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山东省济南市市中区人民法院

民事判决书

（2014）市民初字第2693号

原告中国人民解放军济南军区某部队，住所地济南市。

法定代表人冷某喜，主任。

委托代理人孙玉春，山东齐创律师事务所律师。

委托代理人张波，山东齐创律师事务所实习律师。

被告济南某有限公司，住所地济南市。

法定代表人房某，总经理。

委托代理人杨艳霞，山东文泉坤园律师事务所律师。

委托代理人张某华，男，19**年**月**日生，汉族，该公司职工，住山东省平阴县。

原告中国人民解放军济南军区某部队（以下简称济军某部队）与被告济南某有限公司（以下简称济南某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由审判员姜光军独任审判，分别于2014年10月23日、2014年11月13日两次公开开庭进行了审理。原告济军某部队法定代表人冷某喜的委托代理人孙玉春、张波，被告济南某公司法定代表人房某的委托代理人杨艳霞、张某华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告济军某部队诉称，2009年3月9日，我部队武器检修所（系我部队直属机构，现统称为72790部队）与被告济南某公司签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定我部队将坐落于济南市（现南辛庄西路193号）的二楼部分房屋（建筑面积约260平方米）出租给被告济南某公司使用，租赁用途为商住办公用房，租赁期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，年租金5万元，每半年结算一次。合同签订后，我部队按照约定交付涉案房屋，并履行了合同约定的义务。直到2010年12月31日租赁合同到期为止，被告济南某公司按时交纳租金，双方并无纠纷。此后双方未续签合同，被告济南某公司仍按原合同约定的年租金缴纳直到2012年1月1日，此后我部队多次要求被告济南某公司续签合同并及时交纳租金，但被告济南某公司均予以拒绝并继续使用该房屋。我方认为被告济南某公司在租赁合同到期后持续使用房屋并拒绝交纳租金，在我方通知后还拒绝归还涉案房产，严重侵害了我部队的合法权益。为维护我部队的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求判决解除原、被告之间关于济南市市中区南辛庄西路193号沿街房2楼最南侧（KTV包间以南）6间房屋（建筑面积约260平方米）的不定期租赁关系；被告济南某公司将该部分房屋返还给我部队；被告济南某公司支付2012年1月1日起至2014年8月31日的房屋租赁费用137500元。

被告济南某公司辩称，1、原告济军某部队应提供其是本案所涉房屋产权人或有权出租人的证据，否则应驳回其起诉。2、原告济军某部队应提供涉案房屋的合法建设手续，否则原、被告之间的房屋租赁合同无效。3、原告济军某部队关于房屋租金的请求，部分已超过法定的诉讼时效期间。原告济军某部队在2014年8月21日之前从未向我方主张过房屋租赁费用，因此其要求我方支付2012年、2013年房屋租赁费10万元的诉讼请求，已超过了一年的诉讼时效期间，应驳回该部分诉讼请求。4、原告济军某部队要求我方返还济微路95号的二楼部分房屋（建筑面积约260平方米）没有依据。租赁合同于2010年12月31日到期后，我方继续使用原承租房屋，原告济军某部队并没有提出过异议，原租赁合同继续有效，且我方也按照原合同约定支付了相应的租金。我方占有、使用涉案房屋，是通过正当途径取得的。5、我方未支付2012年1月1日之后的房屋租赁费有正当理由。本案所涉济微路95号二楼房屋与另外两处房屋（原、被告分别签订有租赁合同）紧密相连，我方使用该房屋与另外两处房屋作为经营场所。该房屋与另外两处房屋外面有一个后院，原告济军某部队擅自将该后院的一个门堵死，致使我方的经营场所不符合消防要求，消防部门多次要求我方整改，严重影响了我方的正常经营，给我方造成了很大的经济损失。我方承租涉案房屋后，投入大量资金进行装修装饰，短时间内是无法收回投资的。2012年原告济军某部队违背承诺，要求我方把租赁合同改为一年一签，这对我方的经营和收回投资是极为不利的，遭到我方的拒绝。但原告济军某部队的行为干扰了我方的正常经营，导致我方的投资和经营处于不安状态，合同的履行处于不确定状态。原告济军某部队直到2012年尚未给我方办理《军队房地产租赁许可证》。鉴于上述情况，我方为保护自身的合法权益，故未支付2012年1月1日以后的房租。如果原告济军某部队对我方的装修装饰费用给予适当的补偿，我方同意与其解除房屋租赁合同。

经审理本院认定，位于济南市市中区南辛庄西路193号（原济微路95号）院内的房屋系军队产权房，产权归济军某部队（原代号为济军55257部队）所有。济军某部队武器检修所（以下简称武器检修所）系济军某部队编制内直管机构。2007年10月13日，武器检修所（甲方）与被告济南某公司（乙方）签订军队房地产租赁合同一份，该合同约定：”第一条，甲方自愿将坐落在山东省济南市的房屋二楼建筑面积贰佰陆拾（260）平方米出租给乙方所用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条，租赁用途为商住办公用房。第三条，租赁期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止。第四条，房地产租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）伍万元整。其中房屋租金按建筑面积计算。租金按每半年结算一次，采用预付方法，乙方于每半年的前十日内交付甲方。否则按逾期付款处理。付款方式：现金或支票。”此后，被告济南某公司使用济南市市中区南辛庄西路193号沿街房2楼最南侧（KTV包间以南）6间房屋（建筑面积约260平方米）进行经营，租金交纳至2011年12月31日。

关于2007年10月13日军队房地产租赁合同的签订经过，原告济军某部队陈述原、被告最早于2003年2月24日签订租赁合同，当时合同约定原告济军某部队将济微路95号院内沿街楼的一部分（原丰乐苑饭店）租赁给被告济南某公司经营KTV至2009年4月30日。之后被告济南某公司因经营需要又陆续向原告济军某部队承租了济微路95号院内沿街楼2楼最南侧约260平方米的房屋用于办公和生活。

原告济军某部队主张因被告济南某公司拖欠租金，该部队于2014年8月20日向被告济南某公司发出限期腾退通知书一份，被告济南某公司工作人员张霞已经签收。为证明其主张，原告济军某部队提交下列证据：1、限期腾退通知一份，内容为：”济南某有限公司：贵公司租赁我部济南市南辛庄西路193号（原济微路95号）沿街房。自2012年至今，贵公司拒不履行合同，未缴纳房租等费用，现通知如下：我部与贵公司解除合同，同时通知贵公司于2014年8月30日前到我部缴纳拖欠房租，并腾退所有租赁用房。特此通知。中国人民解放军72790部队（公章），二0一四年八月二十日。”2、通知签收单一份，时间为2014年8月20日，通知方为中国人民解放军72790部队，内容为限期腾退通知，接收人及签收人均为张霞，身份为员工，说明栏载明：”某已签收”。3、限期腾退通知回复一份，内容为：”中国人民解放军72790部队：我司于2014年8月21日收到限期腾退通知，贵方提出拒不履行合同，我司不予采纳，提出的问题与事实严重不符，我司不予认可。等待法律程序的最终结果。济南某有限公司（公章），2014年8月22日。”被告济南某公司对于限期腾退通知的真实性无异议；对通知签收单的真实性不予认可，主张其公司没有张霞这个人，即便是有她也无权利签收；对于限期腾退通知回复的真实性无异议。

被告济南某公司主张其曾改造了原济微路95号院锅炉房10平方米的房间，原告济军某部队同意将改造的费用与房租相抵，但至今未予抵顶；原告济军某部队擅自堵住疏散通道和安全出口致使该公司无法正常经营。为证明其主张，被告济南某公司提交下列证据：1、2006年9月12日签订的协议一份，出租方为武器检修所，承租方为济南某公司，内容为：”出租方95号院原锅炉房约10平方米房间，因承租方提出改造成厕所使用一事，经双方协商达成以下协议：一、出租方同意承租方出资改造并作为原租赁房屋的配套房屋使用，租期与原租赁房屋时间同步。二、因承租方房屋改造、整修，使原下水系统无法正常使用，因此，由承租方出资按出租方要求新建下水系统及沉淀池。三、房屋的租赁费在原租赁房屋合同到期前，由承租方新建下水系统及沉淀池的费用相抵。合同到期后费用另行协商。”2、济南市公安消防支队市中大队责令限期改正通知书一份，该通知书载明济南市公安消防支队市中大队于2014年8月11日对被告济南某公司的场所进行消防监督检查，发现存在下列问题：1、消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准；2、占用、堵塞封闭疏散通道、安全出口；3、电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路设计、管道的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；4、其他消防安全违法行为和火灾隐患。责令被告济南某公司于2014年8月16日前改正。3、现场照片3张，证明原告济军某部队擅自堵住疏散通道和安全出口的情况。原告济军某部队对于上述证据的真实性均无异议，但认为2006年9月12日签订的协议只是针对原锅炉房十平方米房间的改造问题，不涉及本案所审理的120平方米的房屋，该协议所记载的费用相抵问题，因后续的合同均没有约定，因此与本案无关；责令限期改正通知书不能完全证明被告济南某公司的主张，后院通道被封闭的原因是2012年原告济军某部队应上级单位的要求，根据加固军事设施和军事保密的原则，与被告济南某公司协商后才将后院出口封闭，而且原、被告之间的合同中既没有明确约定后院为租赁场地，也没有约定留出消防通道的问题，消防通道是被告济南某公司基于经营需要自行上报的，原告济军某部队并不知情；被告济南某公司所提交的照片不能证明其主张。

以上事实，有军队房地产租赁合同、书面证明、限期腾退通知、签收单、限期腾退通知回复、协议、责令限期改正通知书、照片及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为，原、被告于2007年11月13日所签订的《军队房地产租赁合同》到期后，被告济南某公司继续使用涉案房屋，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。被告济南某公司辩称其自2012年1月1日起未交纳租金有正当理由，但其所提交的责令限期改正通知书等证据尚不足以证明原告济军某部队的行为导致其无法正常经营或给其造成重大经济损失，而且被告济南某公司是从2012年1月起拖欠租金，而公安部门的责令限期改正通知书是在2014年8月11日才作出的，从时间上来看难以认定两者之间具有因果关系。被告济南某公司辩称原告济军某部队同意将改造厕所的费用抵顶房租，但是其未能提供证据证明厕所改造所支出的具体费用，故本案中不予处理，其可另行起诉主张权利。故被告济南某公司所辩称的不交纳租金的理由均不能成立。我国合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告济军某部队主张其于2014年8月20日向被告济南某公司送达了限期腾退通知，但未能证明在签收单上签字的张霞的身份，故送达时间应当以被告济南某公司认可的2014年8月21日为准。原告济军某部队在该通知中要求被告济南某公司于2014年8月30日前支付所欠房租，被告济南某公司逾期未支付，原告济军某部队此时有权解除合同，故原、被告之间的不定期租赁合同应当认定于2014年8月31日解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。经本院询问，原告济军某部队表示不同意利用被告济南某公司的装饰装修物，故被告济南某公司要求原告济军某部队补偿其装饰装修损失，理由不当，本院不予支持。合同解除后，被告济南某公司继续使用涉案房屋无法律上的依据，原告济军某部队要求其腾出涉案房屋，理由正当，本院予以支持。由于双方继续沿用原合同所约定的租金标准和租金交纳方式，2013年下半年的租金应于2013年7月10日前预交，至2014年8月21日原告济军某部队催交时，已经超过了一年的诉讼时效期间，故原告济军某部队所主张的2012年1月1日至2013年12月31日的租金，已超过一年的法定诉讼时效期间，本院不予支持；原告济军某部队所主张的2014年1月1日至2014年8月30日的租金，理由正当，本院予以支持。2014年8月30日以后因被告济南某公司继续使用涉案房屋而给原告济军某部队所造成的损失，原告济军某部队可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：

一、确认原告中国人民解放军济南军区某部队与被告济南某有限公司之间关于济南市市中区南辛庄西路193号沿街房2楼最南侧（KTV包间以南）6间房屋（建筑面积约260平方米）的不定期租赁合同于2014年8月31日解除。

二、被告济南某有限公司于本判决生效之日起三十日内将济南市市中区南辛庄西路193号沿街房2楼最南侧（KTV包间以南）6间房屋（建筑面积约260平方米）腾空交付给原告中国人民解放军济南军区某部队。

三、被告济南某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区某部队租金33150.68元（5万元／365天×242天）。

四、驳回原告中国人民解放军济南军区某部队的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1525元，原告中国人民解放军济南军区某部队负担1160元，被告济南某有限公司负担365元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　姜光军

二〇一四年十一月二十八日

书记员　张　雪

民事判决书