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湖北省鄂州市华容区人民法院

民事判决书

（2014）鄂华容民初字第00440号

原告：王某某。

原告：章某某。

上述两原告共同委托代理人：迟冬梅、廖伙舟，湖北本正律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。

被告：湖北省某开发区某房地产开发有限公司，住所地：鄂州市某镇316国道东岭段南一排。

法定代表人：赵某，该公司总经理。

委托代理人：赵晓军，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。

原告王某某、章某某与被告湖北省某开发区某房地产开发有限公司（以下简称某房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孔能飞独任审理本案。被告某房地产开发公司于2014年8月6日向本院申请对争议房屋同地段租金进行了鉴定。本院分别于2014年8月4日、2015年1月21日公开开庭审理了本案。原告王某某、章某某及其委托代理人迟冬梅、廖伙舟，被告某房地产开发公司的委托代理人赵晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某、章某某诉称，2011年1月23日原告与被告某房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：被告将其开发的位于某开发区葛洪大道240号暂定名为景泰嘉园第*幢*单元*室房屋卖给原告。原告应与2011年1月23日向被告支付首付款75，800元，余款174，000元并办理银行按揭。同时还约定被告应于2012年5月21日前将符合约定条件的房屋交付给原告。上述合同签订后，原告积极履行了约定义务，但被告却没有按约定向原告交付房屋，直到2014年6月14日才通知原告去办理房屋交接手续。被告上述行为违反了双方约定，故诉至法院，请求依法被告向原告支付违约金94，174.6元，由被告承担本案诉讼费。

原告王某某、章某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一，原告身份证、结婚证，被告营业执照，拟证实原告身份信息及婚姻情况情况。

证据二，《商品房买卖合同》，拟证实原告与被告存在合同关系。

证据三，收款收据二份，拟证实原告依合同约定支付全额购房款。

证据四，入伙通知书，拟证实被告于2014年6月14日通知原告办理交接房屋手续。

被告某房地产开发公司辩称，我公司履行了通知交房的义务，原告要求赔偿的违约金数额过高，没有及时履行交付房屋，原告自身也应承担一定的责任。

被告某房地产开发公司为支持其抗辩理由，在法定期内向本院提交了如下证据：

证据一，申请书，拟证实双方将《商品房买卖合同》中买受人王某某变更为章某某。

证据二，房屋竣工验收备案证，拟证实原告所购房屋与2013年10月8日就已具备房屋交付条件。

证据三，证人龚某证言，拟证实被告自2013年1月28日就通知相关用户领取房屋钥匙，交付房屋。

证据四，《房地产市场租金咨询评估报告书》，拟证实被告延期交房给原告造成的实际损失。

经庭审质证，被告某房地产开发公司对原告提交的证据一、证据二、证据三没有异议。原告对被告提交的证据一、证据二无异议。上述证据形式、来源合法，本院依法予以采信。

被告某房地产开发公司对原告提交的证据四提出异议，认为无法确认真实性，该通知书系原告强行带走的。

本院在庭审中已告知被告，如认为该通知书不真实，可以申请对印章进行鉴定，但被告在规定期限内未向本院提交鉴定申请，本院对该通知书依法予以采信。

原告对被告提交的证据三提出异议，认为证人龚某证言无法证实被告对原告履行了告知义务，且证人领取房屋钥匙时，被告并不具备房屋交付条件。

本院认为，证人龚某仅能证实被告在2013年1月28日电话通知其区领取房屋钥匙，因被告的房屋竣工验收备案证的办理时间为2013年10月8日，故被告当时并不具备交付房屋的条件，且不能证实被告电话通知原告交付房屋，故对证人证言，本院在本案中不予采信。

原告对被告提交的证据四提出异议，认为《房地产市场租金咨询评估报告书》对同地段房屋的租金评估价格过低。

本院认为，原告在收到《房地产市场租金咨询评估报告书》后，在规定期限内未申请重新鉴定，也未提交其它证据证明租金评估价格过低，本院对该评估报告依法予以采信。

根据以上有效证据，可以认定以下事实：2011年1月23日原告王某某与被告某房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告王某某购买被告某房地产开发公司开发的位于某开发区葛洪大道240号暂定名为景泰嘉园第*幢*单元*室的房屋。房屋总价款为249，800元，付款方式为，原告王某某应与2011年1月23日向被告支付首付款75，800元，余款174，000元并办理银行按揭。被告某房地产开发公司应于2012年5月21日前将验收合格的房屋交付给原告王某某。上述合同签订后，原告王某某于2011年1月23日向被告支付购房款75，800元。2012年10月15日，原告王某某向被告申请，将房屋购买人变更为其妻子章某某，被告某房地产开发公司于同日向章某某出具收购房款174，000元的收据。原告王某某、章某某依合同约定履行了全部付款义务，但被告却没有按合同约定时间向原告交付房屋，直到2014年6月14日才通知原告去办理房屋交接手续。双方就延期交房的赔偿问题多次协商未果，故原告诉至本院，请求依法判令被告向原告支付违约金94，174.6元，由被告承担本案诉讼费。

另查明，2014年9月10日，本院依被告某房地产开发公司申请，委托鄂州市中级人民法院司法鉴定出，对争议房屋同地段租金进行评估，鄂州市金龙房地产评估有限公司与2015年1月6日作出鄂金房地估字（2015）z-101号《房地产市场租金咨询评估报告书》，评估结论为，争议房屋2012年月租金为526元，2013年月租金为531元。2014年月租金为536元。

本院认为，原告王某某、章某某与被告某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告王某某、章某某依照合同约定支付了购房款，但被告未依合同约定时间交付房屋，是造成本案纠纷的责任方，应向原告赔偿延期交房的损失。原告王某某、章某某要求被告某房地产开发公司支付逾期交房的违约金94，174.6元，明显超过实际造成损失的30%，属过高，本院依法不予支持。被告某房地产开发公司辩称的，原告方违约金诉请过高的意见，本院予以采纳。结合争议房屋同地段租金等情况，本院依法确认原告王某某、章某某延期交房的损失为17，251元（2012年5月31日-2012年12月31日共计7个月，526元／月×7×30%＋526元／月×7=4，786.6元；2013年12个月，531元／月×12×30%＋531元／月×12=8，283.6元；2014年1月至6月共计6个月，536元／月×6×30%＋536元／月×6=4，180.8元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告湖北省某开发区某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告王某某、章某某延期交房违约金人民币17，251元。

上述应付赔偿的款项应按本判决书规定期限履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告王某某、章某某的其他诉讼请求。

本案本诉受理费2，154元，由被告湖北省某开发区某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：鄂州市建行营业部，户名：鄂州市财政局财政专户，帐号：42×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　孔能飞

二〇一五年六月八日

书记员　　王志刚

商品房预售合同纠纷