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广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2014）北民一终字第368号

上诉人（一审原告）：陈某某。

委托代理人：宋晓文，广西桂兴律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：某某房地产开发有限公司，住所地北海市某某新区某某号二楼。

法定代表人：周某某，董事长。

委托代理人：黄丽艳，广西海城律师事务所律师。

被上诉人（一审第三人）：某某房地产营销策划有限公司，住所地北海市某某路某某号某某花园某某号。

法定代表人：廖某某，总经理。

被上诉人（一审第三人）：满某某。

上诉人陈某某因与被上诉人某某房地产开发有限公司（以下简称金帆公司）、某某房地产营销策划有限公司（以下简称嘉某某公司）、满某某商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第672号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人陈某某的委托代理人宋晓文，被上诉人金帆公司的委托代理人黄丽艳到庭参加诉讼，被上诉人嘉某某公司、满某某经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：位于北海市北海大道南西藏路以西的丽海明珠项目系金帆公司开发的商品房项目。2010年10月19日，陈某某与金帆公司签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定金帆公司将位于北海大道南西藏路丽海明珠A1幢1单元2306号房出售给陈某某，建筑面积87.85平方米，每平方米5636元，房屋总价款为495123元，付款方式为分期付款，签定合同时付262123元，2010年12月30日前付清余额233000元，金帆公司应于2012年6月30日前将房屋交付陈某某。2010年10月26日，金帆公司收取了陈某某交付的首期购房款262123元，并向陈某某出具了加盖被告财务专用章的收款收据一份。陈某某分别于2010年10月15日、2010年11月5日、2010年11月26日、2011年6月9日向满某某个人的中国工商银行账户汇入人民币共计190.3万元，满某某分别于2010年10月26日、2011年7月10日以个人名义向陈某某出具了收据三份，经手人为满某某，没有加盖任何公章。其中2010年10月26日的两张收据载明陈某某交来的丽海明珠1幢1单元2305、2306号房屋差价款，共计78302元；2011年7月10日的收据载明陈某某交来的丽海明珠1栋1单元1906号购房款442000元。陈某某主张已按《商品房买卖合同》的约定向金帆公司支付了全部购房款，但金帆公司予以否认，只认可收到了陈某某交纳的首付款262123元。

另查明，嘉某某公司的经营范围包括房地产营销策划等，满某某系该公司股东。金帆公司与嘉某某公司于2010年1月签订《丽海明珠项目销售代理协议》一份，由嘉某某公司代理销售上述房屋。

原告陈某某以其已履行了双方签订的《商品房买卖合同》的全部义务，但被告未按约交付房屋及未为原告办理房屋相关的房屋、土地等产权证照为由，诉至法院请求：1、判令被告履行原、被告于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》，将房屋交付给原告并为原告办理相关的房地产产权证照；2、判令被告向原告支付返还款、违约金、赔偿损失共计105006元；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：一、被告共收到原告的购房款是多少？二、原告的诉讼请求有无事实、法律依据？

关于第一个焦点问题，该院认为，第三人嘉某某公司虽然与被告签订了委托销售案涉房屋协议，但第三人满某某个人收取原告款项及以个人名义向原告出具收据的行为应属于个人行为，且事后没有得到被告及第三人嘉某某公司的追认，也未将所收取的全部原告购房款项上交给被告。第三人满某某收取原告款项的个人行为与被告、第三人嘉某某公司无关。原告主张已经向被告支付了全部的购房款，但加盖有被告财务专用章的收款收据款项仅为262123元，其余收据则是第三人满某某以个人名义向原告出具的，故该院依法确认被告共收到原告的购房款应为262123元。

关于第二个焦点问题，该院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第五款的约定，被告交房时原告应交清全部房款，原告提交的证据并不能证明其已按约向被告支付了全部的购房款，被告不具有违约的行为，故在原告尚未按约向被告交清房款的情况下，请求被告交付房屋并为原告办理相关房地产产权证照及请求被告向原告支付返还款、违约金、赔偿损失的诉讼请求，没有事实、法律依据，该院不予支持。

为了维护当事人的合法权益，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费2400元，由原告负担（该款原告已向该院预交）。

上诉人陈某某不服一审判决，上诉称：2010年10月l9日，上诉人与被上诉人某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被上诉人将位于北海大道南西藏路丽海明珠Al幢l单元2306号房出售给上诉人，建筑面积87．85平方米，分摊建筑面积19.20平方米，每平方米5636元，价款495123元，付款方式为分期付款，签定合同时付262123元，2010年12月30日前付清余额233000元。合同约定被上诉人应于2012年6月30日前将房屋交付上诉人，对被上诉人何时将相关的土地、房屋等产权证照何时办结交付上诉人，在合同中未作约定。被上诉人于2010年1月1日至2011年6月17日期间，将本案丽海明珠楼盘委托给某某房地产开发营销策划有限公司代为销售，上诉人与被上诉人本案中的房屋买卖关系，在合同的签订和款项的交付，全部为该公司即第三人代被上诉人与上诉人完成。与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人将房屋价格调整为每平方米6067元。上诉人分别于2010年10月l5日、2010年11月5日、2010年11月26日和2011年6月分别将全部房屋价款向被上诉人支付完毕，履行了上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》的全部义务，但被上诉人未按双方的合同约定，将合同约定的房屋交付给上诉人，亦未为上诉人办理该房屋相关的房屋、土地等产权证照。一审判决认为上诉人支付给被上诉人某某房地产开发有限公司的部分房屋款项为满某某的个人行为，显然是不尊重事实和相关的法律规定。1、2010年1月1日至2011年6月l7日被上诉人与某某房地产开发营销策划有限公司（以下称嘉某某公司）之间，对于涉案的《丽海明珠》的商品房的出售具有代理关系口而上诉人与被上诉人之间所签订《商品房买卖合同》的签约时间为2010年10月19日。因此，嘉某某公司销售《丽海明珠》中的房屋给上诉人的行为，属代理被上诉人的销售行为。2、上诉人已向被上诉人的代理人支付了2305号和2306号《商品房买卖合同》约定的房屋价款，被上诉人和嘉某某公司也向上诉人出具了收据。因此，上诉人已经履行了合同约定的义务，被上诉人应当向原告履行合同约定交房义务。3、嘉某某公司的主管人员向上诉人收取了合同约定的全部价款，并于2010年10月26日向上诉人出具了#1008094号、#1008093号收据，并注明了所收款项的数额、用途、房号等事项。因此，被上诉人认为上诉人未付清合同约定的的房屋价款没有依据。4、被上诉人与嘉某某公司之间的销售房屋的委托代理关系，全部都是由满某某一人经办。因此，一审判决认为满某某收取上诉人的款项的行为属个人行为明显与本案事实不符。5、金帆公司与嘉某某公司对本案的房屋的销售有委托代理关系，即本案的房屋是由嘉某某公司代理销售的。因此，嘉某某公司的行为后果应由金帆公司承担。有关所所谓的“第三人满某某收取上诉人属个人行为”的事由，属于嘉某某公司与满某某收之间的法律关系，或者是上诉人、嘉某某公司、满某某收之间的法律关系。被上诉人委托了嘉某某公司销售了本案房屋，嘉某某公司是否足够向金帆公司付清房屋款项，是金帆公司与嘉某某公司之间的代理纠纷，以此为由推卸对上诉人的责任是毫无道理的。6、金帆公司明知本案的房屋是嘉某某公司代上诉人购买的，在一审中承认“收到了原告交纳的首付款259575元”，也是由嘉某某公司的业务人员满某某以嘉某某公司的名义代上诉人支付的。因此，金帆公司委托嘉某某公司将本案的房屋向上诉人出售，并收取的合同约定的款项259575元，出具了名称为上诉人的收款收据，印证了嘉某某公司为本案房屋的销售代理人。7、上诉人以嘉某某公司为代理人向金帆公司购买的房屋不仅是本案房屋，而且还有其它房屋，并且已经交付上诉人，也办理相应的房产证。因此，以嘉某某公司的业务人员满某某收取上诉人的款项为个人行为的理由不成立。8、本案满某某与金帆公司不存在任何的房屋分销售代理关系。

综上，请求：1、撤销北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第672号民事判决，支持上诉人一审中的诉讼请求。2、一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人金帆公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

被上诉人嘉某某公司、满某某未作答辩。

在二审诉讼中，双方当事人均无新证据向本院提供。

二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：上诉人是否已支付完购房款给金帆公司？上诉人所主张的满某某收取款项的行为能否代表金帆公司的行为？

本院认为，上诉人陈某某与被上诉人金帆公司签订商品房预售合同后，陈某某没有直接向金帆公司支付购房款，而向满某某个人的中国工商银行账户汇入人民币共计190.3万元，满某某向陈某某出具了收据三份，经手人为满某某，没有加盖任何公章，不能证明金帆公司收取了陈某某190.3万元，金帆公司只对满某某转交给其的案涉购房款262123元出具了收据，对陈某某主张已支付了其余233000元购房款的主张予以否认，陈某某亦没有其他证据佐证金帆公司收取了陈某某190.3万元，故应认定金帆公司仅收取陈某某262123元购房款，陈某某未支付完购房款给金帆公司。本案中满某某没有取得金帆公司委托代收购房款的授权，且金帆公司对满某某收取款项的行为亦没有追认，故不应认定满某某收取款项的行为是代表金帆公司的行为。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2400元，由上诉人陈某某负担。。

本判决为终审判决。

审　判　长　　董新永

审　判　员　　汪海敏

代理审判员　　黄辉远

s二〇一五年三月四日

书　记　员　　龚安珍

合同纠纷