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黑龙江省泰来县人民法院

民事判决书

（2015）泰民初字第202号

原告泰来县某利房地产开发有限责任公司（以下简称泰来县某利公司），住所地泰来县泰来镇。

法定代表人刘某，职务，董事长。

委托代理人王力波，黑龙江学晏律师事务所律师。

被告王某某，住所地泰来县。

被告鹿某某（鹿某），住所地泰来县泰来镇。

被告韩某某，住所地泰来县。

被告张某某，住所地泰来县。

被告韩某某、张某某委托代理人臧庆玲，黑龙江东滢律师事务所律师。

原告泰来县某利公司与被告王某某、鹿某、韩某某、张某某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰来县某利公司委托代理人王力波、被告鹿某、韩某某、张某某及其被告韩某某、张某某委托代理人臧庆玲到庭参加诉讼，被告王某某在公告期限届满前，经传票传唤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告泰来县某利公司诉称：2014年5月14日，原告与被告王某某签订了一份红砖购销《协议书》，约定由其为原告提供施工用红砖800万块，单价0.33元／块，原告预交100万元。在双方红砖款未结算清楚情况下，被告王某某与原告协商，以原告建造的楼房抵顶部分红砖款，原告为了双方红砖购销协议得以切实顺利履行，按照王某某的提议（指示），于2014年6月19日与被告韩某某签订了购房房屋买卖合同，于2014年9月1日与被告张某某签订《商品房买卖合同》，该二被告各交1万元定金。2014年8月31日，王某某为了实现原告与被告韩某某、张某某签订房屋买卖合同的目的，为原告出具了一份保证书，明确保证：如果红砖款抵不上顶购的两套楼房，那么该两套楼房的协议则无效，两套楼房无条件退还给原告，并为原告出具了两套楼房总计购房款546637元借据、收据各一张。当日，原告为被告韩某某、张某某出具了现金566637元（含2万元定金）收据。之后，被告王某某交付红砖数量锐减，其交付453.2万块红砖后经原告多次催促，亦不再履行红砖交付义务，导致原告工程进度减慢、合法权益受损。被告王某某对红砖《购销协议书》根本性违约，依据其提议原告与被告韩某某、张某某签订的房屋买卖合同已没有履行的前提和基础。现原告工程已经基本完工，三份合同已经没有继续履行的可能和依据，被告鹿某某作为原告与被告王某某所签订协议的保证人，应该对该合同的履行承担保证义务，故根据合同法的相关规定，要求法院判令解除本案所涉及的三份合同，以维护原告合法权益。

被告王某某辩称：被告王某某已履行5174600块红砖，单价每块0.33元（含运费0.05元），价值1707618元，而被告王某某从原告处取款现金120万元，原告用两套楼房抵顶红砖款546637元，合计1746637元，双方基本持平。同意解除与原告的红砖购销协议，不同意解除楼房买卖合同。

被告鹿某某辩称：原告与王某某签订红砖购销协议时，自己是为原告担保给王某某预交100万元购砖款的事，这100万元购砖款已履行完毕，与自己没有关系了。

被告韩某某、张某某辩称：1、二份房屋买卖合同（协议）是原告与王某某、王某某（王某某债权人）经多方协商达成的以楼房抵顶红砖款、用卖楼房款偿还王某某外债一致意见后形成的，原告方一方不能擅自解除；2、红砖供销协议不是两份楼房买卖合同的前提与基础；3、原告与第三、四被告签订房屋买卖合同不是附条件合同。

本案争议焦点：1、原告向被告王某某提供红砖款与被告王某某向原告交付红砖数额问题；2、原告与被告韩某某、张某某签订的房屋买卖合同是否有效、是否附有解除条件、应否解除。

一、原告泰来县某利公司向法庭提供证据及其证明目的如下：

1、营业执照、组织机构代码证，证明刘某某是企业法人，有权经营房地产开发。

2、情况说明书、红砖购销《协议书》各一份，证明原告主体资格、红砖购销《协议书》签订时间，红砖应供应总额、预交定金额及红砖单价问题。

3、收据一张，证明王某某收到原告100万元购红砖定金。

4、原告与韩某某签订楼房买卖《协议书》、与张某某签订《商品房买卖合同》各一份，证明原告与其签订房屋买卖协议。

以上证据经质证，各被告无异议，予以认定。

5、收据二份，证明原告收到被告韩某某、张某某购房定金各自1万元，至今也就只有收到这2万元。

经质证，各被告对真实性无异议，对关联性有异议，故对证据的真实性，予以认定，对关联性综合认定。

6、2014年8月31日收据二份，证明原告于该日为韩某某、张某某出具楼房款收据各一张，合计楼房款566637元。

经质证，各被告无异议，予以认定。

7、王某某于2014年8月31日为原告出具的收条、借据与保证书各一份，证明原告为被告韩某某、张某某出具收据后，被告王某某为原告出具了一份收到红砖款546637元的收据、借据与保证书过程，被告王某某承诺如果其送的红砖不够两套楼房款，则两套楼房买卖合同不生效。

经质证，被告王某某对收条、借据、保证书的真实性无异议，对保证书签订时间有异议，认为是收条、借据形成后10天左右在原告书写完内容的”保证书”上签的名，在场人只有自己与原告单位人，买房人韩某某、张某某与债权人王某某均不在场，不知情；被告鹿某某无异议；被告韩某某、张某某持有异议，否认购楼是附有条件的。

本院认为，收条、借据客观真实，予以认定；”保证书”是王某某单方向原告承诺，不具有法律效力，不予认定。

8、2014年7月7日，王某某与原告单位签订”证明”一份，证明用楼房抵顶红砖款，但红砖款以实际票据为准，多退少补。

经质证，被告王某某与鹿某某无异议；被告韩某某、张某某对真实性与证明的目的持有异议。

本院认为，该”证明”涉及的是金御华庭6﹟两座楼与12﹟1单元***号楼房，与韩某某、张某某购买的金御华庭12﹟3-***、11﹟1-***号楼房无重合，故该证据不予认定。

二、被告王某某提供的证据及证明目如下：

红砖发运单票据4264600块（含庞月持有票据632000块、韩某持有票据175000块）及陈述交给代某某91万块红砖发运单票据，证明共向原告处送运红砖5174600块，每块单价0.33元（含运费），运送红砖司机为张某、王某等人。

经质证，庭审中，原告对陈某、张某签收的红砖发运单票据有异议，认为不认识二人，庭后认可。其他被告无异议。

本院认为，对王某某提供的证据及陈述予以认定。

三、被告韩某某、张某某向法庭提供证据及其证明目的如下：

1、韩某某购房《协议书》一份，证明被告韩某某购买原告金御华庭12﹟3-***楼房、价款285300元（3600元／平方米）、面积79.25平方米，并没有约定附条件。

经质证，原告与被告王某某、张某某对真实性无异议，被告鹿某某表示不知道此事。

本院认为，该《协议书》来源合法，客观真实，予以认定。

2、原告为韩某某出具的285300元收据，证明购楼款已结算。

经质证，原告对真实性无异议，但认为原告只收到韩某某1万元定金，其余购房款没有收到；被告王某某、鹿某某、张某某无异议。

本院认为，该证据客观真实，来源合法，予以认定。

3、张某某提供《商品房买卖合同书》、收据各一份，证明目的与被告韩某某提供证据1、2一致，原告及其他被告质证意见一致，本院予以认定，该证据与韩某某提交证据一致。

4、被告韩某某、张某某提供王某某为王某某出具52.945万元收据存根一份，证明王某某欠王某某借款，原告同意用楼房抵王某某砖款，原告与王某某同意用卖楼款偿还王某某欠王某某借款事实。

经质证，原告对该证据的证明问题不认可，认为该证据应是一份收据，是王某某为王某某出具的，持有人应是王某某，从笔迹看该据是第一联，王某某没有提供该收据，不能证明本案事实；被告王某某无异议，声明自己有该据复写联；被告鹿某某无异议。

本院认为，该据虽为收据存根，但王某某承认自己有复写联，并承认及叙述了原告与王某某、王某某之间达成用楼房抵顶砖款、卖楼款偿还欠王某某借款转账经过。故该证据合法有效，予以认定。

5、证人王某某证言，证明2013年、2014年王某某向自己借钱200万元，双方协商王某某每月还35万元，但后来王某某没有还钱，王某某说把砖送到4号楼原告处了，证人找到某利公司经理刘某某，刘经理让证人找某某，到原告处对帐。经对账，原告欠王某某钱，原告用两套楼房抵顶王某某红砖款，王某某同意证人将这两套楼房出售他人抵顶欠证人一某某，后来这两套楼卖给了韩某某和张某某，韩某某、张某某各自向原告交付定金1万元，其余款项交付证人。两套楼的售楼合同及收据原件都在证人处。

经质证，原告（代理人）认为，证人说的过程自己不清楚，但是韩某某是自己去售楼处看的房子，并不是几个人协商的；其他各被告无异议。

本院认为，该证人证明的原告如何用两套楼房抵顶王某某红砖款，王某某又如何用卖楼款抵顶证人借款过程客观详实，与被告王某某、韩某某、张某某陈述一致，可以相互佐证，故该证言客观真实，予以认定。

四、本院调查笔录

1、依原告申请对代某某的调查笔录，证实被告王某某向其借款30万元，代某某用王某某未结算红砖票据91万块（结算砖款、运费收据）在原告处取走红砖款30万元。

2、本院2015年6月5日对王某某调查笔录，王某某同意解除与原告红砖供销关系；承认代某某在原告处支取30万元现金属于原告应付自己红砖款，代某取走该款前原告与王某某往来帐基本平衡；在原告与被告韩某某、张某某签订楼房买卖合同之后10天左右（2015年9月份），自己在原告书写完内容的”保证书”上签的字，在场人有刘某及其女儿刘某某、女婿王某某。

以上两份笔录，原告与其他各被告均无异议。

3、庭后，本院对江苏建筑工程公司金御华庭工地现场负责人赵帮助调查笔录一份，证实陈某、张某系该工地收料员，负责签收送运到工地上的材料，包括王某某送运到工地的红砖。

4、庭后，对原告方某利公司金御华庭工地项目负责人王某某调查笔录一份，其对赵帮助认可陈某、张某签收的红砖票据予以认可。

通过对上述证据的分析、认定，结合双方当事人陈述意见，查明事实如下：

2014年5月14日，原告与被告王某某签订了一份红砖购销《协议书》，约定王某某负责向原告施工工地提供红砖800万块，每块0.33元（含运费0.05元／块），原告预付红砖款100万元，被告鹿某某署名鹿某在担保人处签名。该《协议书》签订后，王某某为原告供应红砖5174600块，价值1707618元。同时，王某某在原告处支取红砖款2046637元（120万元＋两座楼房价值546637元＋代某支取款30万元）。现原告建筑施工完工，不需要红砖供应。

另查明，原告抵顶被告王某某红砖款的两座楼房分别是：（1）位于泰来镇金御华庭小区12﹟3-***楼房，面积79.25平方米，原告以价款285300元（单价3600元／平方米）卖给被告韩某某，双方于2014年6月19日签订了楼房买卖《协议书》，韩某某向原告预交定金1万元，原告为其出具该款收据一张。原告与被告王某某一致同意该楼其余款项归案外人王某某领取抵顶王某某欠款；2014年8月31日，原告为被告韩某某出具了楼房全额款285300元收据一张，并收回为韩某某出具的1万元定金收据；（2）位于泰来镇金御华庭小区11﹟1-***楼房，面积79.25平方米，原告以价款281337元卖给张某某，张某某预交定金1万元，余款原告方与被告王某某一致同意归王某某债权人王某某领取抵顶王某某欠款。2014年8月31日，原告为张某某出具了楼房全额款285300元收据一张，并收回为张某某出具的1万元定金收据。原告与张某某于2014年9月1日补签了《商品房买卖合同书》。经原告与王某某、王某某协商转账，原告的两座楼房价值566637元，扣除原告收到定金2万元，2014年8月31日，王某某为原告出具了借据、收据546637元各一张。同日，王某某为被告王某某出具529450元收据一份。最终，原告、王某某、王某某达成了楼房抵顶王某某红砖款、楼款偿还债权人欠款的转账关系，并实际履行完毕。

基于对上述事实所依据证据的分析、认定，本院认为，因原告建筑工程已经结束，原告与被告王某某继续履行红砖购销协议没有必要，现双方均同意解除红砖购销协议，应予准许。关于焦点1、原告向被告王某某提供红砖款与被告王某某交付红砖数额问题。双方认可，原告支付红砖款2046637元；被告王某某供应红砖数额5174600块，价值1707618元。关于焦点2、原告与被告韩某某、张某某签订的房屋买卖合同是否有效、是否附有解除条件及其应否解除问题。因为楼房买卖《协议书》、《商品房买卖合同》是在原告与被告王某某及其王某某债权人王某某三方达成转账协议后，形成的原告与买楼人（韩某某、张某某）合同关系，是双方真实意思表示，是合法有效的合同，依法应受法律保护，单方无权解除。原告虽然只收到了被告韩某某、张某某购楼房的定金各1万元，其他楼款并没有实际收到，而由王某某收到抵顶了王某某偿还的欠款，但这是当时原告自愿承诺，符合其意思表示。至于被告王某某在”保证书”中的对楼房善意购买人韩某某、张某某不利的承诺是其事后单方承诺，购楼人韩某某、张某某及王某某债权人王某某均不知情，不具有法律效力，不能成为楼房买卖合同的解除条件。故原告要求解除两份楼房买卖合同关系的诉请，理由不充分，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：

一、解除原告泰来县某利房地产开发有限责任公司与被告王某某签订的红砖购销协议；

二、驳回原告泰来县某利房地产开发有限责任公司要求解除与被告韩某某、张某某之间楼房买卖合同的诉讼请求。

案件受理费300元、公告费300元合计600元，由被告王某某负担400元，由原告自行负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审　判　长　　刘殿文

人民陪审员　　施　佳

人民陪审员　　姜晓涛

二〇一五年六月三十日

书　记　员　　张　超

合同纠纷