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苏州工业园区人民法院

民事判决书

（2015）园民初字第01352号

原告李某甲。

原告李某乙。

上述两原告共同委托代理人丁益鸣、丁一，江苏正华正律师事务所律师。

被告苏州某某光电有限公司，住所地苏州工业园区葑亭大道＊＊号＊８厂房。

法定代表人许某某，董事长。

委托代理人张林华，江苏名仁律师事务所律师。

原告李某甲、李某乙诉被告苏州某某光电有限公司（以下简称“某某光电”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年6月16日第一次公开开庭审理了本案。后转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员徐家骝、魏淼澄组成合议庭，于2015年8月12日第二次公开开庭进行审理。原告李某甲、李某乙及其共同委托代理人丁一、丁益鸣，被告某某光电委托代理人张林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告某某光电辩称，原告所称的被告违反公序良俗原则没有事实依据，被告员工猝死纯属意外事件，被告对此没有过错，原告所称导致财产损失，没有事实依据。1、承租房屋虽然发生了猝死事件，但房屋的结构功能没有受损，且原告也没有提交任何证据证明其房屋贬值。原告所称的“鬼屋”并非法律概念而是迷信思想，本案是酒后猝死，并非凶杀和自杀，死亡事件对房屋的使用者心理可能产生影响，但并不必然导致房屋价值的贬损，随着死亡时间的推移，会逐渐在人们心中淡忘。不同的人对此有不同的认识和不同的价值判断，不必然认为房屋贬值。被告的承租行为与猝死事件没有因果关系。2、原告出租房屋属于经营行为，任何经营行为都有风险，原告在享受出租利益的同时应承担相应的风险。3、双方租赁合同第八条约定，若水、电、煤等使用不当或造成人身伤亡和意外事故，与房东、中介无关，后果自付。双方对人身伤亡这样的严重事故都没有约定承租方承担责任，那意外猝死显然是弱于人身伤亡，要求承租人赔偿没有任何依据。因此，原告诉请应当依法予以驳回。

原告针对被告答辩意见，辩称：1、被告员工酒后猝死属于非正常死亡，租赁合同约定如因使用不当损害房屋的应予以修复或经济赔偿。因此，原告主张经济赔偿的请求有合同依据。2、关于被告提及的租赁合同第八条第四款，若水、电、煤等使用不当或造成人身伤亡和意外事故与房东、中介无关，这不是责任分配条款，而是责任免除条款，但是没有免除承租人因不当使用对他人的造成的损害责任。3、关于房屋贬值问题，被告都提到死亡事件不必然导致房屋的价值受到损坏。但是根据现行的世俗理念，原告认为损害结果是必然产生的。原告可以承担经营当中相对应的经营风险，但是被告支付的租金标准是明显不含有上述风险的一个金额，且被告在合同中有明确的承租义务，因此死亡事件产生的商业风险的责任应由被告承担。庭审中，原告明确以租赁合同关系主张权利。

经审理查明，原告李某乙、李某甲为苏州工业园区唯亭葑亭大道599号金锦苑4幢1602室的房屋所有权人。2014年12月，原告李某乙（合同甲方）与被告某某光电（合同乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定租赁房屋作为居住使用，租赁期从2014年12月24日至2015年12月23日，每月租金2835元，租房保证金2700元，被告每三月支付一次租金。租赁合同第八条第四项约定，乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或认为造成的人身伤亡和意外事故，与房东、中介方无关，后果自负。合同第九条第三项约定，如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金。2014年12月22日，原被告双方办理房屋交接确认手续。被告向原告支付了一个季度的租金8505元及2700元房屋押金，租金支付截止至2015年3月23日。被告某某光电承租后将该房屋用于其工作人员居住使用。2014年2月28日，某某光电组织聚餐活动，其工作人员陈嘉新醉酒后被同事送往涉案金锦苑4幢1602室休息。公安机关笔录显示，其同事将陈嘉新扶到床上休息，脱掉了外套、鞋子，面朝上平躺着，盖好了被子，陈嘉新睡着后同事就离开了。次日下午，陈嘉新被同事发现在该房屋内死亡。后经公安机关出具的法医学尸表检查意见书，陈嘉新血液中乙醇浓度为379mg／100ml，考虑陈嘉新醉酒后猝死。

上述猝死事件发生后，原被告就赔偿问题协商未果。2015年3月19日，被告向原告发出解除合同（退房）通知，再次通知确认双方已于2015年3月19日解除合同，要求原告联系办理退房相关事宜。本案审理过程中，双方对租赁合同解除无争议，并办理了退房交接手续，双方确认被告支付的押金2700元作为提前解除合同的违约金不予退还。

以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、房产证、交房确认单等证据，被告提交的解除合同（退房）通知、法医学尸表检查意见书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。

本院认为，原告李某乙与被告某某光电之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应诚实信用全面履行合同。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。原告以租赁合同关系向被告主张赔偿责任，需认定被告存在不当使用租赁房屋的违约行为，且该违约行为造成原告实际损失。被告员工在承租房屋内死亡，属于签订合同时无法预知的意外事件，被告无法在陈嘉新聚餐饮酒后合理的得出预判，也无法防范。被告对该意外事件没有注意义务，也不存在过错，让其对此承担责任不符合法律精神。被告让醉酒的员工在承租房屋内休息，在社会经验法则上不构成对房屋的使用不当或保管不善，而员工猝死只是意外结果，但违约行为是承担赔偿责任的前提，被告不存在违约行为亦不应承担赔偿责任。原告的出租房屋内发生意外死亡事件，基于社会善良风俗，该事件虽然可能对房屋出租、出售造成一定妨碍，对使用价值的实现造成影响，但该影响会随着时间的延续而逐渐淡化，原告主张的损失也具有不确定性。综上，本院认为，现有证据无法证明被告某某光电存在使用不当或保管不善的违约行为，原告要求其承担赔偿责任，本院碍难支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告李某甲、李某乙的诉讼请求。

案件受理费收取3540元，由原告李某甲、李某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10***99。

审　判　长　杨　俊

人民陪审员　徐家骝

人民陪审员　魏淼澄

二〇一五年九月十六日

书　记　员　韦　玮

房屋租赁合同纠纷