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江苏省江阴市人民法院

民事判决书

（2013）澄民初字第0894号

原告陆某某，男，汉族，****年**月**日生。

委托代理人葛恒敏，江苏湖滨律师事务所律师。

被告华某某，男，汉族，****年**月**日生。

第三人无锡市某某电力公司，住所地无锡市金融一街。

法定代表人毛某某，该公司董事长。

委托代理人张某某。

原告陆某某诉被告华某某、无锡市某某电力公司（以下简称无锡电力公司）土地租赁合同纠纷一案，本院2013年7月24日立案受理后，依法由代理审判员庄莉琴适用简易程序，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。2013年10月24日本案裁定转为普通程序，组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告陆某某的委托代理人葛恒敏、被告华某某、第三人无锡电力公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、陆某某与华某某之间是否存在租赁关系。二、华某某是否享有优先购买权。三、陆某某是否有权解除租赁合同。四、华某某是否要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆某某。

一、关于陆某某与华某某之间是否存在租赁关系。

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。华某某

与陆桥宾馆之间对于陆桥宾馆东围墙东面中间约300㎡的土地签订了租用协议，约定租期暂定至2004年底，租金暂免。在租赁期间，该土地的所有权变动至无锡电力公司名下，但不影响租赁合同的效力。2004年底租赁期间届满，无锡电力公司作为出租人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2011年该土地所有权变动至陆某某名下，但不影响租赁合同的效力，故陆某某与华某某之间形成租赁关系。

二、关于华某某主张的优先购买权问题。

尽管我国法律对国有土地项下的房屋承租人赋予了优先购买权，对国有土地使用权的承租人是否享有优先购买权并无明确规定，但由于房屋所有权的取得必然涉及房、地两项权属关系，且两者相互依存，不能割裂看待，而我国现行行政法规对城镇房屋所有权的变动实行“地随房走”的原则，可见房屋承租人的优先购买权也必然及于该房屋项下的土地。鉴于法律设置房屋承租人优先购买权的目的在于维护交易稳定促进交易安全，而土地作为不动产，同样具有独立的使用价值和交换价值，故在单件的土地使用权租赁关系中，赋予承租人优先购买权应属合理和必要，并不与法律的相关规定抵触。但法律同时规定，承租人在同等条件下享有优先购买权，本案中，无锡电力公司受让的面积为5640㎡，华某某只在其中承租约300㎡，条件并非相同。就本案而言，只有出让方选择将转让的标的分割出售时，华某某才会享有就其承租部分的优先购买权，而不是因华某某承租少部分土地，而导致出让方丧失将建筑物整体出售的权利。无锡电力公司受让整幢房屋及土地没有侵犯华某某的优先购买权。因此华某某的此项抗辩意见本院不予采信。

三、关于陆某某是否有权解除合同的问题。

对于不定期的租赁合同，出租人陆某某可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知华某某。故陆某某有权解除与华某某之间的租赁合同。2013年7月12日，华某某收到了陆某某解除租赁合同的通知，故双方的租赁合同已于2013年7月12日解除。

四、关于华某某是否要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆某某的问题。

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陆某某与华某某之间的租赁合同解除后，华某某应当返还租用的土地。按照原租用协议约定：该土地用于搭建简易车库，不再另作他用，华某某可以改动进出游泳池的大铁门。如果2003年以后陆桥宾馆需将该地另作他用，可随时收回该空地，华某某不得以任何理由方式阻挡。故按照原租用协议约定，华某某返还租用的土地时，土地应该为空地。故华某某需要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将该土地返还陆某某。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项的规定，判决如下：

一、解除陆某某与华某某之间关于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号约300㎡的土地租赁合同。

二、华某某于本判决发生法律效力之日起十日内将占用的陆某某所有的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆某某。

案件受理费4750元（陆某某已预交），由华某某负担（陆某某同意其预交的诉讼费用4750元由华某某向其直接支付，本院不再退还，由华某某本判决发生法律效力之日起十日内向陆某某支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。

审　判　长　　庄莉琴

人民陪审员　　刘生贤

人民陪审员　　陶一鸣

二〇一四年一月二十二日

书　记　员　　夏　岑

合同纠纷  律师