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四川省达州市达川区人民法院

民事判决书

（2014）达达民初字第892号

原告达州中铁某置业有限公司。

组织机构代码证：******。

法定代表人：刘某，任董事长职务。

住所：达州市达川区通达西路***号。

委托代理人周忻，四川金世达律师事务所律师。

被告黎某，男，生于19**年**月**日，汉族，住四川省达州市通川区。

被告覃某，男，生于9**年**月**日，汉族，住四川省达州市通川区。

委托代理人（特别授权）黎某，男，生于9**年**月**日，汉族，住四川省达州市通川区。

原告达州中铁某置业有限公司（以下简称达州某公司）诉被告黎某、覃某租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理，2014年3月31日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达州某公司委托代理人周忻、被告黎某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告达州某公司诉称，2012年1月9日，原告与被告签订了《商业物业租赁合同》，约定原告将某9号楼二楼整层商业面积为1197.5平方米的商业房产出租给被告。原告交付租赁物的期限为2012年3月1日前，2012年10月3日前为装修免租期，合同租赁期限至2018年10月31日止。房屋租金按第一年24元／月／平方米计算，以后每年递增一次租金，递增比例以上年租金基数递增8%。同时约定被告在签订本合同时须支付原告2012年11月1日至2013年4月30日期间共6个月的房屋租金，并与每半年届满30日前向原告支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日被告需按逾期付款金额的0.5%向原告支付违约金。如被告逾期15天以上，则原告有权单方面解除合同，并不退还被告在合同第5条约定的房屋租赁保证金。对被告房屋的装修，装饰一切费用，原告不予赔偿。合同签订后，原告按约向被告交付了出租物，但被告从使用租金物开始至今仅向原告给付租金172434元。至2013年12月15日被告共计下欠原告租金358663元。经原告多次催收，被告拒绝给付，以致双方形成纠纷。原告诉讼来院，请求：一、被告支付下欠租金358663元（算至2014年3月31日止），并按958元／天支付至房屋交付原告时止。同时向原告支付违约金共计62139元。二、解除原被告之间签订的《商业物业租赁合同》，被告立即交还原告租赁房屋。三、本案诉讼费用由被告承担。

被告黎某辩称，被告下欠租金是事实，但没有那么多，只有22万元。但下欠租金有以下原因：1、原告催收租金的通知书很晚才给被告。2、租赁前原告找的招租公司，当时口头答应整体宣传、整体打造周围设施，但至今未实现。3、基础设施未完善，一年停电达20多次，对被告的生意造成影响。4、市政修路时随意用商户的电，影响被告正常经营，原告未出面解决问题。5、停车位、房屋漏水等问题，导致被告的客源减少，尤其是房屋漏水问题，给被告造成损失，原告一直未解决。

原告达州某公司为支持其主张，提供了下列证据：

1、原告《营业执照》、《组织机构代码证》，被告黎某、覃某的《身份证》复印件各一份。拟证明原、被告诉讼主体资格适格。

原告与被告于2012年1月9日签订的《商业物业租赁合同》复印件一份，拟证明原被告双方对房屋租金及其支付方式、维修责任以及违约金的计算方式等作了约定。

《中铁二局地产简报》一份，拟证明原告公司要求资产不低于18%的回报率。

被告黎某的质证意见为：对证据1、2均无异议，但房屋漏水是原告的责任，原告有义务负责维修。

上述证据1、2经本院审查后，符合证据的合法性、真实性及关联性，本院依法予以采信。证据3经本院综合认定后作出是否采信。

经审理查明，原告达州某公司与二被告黎某、覃某之间于2012年1月9日签订了《商业物业租赁合同》，约定甲方（原告）将位于达州市达川区某外滩“某”****楼二楼整层面积为1197.45平方米的商业用房出租给乙方（二被告），用于经营娱乐、休闲会所。租赁期限从2012年3月1日起至2018年10月31日止。其中，2012年10月3日前为装修免租期。房屋月租金按24元／月／平方米计算，应缴月租金28739元，应缴年租金344868元。以后每年递增一次租金，递增比例如下：第二年以上年租金基数递增8%，即2013年11月1日起至2014年10月31日，年租金为372457元。第三年以上年租金基数递增8%，即2014年11月1日起至2015年10月31日，年租金为402254元。第四年以上年租金基数递增8%，即2015年11月1日起至2016年10月31日，年租金为434434元。第五年以上年租金基数递增8%，即2016年11月1日起至2017年10月31日，年租金为469189元。第六年以上年租金基数递增8%，即2017年11月1日起至2018年10月31日，年租金为506724元。在签订本合同时，乙方须支付2012年11月1日至2013年4月30日期间共6个月的房屋租金，并于每半年届满前30日内向甲方支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日乙方须按逾期付款金额的0.5%向甲方支付违约金。如乙方逾期15天以上，则甲方有权单方面解除合同，并不予退还乙方合同所约定的房屋租赁保证金，对乙方该房屋的装修、装饰一切费用，甲方不予赔偿。乙方进场装修前，向甲方支付房屋租赁保证金57478元，如乙方延迟缴付租金或未按本合同约定应有乙方承担的其他费用，则甲方有权从租赁保证金中代为支付。甲乙双方还约定，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并不予退还乙方的房屋租赁保证金，如房屋租赁保证金尚不足以弥补甲方的损失，甲方有权继续要求乙方赔偿：（一）乙方利用承租房屋从事违法乱纪活动的；（二）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的或擅自更改经营业态、业种的；（五）乙方逾期不支付租金超过15天的；（六）如因乙方迟延缴付租金或按本合同约定应由乙方承担的其他费用，甲方代付金额超过租赁保证金的50%的。合同签订后，二被告按照约定向原告支付了2012年11月1日至2013年4月30日期间共6个月的房屋租金172434元。二被告在进场装修前，向原告交纳了房屋租赁保证金57478元。之后经原告多次催收，二被告称房屋漏水，经常停电等原因，自2013年4月1日起拒绝给付原告租金，至2014年3月31日止二被告共计下欠原告租金327624.41元（344868元÷12个月×6个月＋372457元÷12个月×5个月），原告达州某公司遂诉讼来院。

上述事实，有原告《营业执照》、《组织机构代码证》，被告黎某、覃某的《身份证》、原、被告之间签订的《商业物业租赁合同》在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，一、原告达州某公司与被告黎某、覃某之间于2012年1月9日签订了《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，二被告应在每个缴费期间提前30内支付下半个租期的租金。二被告未在2013年4月1日至2013年4月30日期间按合同约定向原告支付2013年5月1日起2013年10月31日的租金，至2014年3月31日止二被告共计下欠原告租金327624.41元（344868元÷12个月×6个月＋372457元÷12个月×5个月）。二被告未按合同的约定按时向原告支付租金的行为，违反了双方约定及合同法的有关规定。故原告要求二被告支付下欠租金至2014年3月31日止的诉讼请求理由成立，但计算不当，本院认定为327624.41元。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二被告未在约定的期限内支付租金，逾期15日内仍未支付租金，符合原、被告签订的《商业物业租赁合同》第九条合同终止中“有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同...（五）乙方逾期不支付租金超过15天的...”的约定条件，原告请求解除合同的条件已经成就。故原告请求解除合同的诉讼请求理由成立，本院予以支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告可以要求二被告腾退房屋，恢复原状，二被告若继续占有使用，可以参照《商业物业租赁合同》约定的租金支付房屋占用费。故原告要求二被告退还房屋并按958元每天支付费用至交还房屋时止的诉讼请求理由成立，本院予以支持。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，原、被告双方约定一方不支付租金时，逾期每天按逾期付款金额的0.5%支付违约金，不违反法律相关规定，二被告应向原告支付违约金1639.68元（344868元÷365天×184天×0.5%／天＋372457元÷365天×151天×0.5%／天］。原告按照《中铁二局地产简报》中的资产不低于18%的回报率要求被告支付违约金62139元的诉讼请求，因该简报不是《商业物业租赁合同》的组成部分，对二被告没有合同约束力，该份证据不符合证据的关联性，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告达州中铁某置业有限公司与被告黎某、覃某于2012年1月9日签订的《商业物业租赁合同》；

二、被告黎某、覃某于本判决生效后十五日内向原告达州中铁某置业有限公司支付2013年5月1日起至2014年3月31日止下欠租金327624.41元，并从2014年4月1日起按958元／天支付房屋占用费至房屋交付原告达州中铁某置业有限公司时止；

三、被告黎某、覃某于本判决生效后十五日内向原告达州中铁某置业有限公司支付违约金1639.68元；

四、被告黎某、覃某于本判决生效后三日内将位于达州市达川区某外滩某**楼二楼整层商业面积为1197.5平方米的商业用房腾退返还给原告达州中铁某置业有限公司。

如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9477元，由被告黎某、覃某共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。

审判长　邱　刚

审判员　王守坤

审判员　朱洪胜

二〇一四年四月二十三日

书记员　周玉洁

租赁合同  合同纠纷