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福建省厦门市湖里区人民法院

民事判决书

（2014）湖民初字第5351号

原告厦门某商贸有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路×××-×××号××单元之二，组织机构代码3028××××-1。

法定代表人蔡某，公司总经理。

委托代理人郑伟，福建典格律师事务所律师。

被告福建某游艇有限公司，住所地厦门市湖里区××道×××号××中心×××-×××单元，组织机构代码5949××××-X。

法定代表人陈某良，公司总经理。

委托代理人张双志，福建英合律师事务所律师。

委托代理人郭玫莹，福建英合律师事务所实习律师。

被告封某晴，男，19××年××月××日出生，汉族，住厦门市思明区。

委托代理人林育滨，福建秋生律师事务所律师。

委托代理人陈建英，福建秋生律师事务所实习律师。

原告厦门某商贸有限公司（以下简称“某商贸公司”）与被告福建某游艇有限公司（以下简称“某游艇公司”）、封某晴返还原物纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年12月4日、2014年12月31日、2015年1月23日、2015年2月10日公开开庭进行审理。原告某商贸公司的委托代理人郑伟，被告某游艇公司的委托代理人张双志、郭玫莹，被告封某晴的委托代理人林育滨、陈建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某商贸公司诉称，2011年8月10日，富贵鸟股份有限公司［原名富贵鸟（中国）有限公司］向黄某毅承租址于厦门市湖里区××道×××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房产，租赁期限至2015年9月30日止。2011年12月23日，富贵鸟股份有限公司将上述房产全部转租给厦门市东立进实业有限公司，租赁期限至2015年6月30日止。2012年9月20日，兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称“兴业银行厦门分行”）向厦门陆达丰商贸有限公司发放贷款1950万元，厦门市尚好康贸易有限公司、黄某毅、陈琳等自愿为上述贷款承担连带担保责任，且黄某毅用址于厦门市湖里区泗水道5××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房产及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位作为担保，并于2012年9月24日办理了抵押登记手续。后因厦门陆达丰商贸有限公司无法归还贷款，兴业银行厦门分行向厦门市中级人民法院提起诉讼［（2013）厦民初字第767号案件］，厦门市中级人民法院判决兴业银行厦门分行有权拍卖、变卖黄某毅提供的上述担保物从中优先受偿。兴业银行厦门分行在判决生效后由此申请强制执行。2013年8月1日，被告封某晴持黄某毅出具的公证授权书向富贵鸟股份有限公司出具《变更声明》，其以黄某毅代理人的名义要求富贵鸟股份有限公司将其承租的房屋租金支付到封某晴的工商银行卡内。2013年10月1日，富贵鸟股份有限公司和封某晴签订《解除房屋租赁合同协议书》。同日，富贵鸟股份有限公司和厦门市东立进实业有限公司解除了租赁合同。2014年2月12日，被告某游艇公司到上述担保物的拍卖现场，称其从2013年10月29日开始租赁址于厦门市湖里区××道×××号901、902、903室的讼争房屋。同日，厦门市中级人民法院明确要求被告某游艇公司将2014年第2季度开始的租金支付到厦门市中级人民法院账户，并告知其配合对讼争房屋的评估、拍卖。2014年8月15日，原告依法拍得含讼争房屋在内的上述担保物。2014年9月16日，厦门市中级人民法院裁定上述拍卖的担保物的所有权及相应的财产权利归原告所有。之后，原告要求被告某游艇公司搬离讼争房屋或重新与原告签订租赁合同，但被告某游艇公司予以拒绝。为维护原告的合法权益，原告请求人民法院判令：1、被告某游艇公司、封某晴立即停止侵权，从厦门市湖里区××道×××号901、902、903室搬出并结算清物业、水电等相关费用，将房屋交付给原告；2、被告某游艇公司、封某晴支付原告房屋占用费（占用费按65元／平米／月计算，面积暂按388.23平方米计算，每月占用费为25235元，从2014年9月16日起计至返还房屋之日止）；3、被告某游艇公司、封某晴承担本案诉讼费用。

被告某游艇公司辩称，1、2011年9月15日，黄某毅将讼争房屋出租给被告封某晴，转租收益归被告封某晴。被告某游艇公司于2013年10月29日与被告封某晴签订租赁合同，随即入住讼争房屋并如约向被告封某晴支付租金至今。被告某游艇公司基于租赁关系合法承租讼争房屋，不存在非法侵占或侵犯原告合法权益的情形。2、黄某毅将讼争房屋出租给被告封某晴是2011年9月15日，直至2012年9月24日才将讼争房屋抵押给兴业银行厦门分行。根据法律规定，原告竞拍取得讼争房屋，依法承受原租赁合同的权利义务，黄某毅与被告封某晴签订的租赁合同依然有效，被告某游艇公司作为次承租人依然有权承租房屋。3，退一步讲，被告某游艇公司在2013年10月其承租讼争房屋并按时交纳租金，不存在还需再次交纳租金或占用费的情形，至于租金是否应由受让人取得，与被告某游艇公司无关。综上，原告的诉求于法无据，不应得到支持。

被告封某晴辩称，1、租赁情况。黄某毅系讼争房屋原业主。2011年9月初，黄某毅因民间借贷即将到期，找被告封某晴帮忙，黄某毅以其名下址于厦门市湖里区××道×××号901、902、903、904、905、906室房产及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位的租金抵作借款本息。双方于2011年9月15日签订一份《租赁合同》，被告封某晴同意以1000万元承租上述房产18年，1000万元两个月内一次性付清。2011年11月15日，被告封某晴通过林素丽的帐户向黄某毅指定的孙德阳帐户一次性支付了1000万元租金，黄某毅于当日向被告封某晴出具了租金收据。租赁合同签订后，黄某毅告知富贵鸟股份有限公司承租了上述901至906房产，租赁期限从2011年10月1日至2015年9月30日，如被告封某晴不同意转租给富贵鸟股份有限公司，黄某毅就要趁租期还没有开始就解约。被告封某晴考虑到暂时没有找到其他的转租对象，就同意由富贵鸟股份有限公司租赁上述房产。因富贵鸟股份有限公司要对租赁合同要进行备案，所以坚持以原业主作为出租方，出租主体不更换成被告封某晴。故各方协商以黄某毅的名义出租给富贵鸟股份有限公司，但租赁场所的管理由黄某毅派员工陈沙沙协助被告封某晴管理，租金由黄某毅代收后转交给被告封某晴，黄某毅实际上是被告封某晴转租的代理人。黄某毅和被告封某晴就富贵鸟股份有限公司的承租问题于2011年9月20日签订了《补充协议》。补充协议签订后，黄某毅通过其员工陈沙沙和张秋按期将租金支付给被告封某晴指示的人。2013年7月后，因当季租金黄某毅挪用未支付，被告封某晴要求黄某毅将讼争房屋的权利公证给被告封某晴，由被告封某晴直接向各租户收取租金。富贵鸟股份有限公司于2011年12月23日将租赁房产转租给林朝东，作为厦门市东立进实业有限公司的经营场所。厦门市东立进实业有限公司在征得被告封某晴的同意后其将903至906室给九天集团使用，并由九天集团承担租金。九天集团实际上从2012年1月开始就租用903至906室房产并缴交租金。富贵鸟股份有限公司解约后，九天集团老板的女儿王艳青在与被告封某晴签订租赁协议时，要求确认其自2012年1月开始已经租赁903至906室，并要求出租方确认其押金及之前的租金已经全部缴清。2、被告封某晴基于与黄某毅签订的租赁合同对讼争房屋进行转租收益，无论是被告封某晴还是实际使用人均有合同依据。原告作为讼争房屋新的所有权人，应当继受原所有权人基于房屋租赁合同约定的权利义务，受原租赁合同的约束。在原租赁合同被告解除或者被认定无效之前，原告基于侵权法律关系要求被告封某晴交还讼争房屋并支付占用费，法律适用错误，应当予以驳回。3、原告于2014年10月14日通过拍卖取得讼争房屋的所有权，根据买卖不破租赁的原则，原告无权否认原租赁关系，而应当继续履行原租赁合同出租人的权利义务。且在原告参与拍卖时，拍卖机构已经告知讼争房屋存在租约，房产拍卖是按照现状拍卖的，原告在拍得讼争房屋后否认被告封某晴及次承租人的权利，显然没有事实和法律依据。4、被告封某晴与黄某毅建立租赁关系的时间系在讼争房屋抵押给兴业银行之前，根据规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此兴业银行厦门分行在行使抵押权时，厦门市中级人民法院并未否认现有租约的效力，且将相关租约的情况告知拍卖机构，拍卖机构在两次拍卖时，均基于被告封某晴承租人的地位而向被告封某晴发出行使优先权的告知函。假如厦门市中级人民法院及拍卖机构不认可租约的效力，应当直接清偿，腾空讼争房屋后再进行拍卖，不会认可被告封某晴享有优先权。5、有权对讼争房屋提出以抵押权对抗租赁权的为房产抵押权人兴业银行厦门分行，原告仅是取得房屋的所有权，并未继受取得兴业银行厦门分行的抵押权，而实际上抵押权已行使完毕，抵押权人并未对被告封某晴和次承租人使用讼争房屋提出任何的异议。6、被告封某晴与“泛华集团”存在资金往来业务，所以租金才会由黄某毅的员工陈沙沙转给“泛华集团”的相关人员。综上，原告以被告封某晴侵权为由要求被告封某晴搬出并返还讼争房屋，没有事实和法律依据，不应得到支持。

经审理查明，黄某毅原系厦门市湖里区××道5××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位的登记权属人。2011年8月10日，黄某毅与富贵鸟股份有限公司［原名富贵鸟（中国）有限公司］签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定由富贵鸟股份有限公司向黄某毅承租址于厦门市湖里区××道×××号（海富中心A座）第9层901、902、903、904、905、906室房屋，租赁期限自2011年10月1日至2015年9月30日止（2011年8月10日至2011年9月30日为免租期），富贵鸟股份有限公司应将租金支付至黄某毅的个人账户。2011年12月23日，富贵鸟股份有限公司与厦门市东立进实业有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定富贵鸟股份有限公司将其承租的上述房屋全部转租给厦门市东立进实业有限公司，租赁期限自2012年1月5日至2015年6月30日止。2012年3月23日，黄某毅与富贵鸟股份有限公司签订一份《厦门市房屋租赁合同之补充协议》，约定黄某毅同意富贵鸟股份有限公司转租上述《厦门市房屋租赁合同》的房屋，并将租赁期限变更至2015年6月30日止。

2012年9月20日，兴业银行厦门分行与厦门陆达丰商贸有限公司签订一份《基本额度授信合同》，约定兴业银行厦门分行向厦门陆达丰商贸有限公司提供授信最高本金额度1950万元，有效期自2012年9月20日至2013年9月19日。厦门市尚好康贸易有限公司、黄某毅、陈琳等自愿为厦门陆达丰商贸有限公司的上述债务承担连带担保责任，且黄某毅还签订《最高额抵押合同》，自愿以其名下址于厦门市湖里区××道5××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位作为抵押担保，抵押有效期与授信有效期一致，并于2012年9月24日办理了抵押登记手续。后因兴业银行厦门分行向厦门陆达丰商贸有限公司发放了1950万元贷款，厦门陆达丰商贸有限公司无法归还贷款，兴业银行厦门分行于2013年6月26日向厦门市中级人民法院提起诉讼。

2013年7月26日，黄某毅将含讼争房屋在内的上述担保物的出售、办理出租、收取租金、办理贷款、办理抵押等相关权益全权授权给被告封某晴，并于2013年7月29日办理了公证手续。2013年8月1日，被告封某晴持黄某毅出具的公证授权书向富贵鸟股份有限公司出具一份《变更声明》，要求富贵鸟股份有限公司将其承租的房屋租金支付至封某晴个人账户。2013年10月1日，富贵鸟股份有限公司与厦门市东立进实业有限公司签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》。同日，富贵鸟股份有限公司与封某晴亦签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，解除了其与黄某毅于2011年8月10日签订的《厦门市房屋租赁合同》及2012年3月23日签订的《厦门市房屋租赁合同之补充协议》。

2013年11月8日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民初字第767号民事判决书，判决兴业银行厦门分行有权拍卖、变卖黄某毅提供的上述担保物（即厦门市湖里区××道5××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位）并优先受偿。2014年1月17日，该判决发生法律效力。2014年2月12日，厦门市中级人民法院向被告某游艇公司告知其2014年第二季度的租金不应再支付给黄某毅，应支付至厦门市中级人民法院账户。2014年2月26日，兴业银行厦门分行在判决生效后向厦门市中级人民法院申请强制执行，即（2014）厦执行字第170号案件。此后拍卖公司按现状对上述担保物进行拍卖，其对担保物的租约真实性未进行确认，由买受人自行判断。2014年8月15日，原告以最高价竞得黄某毅提供的上述担保物。2014年9月13日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书，裁定上述担保物的财产权自裁定送达原告之日起转移。2014年9月17日，原告收到该裁定书。2014年9月28日，原告向被告某游艇公司邮寄《律师函》，要求其于2014年10月8日前重新签订租赁合同或于2014年10月9日前返还租赁房屋并支付房屋占用费。被告某游艇公司予以拒绝。2014年10月14日，原告取得厦门市湖里区××道5××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋的登记权属证书。被告某游艇公司就其租赁的厦门市湖里区××道×××号901、902、903室房屋向被告封某晴支付租金。2015年1月28日，被告某游艇公司与被告封某晴解除租赁关系。

诉讼过程中，被告封某晴提供一份落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》，一份落款日期为2011年9月20日的《补充协议》，一份日期为2011年11月15日的转账记录，一份2014年11月6日林素丽出具的款项说明的公证书及黄某毅等人的证言，以此证明黄某毅已将址于厦门市湖里区××道5××号9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位租赁给封某晴18年，租赁期限自2011年9月15日至2029年9月18日，封某晴已委托林素丽向孙阳德账户支付了相应的租金1000万元，黄某毅代封某晴管理和出租讼争房屋。《租赁合同》除约定了上述租赁标的、租赁期限和租金外，还约定租金应在合同签订2个月内通过封某晴或委托第三方转至孙阳德账户，以及双方的权利、义务、违约责任等等。黄某毅陈述其与被告封某晴系存在借款关系，一季度应支付封某晴利息200000元左右，上述担保物的租金用于抵充一部分利息，不够其再向封某晴支付，实行多还少补。原告对被告封某晴主张的事实不予认可，其认为租赁合同是虚假的，所谓的租赁只是黄某毅与封某晴民间借贷的担保，双方的租赁物并未实际交付，不符合租赁合同的法律定义。原告提供一份兴业银行厦门分行出具的证明及两份富贵鸟股份有限公司出具给兴业银行厦门分行的承诺函，以此证明富贵鸟股份有限公司向黄某毅租赁房屋而非封某晴，其放弃以租赁权对抗兴业银行厦门分行的抵押权。原告还提供一份被告封某晴出具给厦门市中级人民法院的《租赁情况说明》，以此证明被告封某晴在当时并未提出其与黄某毅有存在《补充协议》的事实。原告申请本院调取林素丽2011年6月至2011年12月期间的账户明细及1000万元款项的去向情况。经查，林素丽当日15时55分11秒转账给孙阳德1000万元，15时55分54秒转账给孙阳德500万元，孙阳德当日16时7分30秒转账给孙志旭1500万元，孙志旭当日16时8分32秒转账给孙金珍1500万元；与此同时，从林素丽账户上看，林素丽与孙阳德、孙志旭、孙金针、封某晴之间还有其他款项往来。原告主张林素丽转账的两笔款项时间非常接近，系因其网银限额所致，其实该两笔转账系一笔款项，并非被告封某晴所称的支付租金；被告封某晴也承认其与“泛华集团”存在业务关系，而林素丽就是“泛华集团”老板孙汉宗的老婆。此外，原告还提供一组林素丽、孙阳德、孙志旭、孙金珍的人员基本信息，该组证据显示林素丽和孙金针系母女关系，孙志旭和孙阳德系父子关系，原告认为林素丽转账的1000万元显然不是为了支付租金，款项最终也没有给黄某毅。

被告封某晴还提供一组转账明细、收条、陈沙沙参保缴费情况证明、陈沙沙证言等，以此证明黄某毅于2011年10月至2013年6月期间通过其员工陈沙沙、张秋向被告封某晴指定的收款人支付租金。原告对该组证据的真实性不予确认，其认为被告封某晴未租赁房屋何来收取房租，转款金额与实际承租人支付的租金金额不相符合，陈沙沙、张秋的转款与封某晴无关。原告为此还提供一份工商登记信息，以此证明陈沙沙系被告封某晴所开设公司的员工。被告封某晴称陈沙沙原系黄某毅所设公司的员工，其在陈沙沙离职后为了管理的方便又聘请了陈沙沙。经查，转账明细显示收款人含封某晴、孙金珍、黄丽等人，结合上述本院调取的林素丽账户明细，可以看出林素丽与封某晴、孙金珍、黄丽有较为频繁的款项往来。

此外，被告封某晴还提供一份通知函和一份拍卖告知函，以此证明厦门市中级人民法院和拍卖公司都认可了被告封某晴的优先购买权。原告对被告欲证明的事实不予认可，其认为函并没有明确被告封某晴享有优先购买权。

另查明，2013年10月29日，被告封某晴与被告某游艇公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将厦门市湖里区××道×××号901、902室及903室部分（51.99平方米）房屋（合计面积388.23平方米）出租给被告某游艇公司，租赁期限自2013年10月29日至2016年10月28日，月租金25235元，每平方米每月65元。

原告诉讼中还申请对《租赁合同》与《最高额抵押合同》中黄某毅签字的形成时间先后顺序进行鉴定，后原告自行撤回了鉴定申请。

以上事实，有原告提供的厦门市房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议书、调查笔录、公证书、变更声明、厦门市土地房屋权证、租赁情况说明、人员基本信息、工商登记信息、（2013）厦民初字第767号民事判决书、受理案件通知书、法律文书生效证明、（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书、受理执行案件通知书、协助执行通知书、送达回证、律师函、邮寄详情单、证明、承诺函等，被告某游艇公司提供的厦门市土地房屋权证、租赁合同、转账交易记录、收据、公证书、房屋租赁合同、银行交易记录、收据、解除房屋租赁合同协议书等，被告封某晴提供的租赁合同、补充协议、转账交易记录、房屋租赁合同、收据、通知函、告知函、公证书、转账明细、收条、参保缴费情况证明、证人证言、拍卖规则、竞买协议书、拍品目录等，本院调取的银行交易记录，以及当事人的陈述在案为证。

本院认为，根据各方的诉辩主张及举证质证情况，本案主要争议焦点是被告封某晴提供的落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》及落款日期为2011年9月20日的《补充协议》所体现的租赁权能否突破原告通过拍卖取得的对含讼争房屋在内的担保物的所有权。详情本院分析如下：

一、被告封某晴在拍卖过程中的优先购买权的认定。

从拍卖规则、竞买协议书、拍品目录等显示，拍卖机构系按现状对含讼争房屋在内的担保物进行拍卖，其对担保物的租约真实性未进行确认，由买受人自行判断。而被告封某晴在担保物拍卖过程中并未主张优先购买权。被告封某晴以拍卖公司发出的通知函和拍卖告知函证明厦门市中级人民法院和拍卖公司都认可了其的优先购买权，依据不足，本院不予采纳。

二、被告封某晴所主张的其与黄某毅自2011年9月15日开始即存在租约的认定。

（一）从黄某毅与被告封某晴的租约披露情况看。被告封某晴提供的《租赁合同》签订时间为2011年9月15日，至黄某毅于2013年7月26日将含讼争房屋在内的担保物的相关权益授权给被告封某晴期间，没有证据显示黄某毅或封某晴在上述期间有向兴业银行厦门分行和富贵鸟股份有限公司披露过黄某毅和封某晴之间存在租赁关系的事实。

（二）从担保物的占有使用情况看。2011年9月15日至2013年7月25日期间，富贵鸟股份有限公司作为讼争房屋的实际承租使用人直接与黄某毅发生租赁关系，且其向兴业银行厦门分行承诺其放弃以租赁权对抗兴业银行厦门分行的抵押权，黄某毅的证言亦称含讼争房屋在内担保物的租金都由其员工收取（非被告封某晴一方的人员收取）再支付给封某晴指定的相关人员，租金用于折抵借款利息，实行多还少补，以上事实可以证实含讼争房屋在内担保物黄某毅在上述期间并未实际交付给被告封某晴管理使用。

（三）从担保物租金的收取和支付情况看。2011年9月15日至2013年7月25日期间，含讼争房屋在内的担保物的租金由黄某毅一方的人员收取，并非被告封某晴一方人员直接收取；黄某毅收取来的租金用于折抵借款利息，实行多还少补；而被告封某晴提供的转账明细等证据显示收款人为不特定人，金额各异，其中收款人封某晴、孙金珍、黄丽等人与林素丽之间均有较为频繁的款项往来。以上事实足以使人对上述款项的往来是否确如被告封某晴所主张的系用于支付租金产生合理怀疑。

（四）从黄某毅与被告封某晴的借款关系履行情况看。本院调取的银行账户明细显示，林素丽2011年11月15日15时55分11秒转账给孙阳德1000万元，15时55分54秒转账给孙阳德500万元，孙阳德当日16时7分30秒转账给孙志旭1500万元，孙志旭当日16时8分32秒转账给孙金珍1500万元；且林素丽与孙阳德、孙志旭、孙金针、封某晴之间还有其他款项往来，而林素丽和孙金针系母女关系，孙志旭和孙阳德系父子关系。此外，被告封某晴承认其与“泛华集团”存在业务关系，而林素丽就是“泛华集团”老板孙汉宗的老婆。基于以上事实，原告关于林素丽转账的两笔款项时间非常接近系因林素丽网银限额所致，该两笔转账系一笔款项，且款项最终也没有给黄某毅，并非被告封某晴所称的支付租金的主张具有相当的可信度。而黄某毅明确其与被告封某晴系存在借款关系，其平日收取的租金系用于折抵借款利息，与被告封某晴关于1000万元系用于支付18年的租金存在矛盾，且被告封某晴对其主张的该1000万元系黄某毅用于偿还欠别人的钱亦未提供相应的证据予以佐证，故以上证据明显削弱了被告封某晴所主张的其与黄某毅自2011年9月15日开始存在租赁关系且该租赁关系在2011年9月15日至2013年7月25日期间得到确实履行的事实。

（五）从黄某毅与被告封某晴办理公证授权的时间节点看。黄某毅于2011年8月10日将讼争房屋出租并交付给富贵鸟股份有限公司，又于2011年9月15日将含讼争房屋在内的担保物出租给被告封某晴，此后于2012年9月24日又抵押登记给兴业银行厦门分行，在此过程中，黄某毅与被告封某晴既未能证实其有向富贵鸟股份有限公司和兴业银行厦门分行披露其存在租约的事实，亦未采取如公证授权的方式让渡权益，而是直至兴业银行厦门分行提起诉讼后的2013年7月29日才办理公证授权手续，该公证授权行为明显存在异常，有悖常理。此后被告封某晴于2013年8月1日后才书面通知富贵鸟股份有限公司变更付款主体，其辩称富贵鸟股份有限公司此前要对租赁合同要进行备案，坚持不变更出租主体，显乏依据。黄某毅和被告封某晴在签订租约时显可采取如其后所采取的公证授权方式让渡权益，并及时披露租约存在的事实，其以《补充协议》主张被告封某晴委托黄某毅代为出租管理，并在未披露事实的情况下对抗此后的抵押权实现，显然于理不符，于法相悖。

（六）从被告某游艇公司的主张及黄某毅、陈沙沙的证言看。被告某游艇公司及黄某毅与讼争标的存在直接利害关系；陈沙沙原系黄某毅所属公司的员工，现为被告封某晴所属公司的员工，其身份与黄某毅、被告封某晴存在利害关系；故被告某游艇公司关于黄某毅与封某晴自2011年9月15日开始存在租赁关系的相关事实主张及黄某毅、陈沙沙的相关证言的证明力明显被削弱。

综上，本院认为，被告封某晴提供的日期为2011年9月15日的《租赁合同》及日期为2011年9月20日的《补充协议》的落款时间虽然早于含租赁房屋在内担保物的抵押登记时间即2012年9月24日，但黄某毅和被告封某晴并未及时向兴业银行厦门分行和富贵鸟股份有限公司披露双方存在租约的事实，2013年7月29日的公证授权行为明显有悖常理，且被告封某晴在公证授权之前未实际管理使用租赁标的物（即上述担保物），其关于公证授权之前的租金支付、借款关系等事实的主张足以让人产生合理怀疑，可以认定上述《租赁合同》、《补充协议》在租赁标的物在抵押登记前并未实际履行，该租赁关系明显为对抗兴业银行厦门分行的抵押权实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故被告封某晴、某游艇公司以买卖不破租赁原则主张继续履行现租赁合同依据不足，不予采纳。另因厦门市中级人民法院作出（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书裁定原告通过拍卖所取得的含讼争房屋在内的担保物的财产权自裁定送达原告之日起转移。原告于2014年9月17日收到该裁定书，其于该日取得上述担保物的财产权。此后，被告封某晴继续管理使用讼争房屋并未经原告准许，故原告请求被告封某晴停止侵害和赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告封某晴应从讼争房屋内搬出，将讼争房屋交付给原告，并偿付原告房屋占用费（该占用费可参照其与被告某游艇公司签订的租赁合同约定的月租金25235元，自2014年9月17日开始计至讼争房屋交付之日止）。被告某游艇公司自2013年10月29日实际使用讼争房屋至2015年1月28日，其理应对其侵权期间（即自2014年9月17日始至2015年1月28日止）对被告封某晴的上述行为承担连带责任。至于讼争房屋在侵权期间的物业管理费、水电费理应由相关责任人承担，原告可在实际造成其损失后另行主张。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（一）和（六）项、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告封某晴应于本判决生效之日起十日内，搬离厦门市湖里区××道×××号901、902室房屋和903室部分房屋（51.99平方米），并将上述房屋交还原告厦门某商贸有限公司。

二、被告封某晴应于本判决生效之日起十日内，支付原告厦门某商贸有限公司房屋占用费（自2014年9月17日起，按月25235元计至上述房屋实际交还之日止）。

三、被告福建某游艇有限公司对被告封某晴上述第二项中自2014年9月17日始至2015年1月28日止期间的债务承担连带责任。

四、驳回原告厦门某商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费426元，由被告福建某游艇有限公司、封某晴负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审判员　吴永福

二〇一五年二月十日

书记员　李林娴

民事判决书