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湖南省桂阳县人民法院

民事判决书

（2015）桂阳法民初字第00701号

原告黄某某，男。

委托代理人欧阳志华，女，湖南民浩律师事务所律师。代理权限系特别授权。

被告桂阳县某开发公司，住所在桂阳县某镇东正街*号。

法定代表人刘某，男，公司经理。

被告（追加）邓某某，男。

委托代理人刘光保，男，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系特别授权。

原告黄某某诉被告桂阳县某开发公司、邓某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘坤适用简易程序，书记员董礼贺担任记录，公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人欧阳志华，被告邓某某的委托代理人刘光保到庭参加诉讼，被告桂阳县某开发公司的法定代表人刘某，经本院送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告黄某某诉称，2014年1月24日，原告就购买被告开发的龙泉名郡第*栋*单元*号房屋，并与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定购房价款为380000元，原告一次性付款

300000元，剩余88000元在交房时付清，被告定于2014年9月30日将房交付原告。合同签订后，原告依约向被告交购房款300000元，然而被告不但未按期将房交给原告，而且至今房屋仍在施工建设中，经原告查证属实，原、被告签订合同时被告未取得商品房预售许可证和国有土地使用权证，且至今仍未取得该房的商品房预售许可证明，显然，被告的行为存在对原告的欺骗行为，给原告造成了严重的经济损失。为此，原告为维护自身的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼，要求判决：1、依法确认原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》无效；2、由被告返还原告购房款300000元及利息损失费23505元；3、由被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金300000元及工商信息查询费40元，以上合计623545元。

原告黄某某为支持其诉讼请求，提供以下证据：

1、身份证复印件，拟证明原告黄某某的身份信息及诉讼主体资格；

2、企业登记资料，拟证明：①被告桂阳县某开发公司于1993年3月5日成立，2015年5月7日在桂阳县工商行政管理局年检；②法定代表人为刘某；③住所地桂阳县东正街36号房产管理局大楼一楼。

3、选房协议书，拟证明被告邓某某欺骗原告已取得房屋许可证明的事实；

4、商品房买卖合同，拟证明：①、原告与被告邓某某签订的商品房买卖合同约定原告应于合同签订之日交纳购房款300000元，被告应于2014年9月30日前将房屋交付给原告。②、余下88000元待被告将房屋产权证给原告时支付；

5、收款收据二份，拟证明：①、于2014年1月1日交付给被告预订购房款20000元；②、原告黄某某于2014年1月24日交付给被告购房款280000元，合计300000元；

6、承诺书，拟证明：①被告于2014年12月26日向原告承诺同意原告退出购买房屋，并由被告在60个工作日内将300000元购房款退付给原告；②被告一直未履行退款承诺义务。

被告桂阳县某开发公司未提交答辩状及证据材料。

被告邓某某辩称，首先对《商品房买卖合同》的效力问题，被告认同合同无效，由于被告没有取得商品房预售许可证，双方之间的合同依法无效。

其次被告方是否构成欺诈的问题，该问题为本案焦点。本被告认为被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，也没有提供虚假的商品房预售许可证，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告是不构成欺诈的。原告以被告在签订商品房买卖合同时，被告没有出示商品房预售许可证，就构成欺诈的观点显然不能成立。虽然出示商品房预售许可证是被告在签订合同时的法定义务，但前提是要取得了商品房预售许可证，才出示得了，没有取得商品房预售许可证，拿什么去出示。更何况双方在签订预购协议时，被告是明确告知了原告被告未取得商品房预售许可证的事实，在预购协议第七条被告已明确告知原告未取得商品房预售许可证，七天后双方签订商品房买卖合同，在短短七天时间被告是不可能取得商品房预售许可证的，这原告是明了的，即使双方有约定要以被告取得商品房预售许可证双方在签订正式的购房手续，但无法据此就认定被告有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。另外被告在作广告宣传时，以及在与其他购房户签订购房协议时，也没有提及被告取得了商品房预售许可证的事实，就更进一步说明被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，从而认定被告存在欺诈行为是没有事实依据的。所以原告要求被告承担因欺诈行为赔偿原告已预交购房款一倍的赔偿责任也就缺乏事实和法律依据，原告的该项请求依法不应得到支持。

至于被告邓某某是否为本案的适格被告，是否该承担共同的责任，其实邓某某是项目部的经理，他在合同上签字是履行职务的行为，他是否应作为本案的适格被告，如果被告桂阳县某开发公司承担责任后，真正出钱的人还是被告邓某某。

被告邓某某为支持其答辩理由，提供以下证据：

7、身份证复印件，拟证明邓某某的身份信息；

8、龙泉名郡预定选房协议书，拟证明被告邓某某已告知原告该房屋不具备房屋预售许可证，不存在对原告进行了欺诈行为；

9、问话笔录二份，拟证明：①、2015年6月12日本院对被告龙泉名郡项目部邓某某的销售经理卢增田进行调查情况；②、2015年6月15日对被告桂阳县某开发公司法定代表人刘某的调查情况；③该调查笔录均证实原告所购房屋项目部是原告邓某某挂靠于被告桂阳县某开发公司进行建设施工；④、原、被告就购房的事实及退房协议进行了约定；⑤、被告已表示并承诺将原告预交的购房款300000元退给原告，未履行原因是被告资金困难暂无能力支付给原告；⑥、被告邓某某承建的龙泉名郡项目至今未取得商品房预售许可证明。

根据原、被告的举证，经双方当事人进行质证：

一、被告邓某某对原告提供的证据1、2、4、5、6无异议，对证据3的真实性、合法性无异议，但认为龙泉名郡选房协议书恰好证明了被告邓某某还未取得预售房屋许可证，未向原告隐瞒事实；

二、原告黄某某对被告邓某某提供的证据7无异议，但对证据8龙泉名郡预定选房协议书的证明方向提出异议，认为该预定选房协议书没有明确表示被告所售房屋不具有商品房预售许可证的事实；

三、原、被告对本院向被告桂阳县某开发公司的负责人刘某和被告邓某某的龙泉名郡项目部销售经理卢增田所作的问话笔录均未提出异议。

根据原、被告的举证，质证，本院认证认为，原告黄某某提供的证据1、2、3、4、5、6，被告邓某某提供的证据7以及本院对被告方所作的询问笔录具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案确定事实的依据。被告邓某某提供的证据8龙泉名郡预定选房协议书，该协议书内容中未明确原告所购房屋不具有取得商品房预售许可证的真实情况，而且被告至今仍未取得预售商品房许可证，由此可见，被告有故意隐瞒该房屋没有取得商品房预售许可证的嫌疑，故该证据证明方向不予认可。

根据原、被告的举证，质证以及本院认证情况，结合当事人在庭审中的陈述，本案经本院审理查明：

被告邓某某因无建筑资质便挂靠在被告桂阳县某开发公司对桂阳县龙泉名郡项目部（又称桂阳县八字塘栅湖区项目部）进行商品房开发建设。2014年1月17日，原告黄某某因急需购买房屋居住，便找到被告龙泉名郡项目部负责人邓某某要求购买被告正在兴建的商品房一套，并与被告邓某某签订一份“龙泉名郡预定选房协议书”，双方约定选购房屋的层次、面积、价款及定金数额，被告告知原告在被告办理好商品房预售许可证的7日内通知原告来被告处，双方签订商品房买卖合同。根据预定选房协议内容的约定，原告向被告交纳了预购房屋定金20000元，被告给原告立下了一张20000元的收据。2014年1月24日，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，便告知原告购房并与原告签订了《商品房买卖合同》，“一、原告所购买的房屋称桂阳县龙泉名郡；二、房屋层次为*栋*单元*层*号，建筑面积为136.8平方米；三、付款方式为每平方米2835.43元，总价款388000元，原告必须一次性付清购房款300000元，剩余88000元待被告交房时付清；四、被告向原告交房期限定于2014年9月30日前，若被告在到期后的30日内未交付原告房屋，原告有权要求退房，并解除购房合同，被告应在60日内退还原告购房款

300000元，并支付违约金……”。

由于被告建房施工进度缓慢，逾期后未向原告交付房屋，原告经调查核实，其所购买被告承建的龙泉名郡项目，尚未取得商品房预售许可证，可能发生无房屋产权证的不良后果，要求被告将购房款300000元退回原告。2014年12月26日被告向原告作出书面承诺：“购房人黄某某，房号6栋2单元606房，在60个工作日内可选择性退房，若需退房可当天退房款”。因被告未履行承诺义务，原告经多次向被告催讨购房款无果而酿成纠纷，故原告提起诉讼，1、要求确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》无效；2、要求被告返还原告购房款300000元及利息损失23505元；3、要求被告向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿金

300000元，工商信息查询费40元，以上共计623545元。本案在审理过程中，经本院主持调解，由于原、被告各持己见，故调解未成。

本院认为，房屋买卖合同，是指房地产开发商或出受人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告桂阳龙泉名郡项目部负责人邓某某挂靠于桂阳县某开发公司作为房屋出卖人，在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订的商品房买卖合同属无效的房屋买卖合同，双方均愿意解除该合同，被告表示将原告预交的购房款300000元予以返还，对此双方没有异议。本案双方争议的焦点，是被告未取得商品房预售许可证而与原告签订商品房买卖合同，并收取原告购房款300000元的行为，是否属于被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（一）还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告邓某某所承建的龙泉名郡住房项目，在未取得商品房预售许可证明资格的情况下，于2014年1月17日就与原告签订了预定选房协议书，并告知原告7天内在取得商品房预售许可证明时与原告签订房屋买卖合同。2014年1月24日原告认为被告已经取得商品房预售许可证，便与被告签订商品房买卖合同，向被告交纳了购房款

280000元，加上定金20000元，合计300000元。被告的行为客观上使原告觉得其已取得商品房许可证，主观上存在隐瞒未取得商品房预售许可证而出售房屋行为的故意，且本案在审理过程中被告仍未取得商品房预售许可证。原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告既未按合同约定期限履行交房义务，又未按其“承诺”将原告预交的购房款300000元退还给原告，给原告造成了较大的经济损失和生活上的不便。为此，原告提起诉讼，要求确认与被告签订的购房合同无效，返还购房款300000元，并赔偿原告购房款300000元一倍的损失费及利息损失费

23505元（该利息损失费的计算未超过法律规定的限额）的诉讼请求理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告承担查询工商信息费40元，因未提供票据予以证实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下：

由被告邓某某、桂阳县某开发公司在本判决发生法律效力后一个月内返还原告黄某某购房款300000元，利息损失费8400元，支付原告购房款一倍的赔偿金300000元，合计人民币608400元；

如未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告黄某某其他诉讼请求。

本案案件受理费10115元，减半收取5057.5元，由被告桂阳县某开发公司、邓某某承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判员　刘　坤

二〇一五年八月四日

书记员　董礼贺

房屋买卖合同纠纷