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江苏省南京市建邺区人民法院

民事判决书

（2016）苏0105民初801号

原告：江苏某某茶业发展有限公司。

法定代表人：林某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：宫进强，江苏朗华律师事务所律师。

被告：伍某某，女，19**年**月**日出生，汉族，个体工商户。

委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。

原告江苏某某茶业发展有限公司（以下简称某某茶城）与被告伍某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某茶城的诉讼代理人宫进强、被告伍某某及其诉讼代理人周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某茶城向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告商铺租金133024.3元（计至2016年5月19日）、物业管理费31957.13元（计至2016年5月19日）、违约金（三个月租金）37900.59元并赔偿原告经济损失（一个月免租期租金）12633.53元，总计215515.55元；2.被告承担本案诉讼费及律师费。事实与理由：原、被告签订《某某名品城6号馆商铺租赁协议书》及其补充协议，约定由原告将位于南京市建邺区河西大街230号名品城6号馆一楼6-**-15（以下简称47号商铺）和6-**-02（以下简称11号商铺，系“卉某某”超市）商铺租予被告，并就租期、年租金、物业管理费、装修免租期、租金支付方式等具体约定。原告依约交付房屋后，被告未按时支付租金及物业费，原告数次催讨无果。

被告伍某某辩称，47号商铺其实际使用至2014年10月31日，后被告于2014年11月1日起搬迁至11号商铺，且原告于2015年5月12日已与被告办理退租手续；11号商铺因原告于2016年1月13日晚擅自将封门致其无法经营、合同目的无法实现，原告构成根本违约，11号商铺租赁协议于2016年1月14日已终止；原告向被告交付的房屋面积与合同约定严重不符，仅达到合同约定的55%，被告此前多交的租金、保证金及物业费应予以抵扣，且原告不能同时要求赔偿损失并支付违约金，律师费亦属损害赔偿部分不能重复主张，因原告违约导致其损失部分将另行诉讼。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于11号商铺合同解除时间问题，原、被告对被告举证的封门照片真实性均不持异议，但原告否认该商铺2016年1月14日封门系其所为，

并认为双方租赁合同系于2016年5月19日合意解除，被告认为该商铺于2016年1月14日因原告单方锁门致根本违约而终止，根据照片证据，11号商铺店门所贴封条载明“二零一六年元月十四日封”并由原告落款并盖章，应视为原告于当日提前终止合同，故本院认定11号商铺合同解除时间为2016年1月14日。

本院认为，本案争议焦点为：1.租赁商铺应按多少面积、截至何时计算租金和物业管理费；2.被告是否应支付违约金并赔偿损失；3.被告是否应当承担律师费。

关于争议焦点一，因原、被告均认可商铺得房率按55%计算，且就涉争商铺租赁面积、租金及物业费标准达成一致认可意见，结合被告已交费情况，本院就被告尚欠租金及物业费认定如下：对于47号商铺，双方均认可租赁面积为30.44平方米、折后实际租金为1.89元/平方米/天、物业费为0.5元/平方米/天，且原、被告均认可该商铺租赁合同已于2015年5月10日合意解除，故被告应按上述标准交纳租金12657元（自2014年10月1日至2015年5月9日止，合计220天）、物业费3805元（自2014年9月1日至2015年5月9日止，合计250天），因被告已交租金19088元（自2014年10月1日起至2015年3月31日止）、保证金5000元及物业费4544元（自2014年9月1日起至2015年2月28日止），故被告已超额支付该商铺租金6431元及物业费739元。对于11号商铺，双方均认可租赁面积为58.8平方米、折后实际租金为2.9元/平方米/天、物业费为0.5元/平方米/天，因11号商铺店门于2016年1月14日被张贴封条上载明原告落款并签章，应视为原告于当日提前终止合同，故被告应按上述标准交纳租金79973.88元（自2014年10月1日至2016年1月13日止，合计469天）、物业费14670.6元（自2014年9月1日至2016年1月13日止，合计499天），因被告已交租金56713元（自2014年10月1日起至2015年3月31日止）及铺位定金5000元，故被告尚欠该商铺租金23260.88元、物业费14670.6元。综上，被告已超额支付47号商铺租金6431元及物业费739元，尚欠11号商铺租金23260.88元及物业费14670.6元，两项相抵，被告应向原告支付11号商铺租金及物业费合计30761.48元。因被告已按期交纳47号商铺租金及物业费，故原告应全额退还该商铺定金5000元，但被告未按期交纳11号商铺租金及物业费，故原告有权依约将被告应付违约金在其已交纳5000元保证金中扣抵。

关于争议焦点二，按照原、被告租赁合同第23.1条的约定，原、被告就47号商铺已书面协商一致终止合同，双方互不承担违约责任，故对原告要求被告支付47号商铺违约金的诉讼请求，本院不予支持。按照双方租赁合同第20.3条的约定，被告应按时交付租金等，如逾期超过30天，原告有权按协议第22.2条约定提前终止合同并要求被告支付违约金，结合双方履约情形，对原告要求被告支付11号商铺违约金的诉讼请求，本院酌定支持1万元。原告称其要求被告赔偿损失系依据合同约定的装修免租期，该装修免租期系双方真实意思表示，未违反法律规定，不属原告损失，本院不予支持。本案审理中，经本院协调，原、被告双方于2016年5月19日共同到场将11号商铺开锁并清点货损，因被告计损方式合理，本院酌定被告直接损失为6000元，可在被告应付原告款项中予以抵扣，但被告抗辩称其余损失4000元无相关证据佐证，本院不予采信。

关于争议焦点三，按照原、被告租赁合同第1.6条的约定，违约方对守约方造成的实际损失包括但不仅限于合理律师费，且原告已支出本案律师费7500元，结合双方立约及履约情形，本院酌定支持1000元。

综上所述，本院对原告要求被告支付涉争商铺租金及物业费的诉讼请求支持30761.48元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求酌定支持1万元,对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持，对原告要求被告承担律师费的诉讼请求酌定支持1000元，前述被告应付原告款项须扣除被告已交纳商铺定金及保证金1万元及其直接损失6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告伍某某应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏某某茶业发展有限公司坐落南京市建邺区河西大街230号南京台湾名品城6馆一楼6-**-02号商铺租金及物业费30761.48元并支付违约金1万元、律师费1000元，合计41761.48元，扣除被告已交纳商铺定金及保证金1万元及被告直接损失6000元，被告应实际给付原告25761.48元；

二、驳回原告江苏某某茶业发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4645元，由原告江苏某某茶业发展有限公司负担4105元，被告伍某某负担540元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　黄克强

代理审判员　　原　宁

人民陪审员　　徐　堃

二〇一六年八月五日

书　记　员　　曹琼琼

合同纠纷