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汕头市金平区人民法院

民事判决书

（2014）汕金法民二初字第44号

原告：汕头市某有限公司，住所地汕头市。

法定代表人：黄某某。

委托代理人：林鼎文，广东众大律师事务所律师。

委托代理人：李沐，广东舜华律师事务所律师。

被告：汕头市某某家居有限公司，住所地汕头市。

法定代表人：蔡某某。

委托代理人：王锦有，广东振华威律师事务所律师。

委托代理人：杨津，广东振华威律师事务所律师。

原告汕头市某有限公司诉被告汕头市某某家居有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，被告在法定答辩期限内对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向广东省汕头市中级人民法院（下称中院）提起上诉，中院经审查后驳回上诉，维持原判。本院依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄某某及其委托代理人林鼎文、李沐，被告法定代表人蔡某某及其委托代理人王锦有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2000年9月15日，原告与原汕头市金园区某实业发展总公司就位于汕头市中山路XX号XX楼北面附楼1至10层，总建筑面积7196平方米的租赁事宜签订《租赁协议书》。双方约定：租赁时间自2001年1月15日至2009年1月14日；租金按每平方米每月12元，2004年1月15日起每月租金按每年递增5%的比例加收，物业管理费每月按10000元收取。协议签订后，原告严格按照协议约定履行义务，将上述场地按时交由该司管理使用。

租赁关系存续期间，原告应原汕头市某某家具有限公司长期经营及发展需要，同意其承继上述协议的权利义务，延长租期，但前提必须是以2000年9月15日签订的《租赁协议书》为基础。之后，原告与原汕头市某某家具有限公司先后于2006年8月28日、2009年12月28日签订《〈租赁协议书〉补充协议（一）》及《〈租赁协议书〉补充协议（二）》，分别约定“将原租赁的截止期限自2009年1月14日调整为2013年10月31日”；“将原租赁的截止期限自2013年10月31日调整为2018年10月31日”。然而，在《租赁协议书》等补充协议履行过程中，原汕头市某某家具有限公司以市场形势不好、经验困难、资金周转不灵等为由，经常出现不足额缴纳租金及物业管理费的情形。原告在不得已的情况下，曾采取停止供电供水服务措施以督促被告履行足额还款义务，原汕头市某某家具有限公司在此后一段时期内有向原告支付部分租金。之后，原告多次要求该司补足所欠租金数额，但该司总以上述理由为借口拒不依约足额缴纳租金。2014年7月17日，汕头市某某家居有限公司吸收合并汕头市某某家具有限公司。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”

综上，被告拒不全面履行约定义务的行为，已严重侵害原告的合法权益。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付欠缴部分租金3749209元，暂计至2014年6月。二、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称：原告起诉没有事实和法律依据，因为被告从来没有拖欠租金，租金从来都是原告发出发票，原、被告双方财务人员校对以后，被告才转账支付租金。原告事实上在1997年9月1日就与被告签订汕头市中山路XX号XX大楼主楼1至3层的租赁合同，将该场地作为经营家具的场地。2000年9月15日，原、被告再签订租赁XX楼1至10层的租赁协议。由于经营的环境及2003年非典的原因，2002年汕头市建设局对全部租户下调2003年的租金。2005年被告股东变更为现任的法定代表人，为了改变经营环境，在附楼安装客运电梯，经过原、被告双方多次协商，在2006年8月28日订立了《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》，对租期及租金重新进行确认。2007年，由于国家消防安全标准的提高，消防局要求商场对消防设施进行重新安装，主楼在2005年6月30日订立《协议书》，租期至2013年10月31日。原、被告经过协商，于2009年12月28日签订北附楼的《﹤租赁协议书﹥补充协议（二）》，主楼是《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》，就主楼及北附楼的租金及租期再一次进行了确认，包括抵扣租金的方式也确认一致。原告从来没有向被告主张所谓的拖欠租金，即便是存在所谓的拖欠租金，也超过诉讼时效。原告虚构事实，虚构所谓拖欠租金和向被告催讨拖欠租金的事实，没有任何根据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明：1997年9月1日，原告与汕头市金园区某发展公司（下称A公司）签订《协议书》一份，约定：原告将汕头市中山东路XX号（现址中山路XX号）XX楼一楼铺面，建筑面积670平方米，二楼面积1435平方米，三楼面积1646平方米出租给A公司使用并经营某家具，租赁期限为8年，自1997年11月1日起至2005年10月30日止。一楼每平方米每月租金40元计26800元，二楼每平方米每月租金30元计43050元，三楼每平方米每月租金20元计32920元，合计每月租金102770元，从第六年起租金在此基础上递增12%，物业管理费每月2000元，于每月7日前缴交当月的租金。2002年12月28日，原告与A公司签订《补充协议》（三），约定：租金从2003年1月1日起至2003年12月31日止，二楼每平方米调为25元，三楼每平方米调为15元。其他管理费、物业费按原合同规定不变。上述合同已履行完毕。2005年6月30日，原告与汕头市某家具展销中心有限公司（下称某展销中心）签订一份《协议书》，约定：原告将上述场地出租给某展销中心作为商场之用，租赁期限为8年，自2005年11月1日起至2013年10月30日止。一楼每平方米每月租金38元计25460元，二楼每平方米每月租金24元计34440元，三楼每平方米每月租金14元计23044元，合计每月租金82944元，物业管理费按每月5751元收取，某展销中心应在每月七日前向原告缴交当月的租金及物业管理费合计88695元。2009年12月28日，原告与原汕头市某某家具有限公司（下称家具公司）就上述《协议书》签订《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》一份，将原租赁的截止期限2013年10月31日调整为2018年10月31日。因主楼消防改造，各楼层设置的烟前室，共占用经营场所面积30.39平方米，自2009年1月1日起该面积从计租面积中剔除，即原二楼计租面积由1435平方米调整为1418平方米，原三楼计租面积由1646平方米调整为1633平方米，租金按原合同执行；因消防改造，原告给予家具公司6个月免租金，合计494124元（时间从2010年起至2015年止，每年减免1个月租金）。

原告与A公司于2000年9月15日签订《租赁协议书》一份，原告将汕头市中山路213号建委大楼北面附楼1至10层，总建筑面积7196平方米出租给A公司，租赁期限为8年，自2001年1月15日起至2009年1月14日止，租金每平方米每月12元，2004年1月15日起每月租金按每年递增5%的比例加收，物业管理费每月按10000元收取，A公司于每月7日交还原告当月租金86352元以及物业管理费10000元，A公司付还原告的款项应在可兑现的银行支付。2006年8月28日，原告与家具公司签订《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》一份，将原租赁的截止期限2009年1月14日调整为2013年10月31日，并在北附楼2至7层安装电梯，原告提供给家具公司免租金三个月259056元作为电梯购置及装饰期的补助费（免租期为2008年1月至3月）。2009年12月28日，原告与家具公司再签订《﹤租赁协议书﹥补充协议（二）》一份，将原租赁的截止期限2013年10月31日调整为2018年10月31日，因北附楼1至10层消防改造，各楼层设置的烟前室共占用经营场所面积49.41平方米，自2009年1月1日起该面积从计租面积中剔除，即从原计租面积7196平方米调整为7146.59平方米，租金按原合同执行；因消防改造原告给予家具公司6个月免租金514554元（时间从2010年起至2015年止，每年减免1个月租金）。

上述主楼《协议书》及《补充协议（一）》，附楼《租赁协议书》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》至今仍在履行，被告自主楼及附楼租赁合同签订后使用至今，被告依约向原告缴纳主楼的租金及附楼的租金，附楼自2004年1月15日起至2014年6月30日按每年5%比例递增的租金合共3743358元，被告没有缴纳。原告遂于2014年8月27日向本院起诉，提出前述诉讼请求。

另查明，汕头市中山路XX楼XX层及XX楼1至10层是汕头市住房和城乡建设局有权出租的物业，原告接受汕头市住房和城乡建设局的委托，与被告签订租赁协议。

再查明，A公司与原告签订本案租赁场地后由被告使用，A公司更名为被告的前身汕头市某家具展销中心有限公司、汕头市某某家具有限公司。

以上认定事实，有原告《营业执照》及《机构代码证》复印件各一份、被告《营业执照》、《机构代码证》及《企业机读档案登记资料》复印件各一份、《授权书》复印件一份、《汕市办（2001）64号文》复印件一份、附楼《租赁协议书》、《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》、《﹤租赁协议书﹥补充协议（二）》复印件各一份、《报告》复印件二份、主楼《协议书》复印件二份、《补充协议》（三）复印件一份、《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》复印件一份、《租赁协议的变动》复印件一份、《爱富兰家居有限公司的副楼租金2001年至2014年6月应缴未缴情况表》一份、《发票》复印件23单及《庭审笔录》等材料在卷为证。

本院认为：原告接受汕头市住房和城乡建设局的委托，与被告的前身（下称被告）签订租赁合同，双方自签订合同起至今已履行了十多年，被告从未提出异议，故原告是本案适格的主体。被告依法应承继其前身的债权债务。原告与被告签订的主楼《协议书》及其《补充协议》、附楼《租赁协议书》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，双方应按合同约定履行各自的合同义务。原告依约将租赁物交付被告使用，履行了合同义务，被告也应按合同约定按时支付租金。本案争议的焦点有：一、被告是否存在拖欠原告自2004年1月15日起递增部分的租金；二、原告的诉求是否超过了诉讼时效。

关于被告是否存在拖欠原告自2004年1月15日起递增部分的租金问题。从2004年1月15日起，被告只是支付原告没有递增部分的租金，递增部分的租金一直没有支付，被告不能举证证明原告放弃主张租金递增部分的权利。因此，原告请求判令被告支付欠缴部分的租金合理合法，依法应予支持。但原告请求超出部分应予驳回。

关于原告的起诉是否超过了诉讼时效的问题。从原、被告签订的上述附楼的《租赁协议书》及其《补充协议》可看出，所有这些协议的基础协议为2000年9月15日的《租赁协议书》，后续双方签订的相关协议约定的内容均是对该份协议的变更和补充，该《租赁协议书》仍然处于履行状态。被告支付租金是分期履行，此债务呈连续状态，而且此合同的履行期间尚未到期，根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原、被告在合同约定了房屋租金分期支付，最后一期的履行期限为2018年10月31日，原告2014年8月27日向本院起诉，依据上述司法解释的规定，原告的诉求并未超过法定诉讼时效期间。故本院对被告的主张不予支持。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第五条的规定，判决如下：

一、被告汕头市某某家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头市某有限公司租金3743358元。

二、驳回原告汕头市某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费36794元，由原告汕头市某有限公司负担54元，被告汕头市某某家居有限公司负担36740元，受理费原告汕头市某有限公司已预交，本院不予收退，被告汕头市某某家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内径行付还原告汕头市某有限公司36740元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审　判　长　　黄素萍

审　判　员　　许智武

人民陪审员　　林丽君

二〇一五年十二月三十一日

书　记　员　　林海雄

租赁合同纠纷