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黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院

民事判决书

（2016）黑0302民初862号

原告鸡西市金洲某某教育学校，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区X路X号。

负责人李某平，男，董事长。

委托代理人左卫国，黑龙江惠园律师事务所律师。

委托代理人李某胜，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市X镇X委X组。

被告鸡西市阳光某某学校，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区X路。

负责人刘某，男，校长。

原告鸡西市金洲某某教育学校(以下简称金洲学校)与被告鸡西市阳光某某学校（以下简称阳光学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理。依法由代理审判员王剑适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告金洲学校的委托代理人李某胜、左卫国到庭参加诉讼，被告阳光学校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

原告金洲学校诉称，2015年5月9日，双方签订校舍租赁协议，金洲学校租赁阳光学校的校舍，包含教学设施，年租赁费5万元，租期为2015年8月20日至2020年8月20日。合同签订后，因阳光学校急需资金，金洲学校提前将5万元租赁费给付阳光学校，双方对教学设施进行了清点。2015年秋季，租赁的房屋开始漏雨，阳光学校拒不履行维修义务，造成金洲学校租赁的房屋无法正常办公教学。2016年3月29日，阳光学校通知金洲学校，租赁的校舍系转租给金洲学校的，现租期已到，无法再继续履行合同。故金洲学校诉至法院，要求解除金洲学校与阳光学校签订的校舍租赁协议，返还租赁费20833元，赔偿损失5000元。

被告阳光学校未答辩。

经审理查明，2015年5月9日，金洲学校与阳光学校签订校舍租赁协议，阳光学校将某小学教学楼中的第X层整体租赁给金洲学校作教学使用，租期为2015年8月20日至2020年8月20日，年租赁费5万元，每年一交。该协议中没有体现所租赁的教学楼为某小学所有的内容。金洲学校于同日向阳光学校交纳了5万元租赁费，阳光学校出具了收据一份。2015年秋季房屋出现漏雨，2016年3月初阳光学校将屋顶拆除进行维修。但至今未予修复，故金洲学校诉至本院，以双方合同目的不能实现为由，要求解除双方于2015年5月9日签订的校舍租赁协议，返还2016年3月20日至2016年8月20日的租赁费20833元（每个月4166.60元，5个月），放弃赔偿损失5000元的诉讼请求。

另查明，本案争议的房屋为某小学所有，2010年3月22日，某小学与被告阳光学校签订校舍租赁协议，某小学将其所有的教学楼（二层）全部租赁给阳光学校，租期为2010年5月1日至2018年4月30日。协议中约定，租赁期间教学楼只能作为培训场所，不得改变用途，不得中途转租他人。阳光学校原名称为鸡西市某某职业技术学校，2010年11月22日经鸡西市教育局批准变更为现名称。

本院认为，当事人一方违返合同约定，致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。但合同效力是合同解除的前提条件，只有合法有效的合同才有是否能够解除的问题。被告阳光学校在某小学明确不同意转租的情况下，擅自将房屋转租给原告金洲学校，又未能提供某小学事后追认该行为的证据。因此，其行为属于无处分权的人处分他人财产，又未经权利人追认，致使行为结果无效。故金洲学校与阳光学校签订的校舍租赁协议属无效协议。该协议自始没有法律约束力，因该协议取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现金洲学校只要求返还未实际使用部分的租赁费，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：

一、原告鸡西市金洲某某教育学校与被告鸡西市阳光某某学校于2015年5月9日签订的校舍租赁协议无效；

二、被告鸡西市阳光某某学校于本判决生效之日起三日内返还原告鸡西市金洲某某教育学校租赁费20833元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费446元，减半收取即223元，原告鸡西市金洲某某教育学校负担42元，被告鸡西市阳光某某学校负担181元，此款原告鸡西市金洲某某教育学校已预付，被告鸡西市阳光某某学校在给付上款时将此款一并给付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。

代理审判员　 王　剑

二〇一六年六月十二日

书　记　员　 隋媛媛

房屋租赁合同纠纷