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湖北省嘉鱼县人民法院

民事判决书

（2013）鄂嘉鱼民初字第01757号

原告江建某，男，19**年*月*日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。

委托代理人赵秋林，湖北宁华律师事务所律师。

被告嘉鱼县某某热电有限责任公司（以下简称某某热电公司）；住所地：嘉鱼县某某区。

法定代表人汪革某，系该公司董事长。

委托代理人黄建某，系该公司总经理。

委托代理人冯兴发，嘉鱼县法律援助中心律师。

第三人曹亚某，19**年*月*日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。

原告江建某诉被告某某热电公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法追加曹亚某为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告江建某及其委托代理人赵秋林、被告某某热电公司委托代理人黄建某、冯兴发到庭参加了诉讼，第三人曹亚某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告江建某诉称，2012年8月15日，原告江建某及其合伙人曹亚某为乙方，被告某某热电公司为甲方，签订了一份《土地转让协议书》，按照该《土地转让协议书》约定，被告某某热电公司将搬迁补偿及政府同意出让的43亩商住用地转让给原告江建某及其合伙人曹亚某，该协议书就该宗商住用地的地块概况、转让方式及内容、违约责任作出了明确约定（详见《土地转让协议书》）。同年8月17日双方还签订了一份《备忘录》，就有关《土地转让协议书》中约定该宗商住用地的地块其他运作方式。同年12月10日，双方为该宗商住用地的地块转让事宜还就被告某某热电公司设立的“嘉鱼某某置业有限公司”的转让事宜达成了《公司及股份转让协议》。同年12月24日，双方就《土地转让协议书》约定43亩土地中该地块规划红线面积与国土部门挂牌面积不符等相关事项作出《声明》，《声明》约定双方仍然按《土地转让协议书》的约定履行各自的权利与义务。12月28日被告某某热电公司就有关《土地转让协议书》约定的后续相关问题与原告江建某单方签订了一份《补充协议》，约定“一、乙方自愿协助甲方完成该宗土地的成功转让，帮助甲方共同解决转让过程中出现的各类事件，确保原协议乙方资金按时支付给甲方。二、就与江建某、曹亚某签订的《土地转让协议书》中的规划红线面积与国土部门挂牌出让实际面积不符问题，由乙方负责全权处理，甲方在取得国土部门用地批准书后，不再为此问题承担其中及以后的任何责任和费用。三、由于本协议第二条原因，造成原协议乙方工程建设容积不足的问题，如原协议乙方需要对容积进行调整，由乙方负责全权处理，甲方对此不承担任何责任和费用。四、原协议乙方要求的用地批准书及土地证上注明的代征地面积问题，由乙方负责全权处理，甲方不承担任何责任和费用。五、甲方应以上述条款的要求，与乙方达成一致，在甲方收到全部土地转让款项的同时，支付乙方费用80万元整”。按照约定，原告江建某及合伙人曹亚某先后向被告某某热电公司支付协议履行保证金100万元和协议约定履行的土地转让标的款1400万元，至同年12月12日原告江建某通过农行账户向被告某某热电公司指定的汪艺宾帐户转账155万元，依照《补充协议》和《土地转让协议书》约定的时间、金额向被告支付了协议约定的全部土地转让款项总计2580元。原告江建某依照双方的协议和补充协议的约定全面履行了约定的义务，遗憾的是被告某某热电公司不讲诚信，对补充协议约定给付80万元的义务，经原告及原告的委托律师催告，被告仍不履行应该履行的义务，被告违反了《合同法》的规定，已经构成合同违约，应依法按照协议约定承担违约责任并自2012年12月20日起按日万分之五计算违约金。以上事实有协议书、补充协议、声明、备忘录、付款凭证、建设用地批准书、土地成交确认书为证。综上，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、判令被告某某热电公司按《补充协议》约定支付原告江建某人民币80万元；2判令被告某某热电公司承担违约责任；3、由被告某某热电公司承担本案全部诉讼费用。

原告江建某为证明其诉称的事实成立并支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、2012年8月15日原告江建某和曹亚某与被告签订的《土地转让协议书》一份，证明原告江建某及其合伙人曹亚某与被告之间形成土地转让合同法律关系及双方之间约定的土地转让地块状况、土地转让方式及价款、支付期限及违反合同的违约责任及承担责任的方式；

2、2012年8月17日原、被告双方签署的《备忘录》，证明土地转让价款的约定及转让给第三人价格约定的限制；

3、2012年8月24日原、被告双方《声明》，说明被告转让的43亩土地存在7.2亩代征地的情况，与《建设用地批准书》实际面积35.668亩面积之差和影响建筑容积率比例不符合约定，要求出让方调整的问题；

4、2012年8月28日原告江建某与被告签订的《补充协议》一份，证明被告有关土地转让的相关事宜全权交由原告负责处理，并由被告向原告支付费用80万元；

5、原告江建某、第三人曹亚某等人支付被告土地转让款2590万元的付款明细表，证明原告已按照《土地转让协议书》及《补充协议》约定履行了全部付款义务，被告应按《补充协议》约定支付原告80万元费用和应承担相应的违约责任；

6、2013年3月13日的《建设用地批准书》一份；

7、2012年7月11日的土地转让《成交确认书》一份。证据6、7均可证明该宗土地转让的合法性。

被告某某热电公司辩称，原告江建某诉我公司按《补充协议》支付其80万元费用并承担违约责任无事实和法律依据。我公司与原告签订的《补充协议》提出由江建某全权处理规划红线面积与国土部门挂牌出让实际面积不符的问题，全权处理容积率不足需要调整产生的费用问题，用地通知书及土地证上注明代征地问题且全部资金到位，我公司才支付给原告80万元费用。现原告江建某因资金不足而退出该宗土地的开发，江建某既未处理任何可能影响开发的因素，又不再参与该宗土地的开发，开发利益与江建某无关，相关文件合同均已废止，原告一再索要80万元，纯属无理之诉，故提请法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告某某热电公司为证明其辩解意见成立，向本院提交了如下证据：

1、2012年6月10日嘉鱼县国土资源局关于怡富花园地块挂牌出让公告，证明被告转让给原告的土地净地面积是23779.16平方米（35.668亩）是公开的事实；

2、拟出让地块控制性详细规划图，证明该宗土地规划面积含代征地7.2亩，容积率不大于2.6，建筑密度不大于32%；

3、2012年7月11日土地成交确认书，证明某某热电公司以法定代表人汪革某名义拍得怡富花园地块；

4、2012年7月9日申请书，证明上述拍得的净地为23779.16平方米依申请转入指定的嘉鱼某某置业有限公司；

5、2012年8月24日某某热电公司与徐惠诚签订的《解除合同协议书》，证明被告受让嘉鱼怡富置业公司的来源和成本依据，转让该地块亏损了利息180万元；

6、嘉鱼某某置业有限公司企业法人营业执照复印件二份及组织机构代码，证明嘉鱼某某置业有限公司持股股东的沿革变更情况；

7、原、被告签订的《土地转让协议书》一份（同原告证据1），证明原、被告就土地转让达成协议，约定了原告的付款义务，后因原告资金严重不足而未履行；

8、2012年8月24日原、被告双方的《声明》一份（同原告证据3），证明成交净地面积为23779.16平方米，挂牌土地面积与规划面积（含代征地7.2亩）不符，甲方（被告）无责任；

9、2012年8月28日原、被告签订的《补充协议》（同原告证据4），证明乙方江建某负责处理挂牌规划面积不符、容积率不足调整和建设用地批准书上注明代征地的问题后，甲方（被告）收到全部转让款后才支付80万元费用，同时证明支付80万元是附双重条件的费用，未达成条件且合同废止，被告不应支付80万元；

10、2012年12月1日曹亚某与某某热电公司签订的《土地转让协议书》补充协议一份，证明乙方在前期违约的基础上，再一次违约，故到2012年12月5日下午5时止，双方签订的《土地转让协议书》按约定废止；

11、2013年1月15日《声明》，证明乙方江建某、曹亚某因资金不足，被告与江建某、曹亚某所签订的所有与该宗土地相关的文件（转让协议书、声明、补充协议等）全部自行废止；

12、2013年1月15日，被告与熊忠某、曹亚某重新签订的《怡富花园项目合作开发协议》，证明乙方（原告）因资金不足，被告另找熊忠某进入开发，帮其解套；

13、2013年3月13日的《建设用地批准书》及2013年6月3日的规划许可证，证明该手续系新股东进入后才办理，未注明代征地、未改变容积率，不符合给付80万元的条件。

在庭审过程中，本院对于原告提供的证据进行了质证、认证。对于原告的证据1，被告无异议，本院予以确认。对于证据2，被告质证认为与本案无关联性，本院认为该声明系原、被告双方签订，是双方真实意思表示，对该证据本院依法予以确认。对于证据3，被告对其真实性无异议，本院予以确认。对于证据4，被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告未按协议按时支付土地款，该土地的容积率未变化，代征地在用地批准书上未注明，故不应支付80万元费用。原告认为已按约定支付土地转让款2590万元，容积率、代征地问题是乙方（原告）与第三方之间的问题，与甲方（被告）无关。对该辩解意见，本院予以采信。对于证据5，被告质证认为原告未按协议约定付款。对此，本院将原告及曹亚某从2012年8月15日至2012年12月12日按照被告指定的账户支付土地转让款的24笔汇款逐一进行了庭审调查核实，证明原告已按约定支付土地转让款2590万元，因此对该证据，本院予以确认。对于证据6，被告质证认为与其无关，是熊忠某交钱（土地转让款）后领的建设用地批准书，且没有注明代征地的事实。本院认为，该建设用地批准书是土管部门颁发的有效凭证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。对于证据7，被告无异议，本院予以确认。

对于被告所举证据，原告发表了如下质证意见，对于被告证据1至证据13的真实性不持异议，但对其证明的内容和目的有异议，认为与本案无关联性。对于原告的该质证意见，本院予以采信。

第三人曹亚某述称，本人对原告所诉按《补充协议》由被告支付80万元的事实完全不清楚，我未参与签订《补充协议》和后期协助工作。此事与我无关，我不应该列为本案第三人，恳请人民法院依法审查。

第三人曹亚某在举证期限内未向本院举证。

本院根据当事人的陈述及本院采信的证据，可以确认以下案件事实：

被告某某热电公司按照嘉鱼县人民政府的要求，因整体搬迁到嘉鱼经济开发区，根据嘉鱼县国土资源局嘉（挂）告字（2012）16号《嘉鱼县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》，经嘉鱼县人民政府批准，嘉鱼县国土资源局决定以挂牌方式出让嘉（挂）（2012）16号公告中的Ш号地块的国有建设用地使用权，对某某热电公司进行补偿。该地块位于嘉鱼县鱼岳镇发展大道Ш号地块面积为23779.16㎡，用途为商住用地。被告于2012年7月11日通过招拍挂公开挂牌竞拍取得了上述（2012）16号公告中的鱼岳镇发展大道Ш号地块的国有土地使用权，并设立嘉鱼县某某置业有限公司开发此地块。2012年8月15日，被告某某热电公司为甲方，原告江建某及其合伙人曹亚某为乙方，经协商签订了一份《土地转让协议书》，按照协议约定，甲方将上述搬迁补偿及嘉鱼县人民政府同意出让的43亩商住用地转让给原告江建某及合伙人曹亚某。该地块位于嘉鱼县鱼岳镇发展大道，现南嘉中学对面，与县供销社相邻的地块，规划部门红线图土地面积为28666.67平方米（折43亩）（含代征地7.2亩），该地块的用途为商住用地。出让年限为40／70年，容积率小于或者等于2.6，建筑密度小于或者等于32%，绿化率大于或者等于35%。土地出让面积为28666.67平方米（折43亩）（含代征地7.2亩），出让价为60万元／亩，出让总价为人民币2580元。乙方在2012年8月15日前向甲方支付保证金100万元，2012年9月5日前，向甲方指定的账户支付土地转让款人民币1480元，甲方协助乙方办理土地批准书，乙方在取得该地块的土地批准书之日起30日内向甲方指定的账户支付余下土地款1000万元。甲方承诺让乙方取得该块土地，若乙方付清全部款项后，在90天内因土地纠纷围墙不能正常施工，由甲方按成交额的每日5‰支付乙方违约金。双方还就该宗转让土地的地块概况、转让方式及内容、其他事项等作出了明确的约定。2012年8月17日，原、被告签署了一份《备忘录》，允许乙方（原告）将该地块向第三方再行转让。后原告及第三人曹亚某发现转让地块的规划红线面积28666.67㎡与国土部门挂牌面积23779.16㎡不符，向被告提出要求其予以调整，但被告向相关部门反映后未能解决，被告遂口头承诺支付原告80万元费用包干，由原告解决上述问题，并要求原告江建某及第三人曹亚某作出书面承诺。2012年8月24日，甲、乙双方就该地块规划红线面积28666.67㎡（折43亩）（含代征地7.2亩）与国土部门挂牌面积23779.16㎡（折35.668亩）（不含代征地面积7.2亩）不符的相关事宜作出达成书面承诺《声明》如下：1、承诺甲、乙方愿意依旧按照甲、乙双方签订的《土地转让协议书》履行所有合同条款；2、乙方承诺不因土地规划红线面积与国土部门挂牌（面积）不符的事由，与甲方引起任何经济纠纷，甲方不承担其任何责任；3、乙方与第三方因此原因引起任何责任、经济纠纷，均由乙方负责处理和解决，与甲方无任何关系；4、本声明作为甲乙双方协议的附件，与正式的合同文本具有同等法律效力。2012年8月28日被告某某热电公司就有关《土地转让协议书》约定的后续问题与原告江建某经协商后签订了一份《补充协议》，按照该《补充协议》的约定：甲方为某某热电公司，乙方为江建某，甲、乙双方达成如下协议：“一、乙方自愿协助甲方完成该宗土地的成功转让，帮助甲方共同解决转让过程中出现的各类事件，确保原协议乙方资金按时支付给甲方。二、就与江建某、曹亚某签订的《土地转让协议》中的规划红线面积与国土部门挂牌出让实际面积不符问题，由乙方负责全权处理。甲方完成国土部门用地批准书后，不再为此问题承担其中及以后的任何责任和费用。三、由于本协议第二条原因，造成原协议乙方工程建筑容积不足的问题，如原协议乙方需对容积进行调整，由乙方负责全权处理，甲方对此不承担任何责任和费用。四、原协议乙方要求的用地批准书及土地证上注明代征地问题，由乙方负责全权处理，甲方不承担任何责任和费用。五、甲方应以上条款的要求，与乙方达成一致，在甲方收到全部土地转让款项的同时，支付乙方费用捌拾万元整”。六、此合同为商业机密，望双方共同保密遵守。七、本合同一式两份，本协议经双方签字后盖章生效”。被告时任办公室主任田耘及原告江建某分别在《补充协议》的甲、乙双方签字，并在甲方加盖了被告的合同专用章。协议签订后，按照《土地转让协议》及《补充协议》的约定，从2012年8月15日至2012年12月12日，原告及合伙人曹亚某按照约定先后分24次向被告及被告指定的账户支付履行保证金100万元及土地转让款总计2590万元（含保证金100万元及2012年9月5日迟延付款1480万元的违约金10万元）。2012年9月24日，嘉鱼县某某置业有限公司向嘉鱼县非税收入管理局交纳了上述转让土地的土地出让金2400万元。2012年12月10日，甲、乙方双方就该宗商住用地地块的转让事宜及“嘉鱼某某置业有限公司”的转让事宜签订了一份《公司及股份转让协议》，甲方同意将“嘉鱼某某置业有限公司”转让给乙方，乙方同意甲方以该公司名义办理有关该宗土地的其他相关手续。原告江建某依照双方签订的《土地转让协议》及其《补充协议》约定支付被告土地转让款2580万元，全面履行了约定的义务，但被告却违反《补充协议》第五条的约定，在收到全部土地转让款项后，却拒绝支付原告的费用80万元。后由于江建某、曹亚某后期开发资金不足，导致该地块开发项目受阻，原告江建某退出该地块开发项目，被告又将该地块转让给熊忠某和曹亚某开发。后原告多次找被告催讨和协商，被告一直不予支付80万元，故原告诉至本院，请求判令：1、判令被告某某热电公司按《补充协议》约定支付原告江建某人民币80万元；2判令被告某某热电公司承担违约责任；3、由被告某某热电公司承担本案全部诉讼费用。

本院认为，原告江建某及其合伙人曹亚某与被告签订的《土地转让协议书》及原、被告签订《补充协议》是经合同双方协商一致而签订的，是双方的真实意思表示，合同主体合格，内容合法，该《土地转让协议书》及其《补充协议》均合法有效，依法应予保护。原告协助被告完成了该宗土地的成功转让，并将该宗土地的全部转让款2580万元按照约定支付给了被告，同时按照规定支付了迟延付款1480万元的违约金10万元。现该宗土地已成功转让给第三方熊忠某及第三人曹亚某开发，第三方也未向原、被告提出规划红线土地面积与国土部门的挂牌出让土地面积不符问题、代征地问题及容积率问题，即使是第三方提出上述问题，也是原告与第三方之间的权利义务关系，与被告无关，被告对此不承担任何责任，而是由原告负责解决上述问题。被告抗辩的代征地、容积率问题是原告与第三方之间的关系，与被告（甲方）无关，被告辩称意见与事实与法律不符，本院不予采信。综上，原告按照该《土地转让协议书》及《补充协议》的约定履行了自己的义务，被告却违反诚实信用原则，不按《土地转让协议书》、《补充协议》的约定义务支付原告80万元及违约金，被告对此应承担全部民事责任。故对原告要求被告支付80万元的诉讼请求，本院依法予以支持。但原、被告双方约定的按被告（甲方）成交额2580万元的日5‰支付原告（乙方）违约金高于造成的损失，本院依法予以调整，本院酌定由被告按应支付原告80万元基数依按同期银行贷款利率支付违约金。第三人曹亚某的述称意见与事实相符，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告嘉鱼县某某热电有限责任公司应于本判决生效后五日内一次性支付原告江建某人民币80万元整；

二、被告嘉鱼县某某热电有限责任公司于本判决生效后五日内按同期银行贷款利率支付80万元的利息给原告江建某（从2012年12月12日至实际付清之日按同期银行贷款利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11800元由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求、数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-68050104**********；户名：咸宁市中级人民法院；汇款用途：上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交纳或不足额交纳的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　吕　凯

审　判　员　杨绪文

人民陪审员　刘晓地

二〇一四年十月八日

书　记　员　耿　亮

建设  转让