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广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院

民事判决书

（2014）玉区法民初字第2216号

原告：蒋某甲，男，19**年**月**日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。

原告：徐某甲，女，19**年**月**日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。

两原告共同委托代理人：廖五一，广西玉洲律师事务所律师。

被告：刘甲，男，19**年**月**日出生，汉族，住广西陆川县。

被告：刘乙，男，19**年**月**日出生，汉族，住广西陆川县。

原告蒋某甲、徐某甲与被告刘甲、刘乙租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由审判员刘景华独任审判，并于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告徐某甲及其与原告蒋某甲的委托代理人廖五一、被告刘甲、刘乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年9月16日，两被告因其摄影店接受婚纱摄影业务的需要向其承租了位于玉林市二环路新圩路口的玉州区xx镇xx坡开发区房屋的第五、第六层及顶层的半层作为婚纱摄影的影楼工场，租赁期限自2011年6月16日起至2019年9月16日止。为此，双方签订了《房屋租赁合同》，对房屋租赁的用途、租金计算及支付、房屋设施归属、违约责任等相关问题进行了详细约定。但是，因被告单方面的缘故，自2014年2月开始未按时支付租金及相关费用，经其多次催告仍未继续履行合同，给其造成了极大经济损失，构成了根本违约。现根据《房屋租赁合同》第九条的约定，要求立即解除双方的租赁合同关系，并根据合同第五条的约定，要求按约定不予返还押金24800元及按合同第七条的约定，被告已在房屋内安装的电梯归其所有。此外，因被告长期拖欠租金的违约事实，其要求被告一次性支付拖欠的租金74400元，并按照约定支付违约金50000元及自起诉之次日起至被告腾空房屋之日止，按每月12400元标准计算房屋占用费。经其多次催促，被告仍以各种理由拖延不予解决。为此，请求法院判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告支付截至2014年7月29日止的租金74400元，并支付自2014年7月30日起至被告腾空房屋之日止的房屋占用费（按每月12400元计算）；3、被告向原告支付违约金50000元；4、原告不予返还被告租房押金24800元；5、被告在承租房内安装的电梯归原告所有；6、本案诉讼费由被告负担。

原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的主体资格；2、身份证，证明被告的主体资格；3、房屋租赁合同，证明原、被告存在房屋租赁合同关系；4、房产证，证明出租的标的物合法。

被告辩称，1、同意解除租赁合同，但是是因为原告方违约，其2014年2月份的租金给了5000元，后来又托员工给了原告5000元，余下的2400元因家里办丧事，跟原告说后天支付，但是原告不要；2、在2014年2月份，原告锁住出租的房屋，导致其不得使用房屋，不同意支付房屋租金；3、对于原告主张的违约金50000元，其没有违约，不同意支付；4、对于房屋内的电梯，因是原告违约，其不给原告；5、不同意负担本案诉讼费。

被告对其抗辩的事实未提供有证据。

经开庭质证，被告对原告提供1-4的真实性及证明内容没有异议，本院予以确认，并作为本案的定案依据。

综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2011年9月16日，原告蒋某甲、徐某甲与被告刘甲、刘乙签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定，原告蒋某甲、徐某甲将其座落于玉林市xx镇xx坡开发区房屋的第五、第六层及顶层的半层共两层半房屋出租给被告刘甲、刘乙经营影楼使用。租赁期限自2011年9月16日起至2019年9月16日止，其中2011年9月16日至2016年9月16日的租金为12400元／月，被告应当于每月五号前一次性交清当月租金，租金采用现金支付，并由原告出具租金收据给被告。被告应当支付24800元租房押金，合同期满，押金予以退回，如合同期未满因被告原因导致合同解除，则押金不予以退回，如因原告原因导致解除合同，则押金予以退回。对于被告新安装的电梯，合同期满，电梯归原告所有，被告无权拆除（被告提前退租的，被告安装的电梯也归原告所有，被告无权拆除）。被告如果不支付或者不按照约定期限支付租金达30日的，原告可以单方解除合同。收回该房屋。该合同还约定，如未履行合同条款，均视为违约，并由违约方支付守约方违约金50000元。自2014年2月开始，被告未按照约定支付租金，原告为此诉至本院。在庭审时，被告刘甲、刘乙同意解除租赁合同。

根据各方当事人的主张及陈述，本案的焦点问题为：1、双方签订的房屋租赁合同是否有效及被告是否存在违约行为；2、被告是否应当支付租金及房屋占用费给原告；3、被告是否应当支付违约金50000元给原告及原告是否不予返还收取被告租房押金24800元；4、被告在承租房屋内安装的电梯是否应当归原告所有。

关于房屋租赁合同的效力及被告是否存在违约行为的问题。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，应当自成立时生效。依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告已经将具有所有权的房屋交付给被告使用，履行了其合同义务，但是被告却自2014年2月开始未支付租金，违反了合同约定。被告抗辩在当月支付了5000元租金及之后因原告锁住出租屋房门未再支付租金。本院认为，按照合同约定，被告应当于每月5月前一性次付清当月租金，并由原告出具收条给被告收执，但是被告在庭审时只陈述支付了5000元租金给原告，也不能提供已支付该5000元租金的收条予以佐证，本院不予以采纳。而且对于被告辩称原告自2014年2月份开始就锁住出租屋房门、不让其使用和经营，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应当由被告就其主张原告锁住出租屋房门、不让其使用房屋的事实进行举证，否则就承担举证不能的不利后果。但是被告除了上述抗辩外，不能提供其他的证据予以佐证，故对被告抗辩原告已收取其2014年2月份租金5000元及原告锁住出租屋房门、不让其使用的事实，没有证据佐证，本院不予以采纳。

关于被告是否应当支付租金及房屋占用费的问题。按照双方在房屋租赁合同中的约定，被告不支付或者不按照约定期限支付租金达30日的，原告可以单方解除合同，并收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，因被告自2014年2月起未支付租金，原告在本院起诉时向对方主张解除合同，符合法律规定，而且被告在庭审时对解除合同也没有异议。故双方的房屋租赁合同应当自2014年9月11日庭审时解除。在合同解除之前，被告应当按照合同约定，按每月12400元支付租金给原告。故被告应当支付2014年2月至9月的租金共计99200元给原告。在合同解除之后，被告仍占用承租房屋，应当自2014年10月至被告腾空房屋之日止，按照租金标准12400元／月支付房屋占用费给原告。

关于被告是否应当支付违约金50000元给原告及原告是否不予返还收取被告租房押金24800元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案的原、被告已经在合同中约定，由违约方支付违约金50000元给守约方，而且被告不能证明其已按照约定按时、足额支付租金给原告，故被告是违约方，原告是守约方，作为违约方的被告应当按约定支付违约金50000元给原告。对于租房押金，双方当事人已经在合同中明确约定，如合同期未满因被告原因导致合同解除，则押金不予以退回。该约定没有违反我国法律的规定，本院予以支持。故原告不应返还被告缴纳的房租押金24800元给被告。

关于被告在承租房屋内安装的电梯是否归原告所有的问题。本院认为，按照合同约定，对于被告新安装的电梯，合同期满，电梯归原告所有，被告无权拆除（被告提前退租的，被告安装的电梯也归原告所有，被告无权拆除）。虽然本案是因为被告的违约导致原告向本院主张解除双方签订的房屋租赁合同，但是与双方约定的合同期满或被告提前退租条件不符。故原告主张被告在承租房屋内安装的电梯归其所有，不符合双方当事人的约定，也没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告蒋某甲、徐某甲与被告刘甲、刘乙于2011年9月16日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告刘甲、刘乙支付2014年2月至2014年9月租金共计99200元给原告蒋某甲、徐某甲；

三、被告刘甲、刘乙支付房屋占用费给原告蒋某甲、徐某甲（房屋占用费的计算，自2014年10月起至被告腾空房屋之日止，按每月12400元计付）；

四、被告刘甲、刘乙支付违约金50000元给原告蒋某甲、徐某甲；

五、原告蒋某甲、徐某甲不予返还被告刘甲、刘乙缴纳的租房押金24800元；

六、驳回原告蒋某甲、徐某甲的其他诉讼请求。

本案受理费5974元，减半收取即2987元，由被告刘甲、刘乙负担1549元，原告蒋某甲、徐某甲负担1438元。

上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5974元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20—4xxx7，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判员　　刘景华

二〇一四年十一月十一日

书记员　　朱冰林

租赁合同纠纷