾空交房）的房屋占用费50666元（10个月加20天，每月5000元，按95%计算）。

被告徐某某辩称：我从2004年起长期租用原告某某公司所有的位于某某服装城市场内两间店面从事经营是事实，截止2012年12月31日的租金已经付清。从2012年4月份起，政府对包括案涉店面在内的房屋发出拆迁公告，案涉店面房即失去商业价值，我也就没有必要占用案涉店面房。从2013年1月5日起，原告用钉子将我租用的两间店面锁死，导致我无法将里面的物品搬出，并非我要占用原告的房屋。请求法院驳回原告某某公司的诉讼请求。

经审理查明：2004年2月22日、2005年1月26日，徐某某分别与某某公司各签订租赁合同一份，约定某某公司将某某服装城市场内***号店面、***号店面房各1间出租给徐某某经营使用，租赁期限均为3年，年租金为26800元、27100元。上述两间店面房的所有权人均为某某公司。

上述合同到期后，双方未续签合同，但徐某某实际使用案涉房屋。徐某某在使用租赁房屋过程中，进行了相应的装饰、装潢，缴纳了截止2012年12月底的租金（2012年全年两间店面房租金实际60000元）。

2012年4月，根据政府张贴的房屋征收公告，案涉房屋列入征收范围内。2013年1月起，徐某某仍然占用着案涉两间店面房，因装饰装修物的拆迁补偿双方一直未能协商一致，徐某某一直未主动将案涉店面房交还给某某公司。2013年11月，某某市场区域的房屋陆续进入被拆迁状态。同年11月17日，徐某某向公安机关报警称店面门被撬，公安机关到现场拍摄了若干现场照片，出警民警称报警人称并没有物品丢失，故未作刑事案件立案受理。2013年11月20日，某某公司在案涉店面房卷帘门上张贴通知称，服装大厅将于2013年11月24日移交给县城D区域房屋征收指挥部，要求徐某某务必于2013年11月23日17时前将房屋内物品搬清，否则将按放弃物品处理，一切后果自负。此后，在很短的时间内，案涉房屋被全部拆除。

徐某某为向某某公司主张装饰装潢款、店面房内货物损失并要求返还经营押金，向本院提起诉讼，本院经审理后于2014年12月2日作出（2014）安开民初字第00909号民事判决书，在查明上述事实的基础上，判令某某公司将拆迁过程中获得的徐某某承租房屋内的装饰装修物的补偿款返还给徐某某，将收取的经营押金退还给徐某某，对徐某某未能提供充分有效证据证明而要求某某公司赔偿店面房内货物损失的请求予以驳回。上述判决作出后，双方当事人均未提起上诉，且徐某某申请执行后本院已从某某公司账户上扣划了执行款项。

原告某某公司起诉后，申请对被告徐某某进行财产保全，本院审核后依法作出裁定并采取了相应的财产保全措施。

以上事实，有某某公司提供的本院（2014）安开民初字第00909号民事判决书及双方当事人当庭陈述予以证实。

原告某某公司主张，因包括案涉房屋在内的相关区域在2013年列入政府房屋征收区域，多少影响了使用人的实际经营，各承租人均按正常租金的95%结合实际使用房屋的期限缴纳租金，为此，原告某某公司提供了2012年度及2013年度租金收取的一览表及2013年部分承租人实际缴纳租金的收据。被告徐某某质证认为，该部分证据的真实性无法确认，且不能证明相关承租人租赁使用的房屋与被告徐某某使用房屋属同一区域，故不具有参照价值。

被告徐某某主张从2013年1月以来，并非徐某某占用案涉房屋，而是原告某某公司强制锁死案涉店面房的卷帘门，造成被告徐某某客观上无法腾空交房，为此，被告徐某某提供了4张照片加以证明。原告某某公司质证认为，从徐某某提供的照片，不能看出卷帘门被锁死，更不能看出是原告某某公司所为，而且被告徐某某的主张与原告某某公司通过证据证明的至2013年11月20日某某公司为了收回案涉店面房尚在以公告方式通知徐某某这一事实明显冲突，故被告徐某某主张明显与事实不符。

本院认为：截止2012年底，被告徐某某占有使用原告某某公司案涉两间店面房，且双方结清了租金或占用费的事实，原、被告并无争议。原、被告之间的争议主要在于从2013年1月份起，被告徐某某是否实际占用着案涉两间店面房，如果占用事实存在，占有使用费标准该如何确定。

通过既往诉讼对相关事实的查明，被告徐某某占有、使用案涉两间店面房至2013年11月20日的事实客观存在。如果被告徐某某此时早就退还了案涉房屋，其断然不会在2013年11月17日发现案涉房屋卷帘门被撬后主动报警。如果在此时间节点原告某某公司已收回案涉店面房，也不至于还要在案涉店面房的卷帘门上以张贴公告的方式通知徐某某限期交房。事实上，虽然原告某某公司张贴公告通知徐某某腾空交房，但徐某某仍未主动交房。当然，被告徐某某此时不愿主动交房的主要原因已不是为了经营，而是为了解决装饰装修物的补偿，但无论其主观目的何在，客观上徐某某没有将案涉店面房退还给房屋所有权人某某公司的事实存在。

关于占有使用费标准问题。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，房屋租赁合同期限届满后，承租人继续占用租赁物，出租人没有异议的，双方之间成立不定期的租赁合同关系，原租赁合同仍然有效，故2013年1月份之前较长一段时间内，原告某某公司虽然未逐年与徐某某签订租赁合同，但徐某某作为占有使用房屋者，以原合同约定的租赁标准适当上浮给付租金，某某公司收取租金，双方也未发生争议。本案中，原告主张2013年1月份之后的房屋占有使用费以上年度实际缴纳的租金为基础，在一定程度上照顾案涉房屋在纳入政府征收后的经营影响而适当下浮，以此方式收取房屋占有使用费本院应予支持。但原告某某公司主张其他使用人实际支付占有费的比例为上年度的95%，不仅证据不充分，也与上述因素对经营的影响程度不符，本院酌情予以调整，本院酌定被告徐某某应按上年度租金数额的80%支付房屋占有使用费。被告徐某某辩称，从2013年1月份之后，并非其主观上想占有案涉房屋，客观上当时占有案涉房屋没有经营价值，与实际不符，甚至与其本人在2013年11月17日发现卷帘门被撬开时报警的事实相矛盾，故其所辩本院不予采信。被告徐某某应根据其占有使用房屋的期限，依照本院上述确定的标准，向原告某某市场支付房屋占有使用费。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条之规定，判决如下：

一、被告徐某某给付原告某某公司房屋占有使用费42666元（从2013年1月1日计算至2013年11月20日，以60000元／年为标准，按80%的比例给付），于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。

如被告徐某某未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告某某公司的其他诉讼请求。

案件受理费1082元，减半收取541元，财产保全费570元，合计1111元，由原告某某公司负担222元，被告徐某某负担889元（被告徐某某负担的部分已由原告代垫，被告徐某某在履行上述判决义务时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1082元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47***82）。

审　判　员　刘春华

二〇一五年六月三日

见习书记员　曹智梅

合同纠纷