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广东省珠海市斗门区人民法院

民事判决书

（2014）珠斗法民三初字第42号

原告曹某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住湖南省某某市。

原告谢某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住湖南省某某市。

委托代理人陈志元，广东亿商律师事务所律师。

被告珠海某某房地产有限公司，住所地：珠海市某某区。

法定代表人谢某刁。

委托代理人邵健，广东莱恩律师事务所律师。

委托代理人凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。

原告曹某某、谢某某诉被告珠海某某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理，依法由代理审判员钟红敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹某某、谢某某的委托代理人陈志元，被告珠海某某房地产有限公司的委托代理人凌奕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曹某某、谢某某诉称：2010年1月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买珠海市斗门区某房屋；房屋总价格为484739元；被告应于2010年4月30日前将房屋交付给两原告使用；如果被告逾期交房超过30日后，被告应按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。签订合同后，两原告于2010年4月14日向被告付清了全部购房款。之后，原告在看房中发现房屋存在漏水等问题，要求被告进行整改，但是被告一直没有把整改后的维修报告交给原告，并将房屋钥匙交给了物业管理公司。被告至今未将涉案房屋交付给原告，其违约行为造成了原告的损失，故原告起诉至法院请求判令被告支付延期交楼的违约金20万元（从2010年5月1日开始按每日万分之五计算至实际交楼之日，暂计至起诉时），被告承担本案诉讼费用。

原告曹某某、谢某某对其诉称提供如下证据：

1．商品房买卖合同一份，拟证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系；

2．购房发票两份，拟证明原告已经支付全部购房款，履行了合同的己方义务；

3．通话录音光盘及文字记录，拟证明原告曾多次向被告要求交房未果。

被告珠海某某房地产有限公司辩称：第一，原、被告在合同中约定被告应于2010年4月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，那么原告在2010年4月30日起就应当知道其合同权利受到影响。但是原告在2014年1月3日才向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼时效应当从2010年4月30日开始计算两年，期间并未存在诉讼时效中断、中止的情形。所以原告的诉求超过了诉讼时效；第二，被告在合同约定的交楼期限内已按原告提供的联系方式通知两原告收楼，两原告也到场验收。现因其拖欠物业管理费，导致未能接收房屋钥匙的事实与本案无关，原告与物业公司之间的纠纷应由其自行解决。三、原告所称房屋存在漏水等问题，但是这并非房屋的重大质量问题，且房屋问题被告已经整改，原告不能以此拒绝收楼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告珠海某某房地产有限公司对其辩称提供如下证据：

1．竣工验收备案表，拟证明涉案房屋符合交付条件的时间；

2．商品房交接验收记录单，拟证明被告按照合同约定通知原告曹某某收楼后，其已于2010年5月22日前来与被告办理了房屋交接手续；

3．某某美地入伙确认书，拟证明原告曹某某在2010年5月22日办理房屋交接手续后，直至2013年10月22日才前来办理入伙确认手续。

原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院对原告提交的证据及被告提交的证据1、3的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于被告提交的证据2，由于没有原件，原告也不予认可，故对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。

经审理查明：2010年1月14日，原告曹某某、谢某某与被告珠海某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于珠海市斗门区白藤头某某路某房，房屋总价格是484739元。合同第七条约定被告应于2010年4月30日前将具备分期综合验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

签订合同后，原告于2010年1月15支付首期款145739元，于同年4月14日支付售房款339000元。2011年7月份，原告曹某某到被告处领取涉案房屋的房产证。2013年10月22日，原告曹某某签订入伙确认书。

另查明，涉案房屋于2010年5月28日取得竣工验收备案表。

本院认为，双方争议的焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、原告的诉请是否超过诉讼时效。

关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。

原被告于2010年1月14日签订的《商品房买卖合同》符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。

按照合同约定，被告应当于2010年4月30日前将具备分期综合验收合格的房屋交付原告使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告未能提供证据证明其在2010年4月30日前已经履行以上合同义务，故应当视为被告逾期向原告交付房屋。2010年5月28日，涉案房屋取得竣工验收备案表，按照合同约定，房屋已符合交付条件，但是被告亦未能提交证据证明其在该时向原告交付涉案房屋。2011年1月20日，被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产的登记已完成了物权转移，被告为原告办理房产证是意将涉案房屋的物权转移给原告，故原告要求被告支付的逾期交房违约金应当从2010年5月1日计算至2011年1月19日。

原、被告对于钥匙为何在物业管理公司的理由各执一词，而根据被告提交的证据，被告并未能证明其已向原告交付钥匙，在房屋发生物权变动前钥匙应当作为被告是否把房屋交付原告使用的主要依据，但是在房屋进行产权登记后，法律已经确认了原告作为涉案房屋所有权人的事实，原告完全可以行使所有权人的权利对房屋进行占有、使用、收益和处分，享有绝对的排他的对世权，任何人不得妨碍其作为房屋所有权人的各项权利。原告此时未能实际占有该房屋，应属另一法律关系，而非开发商逾期交房的合同关系。故原告要求开发商承担逾期交房违约责任没有法律依据。

关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告诉请被告支付逾期交房违约金是属于债权请求权，应当适用两年的诉讼时效。根据上述分析，被告应承担的逾期交房违约金的时段发生于2010年5月1日至2011年1月19日，而根据原告所述，原告是在2011年7月份到被告处领取房产证的，从该日起，原告就应当知道其已经实际享有涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效应当从知道或者应当知道权利被侵害之日起开始计算，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从2011年7月份开始计算，原告并未提供证据证明其在两年诉讼时效内向被告主张过权利，诉讼时效并未存在中止、中断的情况，所以原告要求被告支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告曹某某、谢某某的诉讼请求。

案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预交2150元），由原告曹某某、谢某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。

代理审判员　　钟红敏

二〇一四年三月四日

书　记　员　　周豪斌

商品房预售纠纷