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山东省青岛市崂山区人民法院

民事判决书

（2014）崂民一初字第183号

原告：胡某甲。

原告：董某某。

原告：胡某。

以上三人的共同委托代理人：黄杰，山东华鲁律师事务所律师。

被告：青岛某房地产发展有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道西姜社区。

法定代表人：王某某，职务董事长。

委托代理人：李修超，山东德衡律师事务所律师。

委托代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。

原告胡某甲、董某某、胡某诉被告青岛某房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书和传票。2014年7月8日，本院公开开庭审理本案。原告董某某及其委托代理人黄杰，被告的委托代理人李修超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某甲、董某某和胡某诉称，三原告共同购买被告开发的商品房，于2008年6月18日，以胡某甲的名义与被告签订的《商品房认购协议》，认购被告开发的青岛市崂山区沙子口北姜路X号颐和星苑X号楼X单元XX户，原告依约付清全款。被告于2010年11月4日向原告交付了该房屋，但是至今未协助原告办理房地产权过户登记的义务。诉请判令：1、被告协助原告办理房地产权过户手续；2、被告在《青岛市房地产登记申请书》上盖章并向原告出具；3、被告向原告出具售房发票；4、本案诉讼费由被告承担。

被告青岛某房地产发展有限公司答辩称，1、董某某、胡某与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告，应当依法裁定驳回其起诉。涉案房屋是由原告胡某甲与被告签订认购协议并支付房款，两者之间的商品房买卖合同关系已经（2011）崂民一初字第294号判决确认。被告与董某某、胡某之间不存在任何法律关系，不享有《商品房认购协议》项下的权利。2、涉案房屋不能办理产权证的原因系政府及原告胡某甲自身原因导致，被告不承担责任。涉案房屋所在的A3-03地块的规划验收迟于房屋竣工验收，并于2013年7月4日取得的产权权属证明，达到办证条件。因原告胡某甲与被告之间就《青岛市商品房预售合同》的相关条款未能协商一致，因此导致双方未能签订正式的《青岛市商品房预售合同》并办理网上备案等办理房地产权转移等必备手续。且胡某甲亦未将购房款收据向被告换取购房发票，因此对于不能办理产权手续的责任在于原告胡某甲。

经审理查明，2008年6月18日，原告胡某甲与被告签订《商品房认购协议》，并支付了全额房款。2011年1月21日，原告胡某甲、董某某以返还房款、逾期交房等事宜未达成共识，被告拒绝与胡某甲签订商品房买卖合同为由诉至本院，请求判令：1、被告某房地产发展有限公司与原告胡某甲立即签订《商品房买卖合同》并履行相关附属义务；2、二被告向二原告返还多收取的购房款539000元并按银行同期贷款利率赔偿利息损失；3、被告某房地产发展有限公司向原告胡某甲支付逾期交房违约金230535元。本院于2012年1月9日作出（2011）崂民一初字第294号判决，认定：“因胡某甲与某公司已就401户签订商品房认购协议，胡某甲履行了付款义务，某公司履行了房屋交付义务，双方已形成实际的商品房买卖关系，本院无需强制双方签订《青岛市商品房预售合同》，双方未对房屋交付时间有所约定，故主张逾期交房违约金，没有依据。至于主张被告履行相关附属义务，因诉求不明确，本案不予处理，原告可另案主张”。据此驳回了原告胡某甲、董某某的诉讼请求。此后，原、被告亦未签订《青岛市商品房出售合同》。

庭审中，原告提交如下证据：

1、《商品房认购协议》一份，证明原被告双方存在签订认购协议的事实，并证明签约双方、签约事项约定，一次性付清房款的事实等。

2、（2011）崂民一初字第294号民事判决，证明被告已经交房，原告已付清房款且已入住，双方已经形成实际的商品房买卖关系。

3、2010年4月13日经公证的授权委托书，证明胡某委托胡某甲、董某某购买该涉案房屋的事实。

4、（2014）青市中证民字第001840号公证书，证明该房屋的购买人为胡某甲、董某某及胡某三人，该合同附件七，附有购房人及家庭成员情况申请表。

5、2013年10月18日协议，证明被告某提出不合法条件，目的为拒不履行配合协助办理房产过户的义务。该证据是被告某销售经理左蔚电子邮件发给原告方的。

6、信访办出具的信访告知单，证明原告因房屋过户问题投诉过被告的事实，并被政府告知应通过法律解决。

7、董某某书面陈述一份，证明青岛市房产交易中心在进行产权登记时不需要另外签订合同即可办理。且该涉案房屋办理过户问题政府曾经协调过，但被告仍无理不予配合。

8、原告发给左蔚售房合同样本的邮件，证明该涉案房屋的购买人实际为原告胡某甲、董某某、胡某三人。

被告对上述证据质证如下：1、对证据一的真实性无异议，但该协议并不能证明胡某甲已经一次性付清房款。其次，该协议第一条签约背景约定，在本协议签订之前，乙方即胡某甲，已经对双方即将签署的青岛市商品房预售合同充分了解，说明其在签订认购书之前已经了解了预售合同的内容，并同意签订，但是胡某甲并没有按照认购协议约定在7日内与被告签订正式的商品房预售合同。再次，该协议由胡某甲与被告某签订，与胡某、董某某无关。2、对于证据二判决书的真实性予以认可，但仅能证明胡某甲与某之间就涉案房屋存在买卖关系。董某某、胡某与某公司不存在购房关系，无权向被告主张权利，不是本案适格原告。胡某甲已经向被告支付房款，某已向其交付了房屋。3、对证据三的真实性有异议，授权委托书上没有加盖公证律师的印章或签字且只有第1、3页有骑缝章，第2页的委托书没有骑缝章，因此该证据不能确定其真实性。根据原告第一份证据，某于2008年6月18日与胡某甲就涉案房屋签订认购协议，而委托书时间是2010年4月13日，且受托人董某某也并未与某公司签订任何房屋认购协议或买卖合同，因此，即使该委托书是真实的，也并不意味着董某某和胡某与某之间有任何法律关系，某公司的合同相对人有且只有胡某甲1人，这一点在294号判决书中予以认定，该证据不能证明原告的主张事项。4、对证据四公证书的真实性予以认可。但该公证书所附的青岛市商品房预售合同文本第19页附件七明确载明，购房人姓名胡某甲，董某某和胡某仅作为购房人的家庭成员，但并不意味着该两人为合同当事人。另外，该合同因胡某甲拒绝签订，该合同也未实际签署。此外，该公证书公证的邮件是发给董某某的，该邮件的发件人并非某公司员工，且看不出其邮箱地址，该邮件不确定是何人所发。不能够证明原告的证明事项。5、证据五并没有实际签订，该协议所记载的也是客观事实，在认购书签订后，胡某甲一直无理拒绝签订买卖合同，在此种情况下，某公司已经及时向其交付涉案房屋，该事实已经由294号判决书确认，也正是因为胡某甲拒不签订正式预售合同，导致某公司无法为其办理价格申报及过户手续，由此产生的责任，应由胡某甲自己承担。该协议内容，并不包含任何不合法条件，该证据不能证明原告主张的事项，反而证明了某公司为了尽快给胡某甲办理房产证，曾多次积极与胡某甲沟通，寻找可行方案，但都因胡某甲不配合而失败。6、对告知单的真实性予以认可，但被告未曾见过。7、对董某某的单方陈述的真实性不予确认。首先，某公司从未见过不需要签订合同即可办理证件的政府书面文件；其次，根据青岛市房产登记管理办法，办理房地产转让过户手续，必须提交房屋买卖合同，预售还需要提交房屋交接书，前述文件均需要胡某甲签署，因此该陈述中所谓答复与青岛市的规定相抵触，应属无效。

8、被告无法确认原告所称的左蔚身份及相关邮箱的实际控制人均。原告提交的证据为打印件，其真实性无法确认。根据2008年6月18日某公司与胡某甲签订的商品房认购书，胡某甲作为买受人根据约定有权与被告签订购房合同，董某某和胡某不是认购书的当事人，无权与某公司签订购房合同。这正说明，原告三人屡屡提出违反商品房认购协议约定的条件，导致无法签订正式合同，由此造成的一切后果应由胡某甲承担。若因董某某或其他委托代理人给胡某甲造成损失，胡某甲应当另案向其索赔，董某某和胡某不享有“认购协议”项下的权利。

同时，被告提交证据如下：

1、提交房屋认购协议，证明在签订认购协议之前，胡某甲已经对双方即将签署的《青岛市商品房预售合同》充分了解，同意签署。此外，胡某甲应当按照认购协议约定在7日内与被告签订正式的商品房预售合同。

2、建设工程规划许可证及施工许可证，证明胡某甲购买的房屋所在地块分为两期开发，胡某甲购买的房屋位于第一期，需等到第二期竣工验收后，才可进行规划验收，涉案房屋不能办证的原因系政府造成。

3、（2011）崂民一初字第790、791号民事判决、（2012）青民一终字第603、604号民事判决证明被告不能办证的原因系政府造成。

4、房地产登记明细，证明涉案房屋已经于2013年7月4日具备了办理房产证的条件，但是因为胡某甲违约拒绝签订商品房出售合同并办理网上备案手续，无法签订房屋交接书、未退还购房款收据换领发票等原因，至今没有办理房地产权证，系因胡某甲自身原因造成，某公司不承担责任。该房地产登记明细要在取得规划验收之后予以颁发。

原告质证意见如下：1、对证据一的真实性予以认可，但对其证明的内容不予认可。该认购书不能证明胡某甲已经充分了解商品房预售合同的相关问题，商品房出售合同是否签订都不影响被告配合办理过户的义务。2、对于证据二、三、四认为与本案无关，不予质证。

上述事实有原告提交的《商品房认购协议》、（2011）崂民一初字第294号民事判决、2010年4月13日经公证的授权委托书、（2014）青市中证民字第001840号公证书、2013年10月18日协议、信访办出具的信访告知单、董某某书面陈述、原告发给左蔚售房合同样本的邮件，被告提交房屋认购协议、建设工程规划许可证及施工许可证、（2011）崂民一初字第790、791号民事判决、（2012）青民一终字第603、604号民事判决、房地产登记明细等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证，本院予以采信。

本院认为，房屋买卖合同当事人之间存在的是债权债务关系，买受人有权依据合同的约定，要求出卖人履行合同义务，按约将房屋的所有权转移给买受人。2008年6月18日，原告胡某甲与被告签订《商品房认购协议》，并支付了全额房款，被告交付房屋。上述事实经本院（2011）崂民一初字第944号判决确认，原告胡某甲与被告之间形成事实的商品房买卖关系，即确认合同的双方当事人为原告胡某甲及被告。依据合同相对性原理，涉案房屋的商品房买卖关系的当事人为原告胡某甲及被告，原告董某某、胡某并非购房合同的相当对人，因此向被告主张履行过户义务的只能是原告胡某甲，被告亦仅负有协助原告胡某甲办理涉案房屋的产权转移手续的义务。因此，对于原告胡某甲要求被告协助办理房产过户手续的请求本院应予支持，对于原告董某某、胡某要求被告协助办理房产过户手续的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告青岛某房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告胡某甲将青岛市崂山区沙子口北姜路X号X号楼X单元XX室的房产产权过户至胡某甲名下；

二、驳回原告董某某、胡某的诉讼请求。

案件受理费100元，由被告青岛某房地产发展有限公司承担（因原告已预交，被告应本判决生效之日起10日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　王　青

代理审判员　　贾瑞红

代理审判员　　肖　静

二〇一四年七月八日

书　记　员　　宫　茜

商品房预约合同纠纷