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二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。

一、二手房的退房情形：

二手房在交易中也存在这买受人要求退房的情形，但是二手房也不是说退就能退的，以下为大家介绍一些可以要求退二手房的情形：

（一）出卖人不是房屋产权人

如果出卖人出卖的房产不是登记在其名下（主要是登记在其近亲属名下的情况），其与买受人签订房屋买卖合同后，买受人才知道其为无权处分，根据《合同法》第四十七条的规定，可以在权利人追认之前主张撤销该房屋买卖合同，要求退房。另外，如果权利人不予追认的，买受人也可以根据《合同法》第五十一条的规定，以出卖人为无权处分，主张合同无效，要求退房。

（二）出卖人未经共有人同意出卖共同房产

现在很多房产是夫妻共同财产，但是只登记在其中一方名下。这样从权利外观上看就无法体现出共有的情况。因此，存在着登记人未经共有人的同意，私自将房产转售他人的情形。根据《城市房地产转让管理规定》第六条，共有发地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。因此，如果出卖人存在以上情形的，买受人可以该条主张买卖合同无效，要求退房。

（三）未经抵押人同意转让已经设定抵押权的房产

根据我国《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

因此，如果出卖人转让的房产有以上情形的，买收人可以主张房屋买卖合同无效，要求退房。

（四）未经依法登记领取权属证书的

根据我国物权法的规定，房屋等不动产的买卖以物权登记为生效要件。如果出卖人对该出卖的房产未依法登记领取权属证书的，即使其是房产的所有权人，也无法将房产过户给买受人。因此，买受人可以出卖人不能办理过户登记为由，要求退房并解除合同。

（五）出售的房屋被依法查封或限制

根据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。

如果，出卖人出卖的房产是依法被查封或者被限制权利的。买受人在签订房屋买卖合同后，可以要求出卖人退房并解除合同。

二、二手房退房的方式

买受人办理退房可以通过以下两种方式：

（一）协商

因为当事人对民事行为就有自由的处分权，因此，在民事领域中，只要当事人双方协商同意的，均具有法律效力。

关于二手房退房，建议最好能够双方协商解决。因为协商的结果都是双方当事人的真实意思表示，双方在对于协议的执行会更加的心甘情愿。另外，协议解决也可以省去当事人很多的时间和人力成本，相较于诉讼结局更经济，更有效率。

（二）诉讼

当无法通过协商解决的时候，就建议买受人采取司法的手段对自己的权利进行救济了。

在诉讼要求退房的情况下，建议当事人能够寻求专业律师的帮助。因为买房花的钱毕竟是一笔不小的数目，而且在诉讼时间、诉讼技巧方面通过专业律师还是能够较好的把握。

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