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苏州市姑苏区人民法院

民事判决书

（2013）姑苏民五初字第0322号

原告黄某某。

委托代理人王璟，江苏南凯律师事务所律师。

被告苏州某某投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区某某路XX号。

法定代表人白某某，该公司董事。

委托代理人谢某。

委托代理人毛某某。

原告黄某某与被告苏州某某投资发展有限公司（以下简称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月8日受理后，由审判员潘宇容独任审理。因案情复杂，本院于2013年9月26日依法组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭审理了本案。原告黄某某及其委托代理人王璟和被告某某公司的委托代理人谢某、毛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某某诉称：2010年9月13日，我与某某公司签订了租赁苏州某某国际商业广场二栋×××号商铺的租赁合同，租赁期限18年。房屋交付后，我发现某某公司并未按承诺在交付商铺前拆除售楼处，而是将售楼处出租给东吴面馆，造成我所租赁的商铺视线被大范围遮挡，影响了商铺吸引客户的效果。经交涉，某某公司表示愿意就此赔偿。2010年9月13日当天，双方签署补充协议，某某公司自愿将每平方米租金减少500元，并承诺在我的商铺和售楼处之间的三角形空地搭建一层单间简易毛坯房屋给我使用，以此作为对我的补偿。协议签订后，某某公司确实将每平方米租金减少了500元，但至今不肯将简易毛坯房屋交付给我。我多次要求某某公司履行协议，其均置之不理。请求法院判令被告某某公司：1、按照补充协议约定交付一层简易毛坯房；2、赔偿房屋租金损失4.8万元；3、承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告黄某某表示放弃要求被告某某公司搭建简易毛坯房和赔偿租金损失，变更诉讼请求为判令被告某某公司支付违约赔偿金9万元并承担本案诉讼费用。

被告某某公司辩称：补充协议的前提和依据是双方签订的租赁合同，租赁合同中约定商铺要自营，补充协议又约定2号楼1到8商铺要和商城1号楼1至3层同步开业，黄某某对于以上两点均没有履约，所以我公司无需履行补充协议中搭建房屋的约定，对黄某某提出的违约赔偿金不予认可。

经审理查明：坐落于苏州市某某路的苏州某某国际商业广场（以下简称“商业广场”）由被告某某公司经营管理。2010年，原告黄某某与被告某某公司协商一致，决定租赁经营商业广场内的2栋×××号商铺，租赁期限18年，租赁期内每平方米的总租金为9800元，被告某某公司承诺位于该商铺南侧的售楼处将在交房前予以拆除。之后，被告某某公司并未将售楼处拆除，而是出租给东吴面馆用于餐饮经营。原告黄某某对此提出异议，被告某某公司承诺作出补偿。2010年9月13日，被告某某公司（甲方）与原告黄某某（乙方）签订商铺使用权租赁合同及补充协议各1份，租赁合同约定甲方将商业广场2号楼×××号商铺（建筑面积165.90平方米）租赁给乙方用于塑料制品经营，乙方未经甲方书面同意不得变更约定用途和经营范围，租赁期限自2010年10月8日起至2028年10月7日止，乙方采取自营的方式经营，商铺交付日期为2010年10月1日。关于租金，双方约定租赁期内商铺每平方米的租金合计9300元（比原约定减免了500元），租金总额为1542870元。双方在补充协议中约定，因甲方商业广场规划调整，原建筑物留置部分作为售楼处用房，对乙方已认租商铺带来局部视线影响，甲方给予乙方按认租时约定的租金价，每平方米优惠500元作为补偿，同时甲方在2号楼×××商铺与售楼处之间的三角形空地搭建1层单间简易毛坯房无偿提供给乙方使用，搭建费用由甲方承担；补充协议的期限与商铺租赁合同相同，如协议期内售楼处拆除，搭建用房应同时拆除。双方还约定2号楼1-8号商铺应与1号楼1-3层同步开业。上述协议签订后，原告黄某某按照合同约定付清了全部租金，被告某某公司依约向原告黄某某交付了×××号商铺。之后，被告某某公司未在约定地点搭建简易毛坯房屋提供给原告黄某某使用。

另查明，原告黄某某所租赁的×××号商铺位于商业广场主体建筑（1号楼）的西侧，朝东，靠近商业广场西南入口。原售楼处紧邻×××号商铺的南侧，朝南从某某路出入，现由东吴面馆用于餐饮经营。东吴面馆与×××号商铺之间有一外宽内窄的狭长区域（类似三角形），外侧最宽处为2.1米，深约7.3米，东吴面馆设置于北侧外墙的抽油烟机位于该区域内，其与部分为空地。

以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告黄某某提供的商铺使用权租赁合同、补充协议、被告某某公司提供的平面图、照片等证据证明；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，被告某某公司在招租过程中对租赁房屋的规划说明，对承租人原告黄某某订立租赁合同及确定租金有重大影响，应当视为合同内容得到履行。原告黄某某和被告某某公司就租赁事宜达成一致意见后，被告某某公司表示无法履行承诺拆除对租赁商铺产生视线影响的售楼处，应当承担违约责任，赔偿规划变更对原告黄某某造成的损失。在此情况下，双方签订补充协议，约定了减免每平方米500元租金及搭建简易毛坯房屋的补偿方案，系被告某某公司承担规划变更违约责任的方式。被告某某公司在双方签订商铺租赁合同时，将租金从原定的每平方米9800元降至9300元，履行了补充协议中关于租金减免的约定，但始终未能向原告黄某某提供搭建的建议毛坯房屋。鉴于房屋的搭建需要履行相关行政审批手续，现被告某某公司明确表示拒绝搭建，原告黄某某要求被告某某公司根据×××号商铺的租金面积及未搭建房屋实际减少的使用面积等因素赔偿损失9万元，本院审查后认为，被告某某公司在补充协议中做出的提供搭建房屋的承诺其本意在于增加原告黄某某可使用的面积以弥补其因售楼处未拆造成的实际损失，但搭建房屋并不能由双方当事人随意为之，在此处进行搭建并无现实可能，改由被告某某公司按照原告黄某某因此减少的使用面积并结合租金情况予以经济赔偿确系解决双方纠纷的途径。原定搭建的三角形空地面积约7.5平方米，从其位置、格局等情况来分析，即便实际搭建也仅能作为临时仓储使用，无法发挥与商业用房同等的功能。故原告黄某某要求按照其购买的商业用房租金标准确定损失，明显过高，本院根据现场勘验的实际情况及市场规律，酌情确定以商铺租金的20%计算为宜，及被告某某公司就此赔偿原告黄某某13950元（9300元／平方米＊20%＊7.5平方米），原告黄某某超出此范围的请求，本院不予支持。至于被告某某公司认为原告黄某某将商铺租赁给他人经营且未保证1-8号商铺同时开业等问题，与本案中原告黄某某主张的损失并无关联，被告某某公司亦不能以此为由拒绝进行赔偿。如被告某某公司认为原告黄某某在履行商铺租赁合同中存在违约行为，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

被告苏州某某投资发展有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告黄某某支付赔偿金13950元（如采用转账方式支付，请汇入原告黄某某指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2050元，由原告黄某某负担1732元，被告苏州某某投资发展有限公司负担318元（被告苏州某某投资发展有限公司于本判决生效后十日内直接向原告黄某某支付318元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。

审　判　长　　潘宇容

审　判　员　　杨　钧

人民陪审员　　郁　明

二〇一四年五月八日

书　记　员　　邓　琴

房屋租赁纠纷