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上海市闵行区人民法院

民事判决书

（2014）闵民五（民）初字第288号

原告黄某某。

委托代理人聂海军，上海儒君律师事务所律师。

委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。

被告上海*宝房地产开发公司。

法定代表人张某某。

委托代理人徐煜，上海市中信正义律师事务所律师。

被告徐某某。

原告黄某某与被告上海*宝房地产开发公司、徐某某确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开进行了审理。原告黄某某的委托代理人聂海军、贾志，被告上海*宝房地产开发公司的委托代理人徐煜，被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某某诉称，1999年，其经上海市体育运动委员会（以下简称市体委）分配，得到上海市闵行区漕宝路***弄***号***室房屋，即本案系争房屋，以公租房的性质居住使用。据原告了解，涉案的**新村小区于1992年由上海海*房地产开发公司（以下简称海*公司）开发建设。由于当时海*公司没有房地产开发资质，故挂靠在被告上海*宝房地产开发公司（以下简称*宝公司），由被告*宝公司立项开发。1998年，海*公司为获取经营资金，将包括本案系争房屋在内的**新村小区中的76套房屋，以预售方式出售给其员工，套取银行贷款。1999年，上海市徐汇区人民政府、市体委等单位分别向海*公司购买了包括本案系争房屋在内的**新村小区的房屋，并分配给包括原告在内的相关人员。鉴于上述原因，导致原告于2006年想按照上海市公租房出售规定，用工龄将系争房屋购买为产权房时，才发现系争房屋的权利人为被告徐某某，且被告徐某某购买系争房屋时还办理了银行抵押贷款。目前，涉案的**新村小区房屋上的银行贷款抵押问题，在有关部门的协调处理下已经得以解决。原告认为，两被告虽然签订了内销房出售合同，并办理了产权转移登记手续，但两被告签订合同的真实目的并非涉案房屋的交易，而是以合法的形式掩盖其非法融资的目的，侵害了第三人的利益，应属无效合同。故原告诉至法院，要求判令：1、确认被告*宝公司与被告徐某某签订的《上海市内销商品房出售合同》无效；2、被告*宝公司与被告徐某某将上海市闵行区漕宝路***弄***号***室房屋的产权恢复登记至被告*宝公司名下。

被告上海*宝房地产开发公司辩称，关于原告经分配取得系争房屋并居住使用等情况，被告并不知晓，但从原告已经提供的证据材料来看，其有理由相信原告所述系客观真实情况。被告*宝公司并非**新村小区的真正开发商，该小区实际上是由海*公司出资、开发。被告*宝公司仅是向其提供土地，但由于当时条件所限，没有将土地使用权变更登记至海*公司名下。因此，被告*宝公司仅仅是名义上的开发商，涉及该小区房屋的出售、抵押等情况，被告*宝公司均不知晓，亦非被告*宝公司的真实意思表示。

被告徐某某辩称，当时，其是上海市****企业管理有限公司（以下简称****公司）的员工。当时，****公司称员工可以买期房，其也仅知晓这个情况，后面的手续都是****公司办理的，证据材料上的签字也都是假的，其并不知情。由于系争房屋权利人登记在其名下，导致其无法申请经济适用房，其也遭受到巨大损失。因此，涉案房屋的具体情况其不清楚，涉案房屋的相关费用亦与其无关。

经审理查明，本案涉案的上海市闵行区漕宝路****弄**新村住宅小区由被告*宝房产公司立项建设开发，由海*公司投资参建。海上新村住宅产权人为*宝公司。**新村住宅小区建成后由上海市**物业管理公司负责提供物业管理服务。

1998年7月30日，被告*宝公司与徐某某签订《上海市内销商品房出售合同》，合同约定被告*宝公司将本案系争房屋转让给被告徐某某，价格为人民币（以下币种相同）141，243元。同时，该合同第四条确认，被告徐某某已于合同签订前支付了部分房价款61，243元。1998年9月18日，被告徐某某与中国建设银行上海市闵行支行（以下简称建行闵行支行）签订《个人住房商业性借款合同》及《个人住房抵押合同》，以本案系争房屋作为抵押担保，借款80，000元，借款期限十年。双方办理了抵押登记，由建行闵行支行取得系争房屋的抵押权。同年9月21日，上海市闵行区公证处对上述《个人住房商业性借款合同》及《个人住房抵押合同》进行了公证。1999年5月6日，本案系争房屋权利转移登记至被告徐某某名下。

另查明，系争房屋他项权利（抵押）登记已经由建行闵行支行予以注销，且由原告办理了《租用居住公房凭证》后，实际居住使用至今。

上述事实，由原告提供租赁户为原告的《租用居住公房凭证》，《上海市房地产登记簿》（No************），两被告共同提交的《上海市房地产转让、登记申请书》，被告徐某某与建行闵行支行提交的《上海市房地产其他权利登记申请书》，《上海市房地产登记委托书》，《上海市房屋土地管理局房屋产权登记收件收据》，被告*宝公司与徐某某于1998年7月30日签订的《上海市内销商品房出售合同》（编号***-****），被告徐某某与建行闵行支行于1998年9月18日签订的《个人住房商业性借款合同》、《个人住房抵押合同》，上海市闵行区公证处于1998年9月21日出具的《具有强制执行效力的债权文书公证书》（（98）沪闵证经字第****号）、《个人住房抵押合同公证书》（（98）沪闵证经字第****号），《契税完税证》（（98）沪契完*******号），以及当事人的陈述等证据证明。被告*宝公司、被告徐某某未向本院提供书面证据。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告*宝公司与被告徐某某虽然签订了《上海市内销商品房出售合同》，以买卖的形式将原属被告*宝公司名下的本案系争房屋产权过户登记至被告徐某某名下，但被告徐某某并未实际支付购房款，被告*宝公司亦从未将系争房屋实际交付给被告徐某某居住使用，相反，被告徐某某表示其并不知晓系争房屋买卖的实际情况，只是在海上世界公司告知员工可以购买期房后，由海上世界公司办理了后续的相关手续。因此，双方签订《上海市内销商品房出售合同》，并非真实的房屋买卖意思表示，而是通过虚假房屋买卖行为掩盖了套取银行购房贷款的目的，违反了上述《中华人民共和国合同法》之相关规定，双方签订的合同应为无效合同，自始不具有法律效力。对于被告徐某某提出对签章与相关情况并不知晓的抗辩理由，其并未提供证据加以证明；相反，系争房屋买卖合同的签订，以及相应的借款、抵押等手续均经过公证，相较于被告徐某某的口头抗辩，更具有证明力。故被告徐某某上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。两被告应对无效合同的后果承担相应的民事责任。鉴于原告实际居住使用系争房屋至今，本案不存在系争房屋交付或返还的问题，且目前系争房屋的抵押已经注销，具备恢复登记至被告*宝公司名下的基础与条件，故原告要求确认被告*宝公司与被告徐某某签订的《上海市内销商品房出售合同》无效，并由被告*宝公司与被告徐某某将上海市闵行区漕宝路***弄***号***室房屋的产权恢复登记至被告*宝公司名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于办理产权人为被告*宝公司的产权过户登记手续时所应缴纳的相关税费，庭审中，原告表示其愿意承担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认被告上海*宝房地产开发公司与被告徐某某于1998年7月30日签订的关于上海市闵行区漕宝路***弄***号***室房屋的《上海市内销商品房出售合同》无效；

二、被告上海*宝房地产开发公司与被告徐某某于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区漕宝路***弄***号***室房屋产权恢复登记至被告上海*宝房地产开发公司名下。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由原告黄某某负担。

本案案件受理费减半收取计人民币40元，由被告上海*宝房地产开发公司、徐某某负担（已减免）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　章国栋

二〇一四年二月二十一日

书　记　员　　张　辰

合同无效纠纷