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济南市历下区人民法院

民事判决书

（2015）历商初字第256号

原告谭某某，男，19××年××月××日出生，汉族，无业，住济南市。

委托代理人张军，山东君正义律师事务所律师。

被告李某某，男，19××年××月××日出生，汉族，无业，住济南市。

委托代理人傅强，山东鹏飞律师事务所律师。

第三人陈惠某（系李某某之母），女，19××年××月××日出生，汉族，住济南市。

委托代理人傅强，山东鹏飞律师事务所律师。

原告谭某某与被告李某某、第三人陈惠某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尹诺诺担任审判长，与人民陪审员马俊华、赵德荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭某某及委托代理人张军，被告李某某、第三人陈惠某共同委托代理人傅强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告谭某某诉称，2014年12月18日，原、被告约定以108万元的价格购买被告位于济南市历下区鲁艺小区房屋，协议达成后被告要求原告交付定金20万元，2014年12月19日原告依约将20万元定金将付给被告，被告向原告出示了定金收据，约定：“双方协议交易鲁艺小区建筑面积100.95平方米，交易总价壹佰零捌万整人民币，协议正常履行则此定金用作抵押同等数额价款，全部价款应于产权过户前交付。”2014年12月21日晚上20：53被告发微信：“谭老师（原告）你好！我的房子平方数错了，不是100.95，而是110.09平。我给你打的条是100.95，你看此房你最高出多少钱买？”被告于是将20万元定金返还给原告，同年12月22日早上7点38分，被告向原告发微信：“我的房子你118万要吗？你不要我低于120万不卖了，我再等1-2年还可以”。原告与被告协商可以以相关部门测绘的面积支付房款，被告不准许，原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求法院依法判令：一、被告李某某承担违约定金人民币20万元；二、被告李某某承担本案诉讼费用等。

原告谭某某为证明其主张，向本院提交以下证据：

证据1、定金收据1张；

证据2、原告谭某某与被告李某某及第三人陈惠某的微信交流记录14张。

被告李某某辩称，涉案房产虽在被告李某某名下，实际是父母购置的，为被告李某某准备结婚用的。涉案房产有关的挂牌出售、与原告谭某某的洽谈、收款、退款等事宜是由第三人陈惠某代为进行的，是被告李某某委托其处理的，被告李某某向原告谭某某出具的定金收条是按照其意思出具的，对于第三人陈惠某的答辩内容，被告李某某予以认可并同意。

被告李某某为证明其主张，向本院提交以下证据：

证据1、原告谭某某与第三人陈惠某之间的微信截图1份；

证据2、涉案房产的照片三张；

证据3、涉案房产同栋楼一单位501户型网上售房信息表；

证据4、20万元的汇款单；

证据5、原告谭某某给被告李某某、第三人陈惠某打款5万元及另15万元汇款短信；

证据6、涉案房产产权证1份；

证据7、原告谭某某在2014年12月23日下午给第三人陈惠某发送的微信。

第三人陈惠某述称，一、原告谭某某交纳的20万元定金是其主动向被告李某某支付的，刚开始商定的定金为5万元，原告谭某某之后又汇了15万元，是其主动支付的。二、原告谭某某与被告李某某之所以未达成购房约定，是因为涉案房屋的建筑面积存在错误，原告谭某某也表示如果房子面积有错，就取消合同。这一事实说明了针对涉案房产面积存在的错误之处，双方已达成了取消购房意向的约定。从双方的微信内容上不难看出，从原告谭某某与第三人陈惠某的洽谈以及定金的交付，及针对涉案房产出现的面积错误，原告谭某某已明确表示购房合同可以取消，以及第三人陈惠某将被告李某某的定金退回去等等，这些事实足以说明了双方的房屋买卖关系到此已经结束和终止了，故原告谭某某再主张定金违约金没有法律依据，望法院依法驳回原告谭某某的诉讼请求。

第三人陈惠某为证明其主张，向本院提交以下证据：

证据1、原告谭某某与第三人陈惠某之间的微信截图1份；

证据2、涉案房产的照片三张；

证据3、涉案房产同栋楼一单位501户型网上售房信息表；

证据4、20万元的汇款单；

证据5、原告谭某某给被告李某某、第三人陈惠某打款5万元及另15万元汇款短信；

证据6、涉案房产产权证1份；

证据7、原告谭某某在2014年12月23日下午给第三人陈惠某发送的微信。

经庭审质证，被告李某某、第三人陈惠某对原告提交的证据1、2真实性无异议，原告谭某某对被告李某某、第三人陈惠某提交的证据1-7真实性均无异议，本院依法确认上述证据的效力。

经审理查明，坐落于济南市历下区鲁艺小区房产所有权人为被告李某某，被告李某某与第三人陈惠某系母子关系，被告李某某委托第三人陈惠某办理房屋转让事宜。2014年12月19日原告谭某某与被告李某某达成购买上述房产意向，原告谭某某于同日向被告李某某交付了20万元作为定金，被告李某某出具定金收条，收据中载明涉案房产建筑面积为100.95平方米，总价款为108万元，协议正常履行该定金抵作房屋价款。同年12月21日第三人陈惠某告知原告谭某某上述房屋实际建筑面积与房产证书所记载的面积存在差异，实际面积应为110.09平方米。原告谭某某回复称：“如果确实把房子面积弄错了，可以取消合同，如果只是想单方面涨价，我们接受不了。”并向第三人陈惠某发送了银行卡号、开户行等信息，第三人陈惠某将原告谭某某交纳的购房定金退还给原告谭某某，之后原告谭某某、被告李某某、第三人陈惠某就房产购买事宜未能重新达成协议，原告谭某某因此诉至我院，要求被告李某某承担违约定金。

本院认为，我国合同法规定的定金原则是为了担保合同债权的实现，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的行为，其目的是为了惩罚违约方、补偿守约方，是一种具有惩罚性质的制度。本案中，原、被告就涉案房产的转让达成初步协议，原告谭某某向被告李某某支付了定金，后因涉案房产的面积存在差异，被告李某某提出不能按房产证面积进行出售，应按房屋的实际面积进行出售，原告谭某某亦表示面积弄错，可以取消合同，并告知了银行账户等信息，亦实际收取了交纳的定金，以上行为应视为原、被告经协商一致取消了买卖房产的意向，本案合同双方未能继续履行买卖房产的义务，非系一方故意违约造成的，故本案不应适用定金罚则，原告谭某某要求被告李某某承担违约定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：

驳回原告谭某某要求被告李某某承担违约定金20万元的诉讼请求；

案件受理费人民币4300元，财产保全费人民币1520元，共计人民币5820元，由原告谭某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　尹诺诺

人民陪审员　马俊华

人民陪审员　赵德荣

二〇一五年五月五日

书　记　员　李　雪

买卖合同纠纷