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四川省仁寿县人民法院

民事判决书

（2014）仁寿民初字第20号

原告叶某某，男，生于19**年**月**日，汉族，居民。

原告夏某某（系原告叶某某之妻），女，生于19**年**月**日，汉族，居民。

二原告共同委托代理人李某云，男，生于19**年**月**日，汉族，居民。

被告四川力某房地产开发有限公司，公司住所：仁寿县文林镇陵州路一段。

法定代表人陈某澜，系总经理。

委托代理人黄某某（系公司员工），男，生于19**年**月**日，汉族，居民；特别授权代理。

被告李某某，男，生于19**年**月**日，汉族，仁寿县曲江乡滨江商贸街项目负责人。

委托代理人秦永刚，四川达宽律师事务所律师；一般授权代理。

原告叶某某、夏某某诉被告四川力某房地产开发有限公司（以下简称力某公司）、李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2013年12月11日诉来本院，经审查，予以立案。本院受理后，依法由审判员杜同金适用简易程序公开开庭进行了审理，原告叶某某、夏某某及其委托代理人李某云，被告力某公司特别授权代理人黄某某，被告李某某及委托代理人秦永刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年2月21日被告力某公司授权李某某为仁寿县曲江乡滨江商贸街项目负责人。李某某、熊某、陈某某、刘某某四个人合伙开发仁寿县曲江乡原市场周边约14000平方米的商品房，并于2011年6月16日正式签订了合伙开发协议，2011年8月9日熊某与原告签订了房屋拆迁安置补偿协议，2011年10月4日四合伙人签订了股权转让协议，熊某、陈某某、刘某某将全部股份转让给李某某。被告不讲诚信，不按拆迁补偿协议履行交房，经多方调解无果，为维护原告的合法权益，请求法院判决被告交付拆迁补偿协议约定的门市及住房，支付违约金118000元。

原告为证明其主张，提供的证据有：1.二原告身份证复印件各1份；2.被告力某公司的营业执照、暂定资质证书、开户许可证、税务登记证、法人授权证明书、被告李某某身份证复印件；3.城镇国有土地使用证复印件，即仁国用（1996）字第828号；4.房屋拆迁安置补偿协议；5.房屋出售合同；6.合伙开发协议；7.股权转让协议；8.申请证人熊某出庭作证。

被告四川力某房地产开发有限公司辩称，我公司不是本案适格主体，虽然该公司授权李某某为曲江乡滨江商贸街项目负责人，并没有授权李某某与原告签订撤迁安置补偿协议，该协议对公司无约束力，请求驳回原告对力某公司的诉讼请求。

被告四川力某房地产开发有限公司为证实自己的主张提供的证据：2011年3月16日免责协议1份。

被告李某某辩称，二原告与熊某个人签订的合同，是合同纠纷案件，合同具有相对性，被告李某某并没有与二原告签订合同，二原告起诉主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告李某某未向法庭提交书面证据。

经庭审质证，被告四川力某房地产开发有限公司对原告提供的1、2、3、4组证据无异议，对5、6、7组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。被告李某某对原告对原告提供的1、2、3、4组证据无异议；对证据5有异议，认为原告与熊某签订的房屋出售协议的真实性持有异议，因为熊某交给被告的协议并未注明作废；对证据6有异议，认为合伙开发协议是一份无效协议，因为所有合伙人都是个人，约定的是房地产开发，不具备房地产开发资格；对证据7有异议，认为股权转让协议是部份无效的协议，因为合伙开发协议无效。

本院经审理认为，对原告提供的第1、2、3、4组证据二被告均无异议，本院予以采信；对原告提供的第5组证据被告李某某虽有异议，但没有提供相应的证据来推翻该证据的真实行，本院予以采信；原告提供的第6、7组证据证实了被告李某某与熊某、陈某某、刘某某四人合伙及将股权全部转让给李某某的事实，本院予以采信。

经审理查明：2011年2月21日被告力某公司授权李某某为仁寿县曲江乡滨江商贸街项目负责人。被告李某某与熊某、陈某某、刘某某四人协商合伙开发曲江乡滨江商贸街，并分别做坼迁工作，2011年6月16日四人正式签订了合伙开发协议。2011年4月23日，原告叶某某与熊某签订了房屋出售合同，合同约定原告叶某某将位于仁寿县曲江乡原农贸市场内约200平方米的房屋以159600元出售给熊某，合同签订后，叶某某与熊某再次协商，由熊某另外增补叶某某水电气户头费9000元，共计金额168600元。合同签订后，原告叶某某一直认为自己出售的房屋价格太低，不愿意将房屋交给熊某拆迁，为了达到拆迁目的，熊某于2011年8月9日再次与原告签订了房屋拆迁补偿协议，约定将2011年4月23日签订的房屋出售合同书作废。房屋拆迁补偿协议原文：“房屋拆迁补偿协议甲方：叶某某乙方：熊某为保障甲乙双方行使各自的权利和义务，本着自愿、诚信保法的原则，根据《合同法》的相关规定，经甲乙双方充分协商，就将甲方房屋拆迁事宜达成如下协议：一、甲方自愿将位于仁寿县曲江乡旧市场旁自有的房地产置换给乙方，土地证号为仁寿县仁国用1996字第828号，四至界限以土地使用证为准。二、补偿标准：乙方补偿甲方门市42平方米，（门市乙方负责为甲方安装完好卷帘门）住房为两套，每套80平方米，（住房门窗、门盒均由乙方负责安装完好）位置在曲江乡新开发街（老屠场直到三对街）。三、选择楼层2-4楼。四、乙方在拆迁完房屋之日起一年内交房给甲方，甲方所得新房的房产证和国有土地使用证交房后一年内由乙方负责办理，费用由乙方承担。五、乙方补偿甲方住房和门市以新房屋产权管理部门核准的面积为准，住房及门市面积若超过或减少应补面积应相互补价差，住房（每平方米开盘时的单价）计算，门市按（每平方米开盘里的单价）计算，支付给对方。（注：门市、住房找补价格以开盘时单价为准），面积和正负误差不超过10平方米。六、乙方在修建此房过程中，甲方概不负责承建的相关手续及修建中产生的一切费用和大小安全事故。七、本协议自签字之日起2011年8月10日内，甲方将室内全部财物搬出，房屋建筑各种设施（门窗等），交接时由乙方拆除。拆除的全部建筑材料归乙方所有。八、甲方每套房屋水、电、气、闭路户头及安装费等由乙方负责办理好。九、此协议甲乙双方不得违约，任何一方违反以上约定，将承担对方违约金300000.00元。（叁拾万元正）。十、交房时间为：2011年8月1日至2012年8月1日，自然灾害因素，交房时间顺延。如到时不交房，乙方每月按1500元的费用付给甲方。十一、一次性乙方付给甲方过渡费1000元，甲方所收乙方的保证金贰万元在乙方基本完工时全部退还给乙方。十二、未尽事宜，甲乙双方另行协商解决，所达成的协议与本协议具有同等法律效力。协议签订后甲方将土地证交给乙方。十三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，协议从签字之日起生效。甲方（签字）叶某某乙方（签字）熊某2011年8月9日”。2011年10月4日四合伙人经协商签订了股权转让协议，熊某、陈某某、刘某某将所有股份全部转让给被告李某某，由被告李某某一人负责开发仁寿县曲江乡滨江商贸街。2012年底被告李某某开发的仁寿县曲江乡滨江商贸街修建完毕后并没有按房屋拆迁安置补偿协议交付原告住房及门市，双方多次协商无果，原告诉来本院，请求依法判决被告按合同约定交付门市及住房并支付违约金118000元。

另查明：1.原告叶某某收取了被告李某某保证金贰万元；2.本案在审理过程中，被告李某某已于2014年1月28日将位于仁寿县曲江乡滨江商贸街二号楼二单元一层十一号门市及位于仁寿县曲江乡滨江商贸街二号楼一单元五楼二号和六楼二号住房各一套移交给原告叶某某，原告也已接收；3.李某某、熊某、陈某某、刘某某均未成立房地立开发企业，也未取得任何房地产企业授权签订房屋撤迁安置补偿协议。

本院认为，房屋拆迁安置补偿协议是房屋拆迁双方的法律行为，房屋拆迁当事人地位平等，协议必须是拆迁双方的合法行为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有土地房屋征收与补偿条例》相关规定，作为房地产拆迁安置的主体应当是房地产开发企业，并取得拆迁许可证，因熊某不具备签订房屋拆迁补偿安置协议的主体资格，也未取得拆迁许可证，故原告叶某某与熊某签订的房屋拆迁补偿安置协议系无效协议。但现被告已将门市及住房交付与二原告，二原告已经接收，原告诉请交房已无法律依据；对二原告主张的请求判令被告支付违约金118000元的诉讼请求，因双方签订的合同无效，其关于违约金条款约定也当然无效，二原告的这一请求不能成立，本院不予支持。被告李某某及其合伙人不具备房屋拆迁资格，违反法律规定与原告签订房屋拆迁补偿安置协议，原告明知被告李某某系个人，无拆迁安置资质而与其签订合同，对本次纠纷的引起双方均具有过错，诉讼费用由双方各承担一半。被告力某公司未授权李某某及其合伙人签订协议，也未在协议上盖章，本案中不承担责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：

驳回原告叶某某、夏某某的诉讼请求。

本案受理费3000元，由原告叶某某、夏某某负担1500元，被告李某某负担1500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。

审判员　杜同金

二〇一四年五月六日

书记员　唐　军

房屋拆迁安置补偿合同