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湖北省鄂州市鄂城区人民法院

民事判决书

（2015）鄂鄂城民初字第01392号

原告（反诉被告）：湖北某某置业有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖路*号*号房。

法定代表人：徐某某，该公司董事长。

委托代理人：朱超群，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告（反诉原告）：武汉某某集团资产经营有限责任公司，住所地：湖北省武汉市青山区武钢办公大楼。

法定代表人：朱某某，该公司董事长。

委托代理人：何某某，该公司律师事务部律师，代理权限为特别授权代理。

委托代理人：王某某，该公司律师事务部律师，代理权限为特别授权代理。

原告（反诉被告）湖北某某置业有限公司（以下简称：某某公司）诉被告（反诉原告）武汉某某集团资产经营有限责任公司（以下简称：武钢资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，被告武钢资产经营公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院于2015年8月10日做出（2015）鄂鄂城民初字第01392号民事裁定书，驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服该裁定上诉至鄂州市中级人民法院，经该院审理，于2015年11月30日做出（2015）鄂鄂州中立民上裁字第00052号民事裁定书，驳回了被告的上诉，维持原裁定。本案依法由审判员杨光洲适用简易程序，于2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告某某公司于2016年4月18日增加诉讼请求，请求确认双方2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除，被告武钢资产经营公司在答辩期间提出反诉，本院于2016年4月21日将该案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）某某公司的委托代理人朱超群、被告（反诉原告）武钢资产经营公司的委托代理人何某某、王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某某公司诉称：2014年元月23日，我公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定我公司承租被告的房屋即原鄂州市委大院，建筑总面积5615.07平方米，同时对房屋交付、租期、租金、履约保证金、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同生效后，我公司依约支付首期款项300万元（其中150万元为履约保证金），但被告迟迟未能将合同约定的房屋交付我公司使用，我公司多次去函被告要求其按合同约定履行房屋交付义务，但直至2015年元月，我公司所承租的原鄂州市委大院一直未能进行交付，大院场地仍被车站占用、相关门面房也未清退。据此，我公司于2015年元月20日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方2014年元月23日签订的《房屋租赁合同》，合同不再履行。我公司认为，被告违反合同约定，未能如期提供合同约定的房屋交付原告使用，导致我公司租赁合同目的无法实现，给我公司造成重大经济损失，其应承担违约责任。为维护我公司的合法权益，特诉诸法院，请求：一、请求确认原告与被告双方于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除；二、判令被告退还原告的履约保证金150万元，退还首期款项150万元；三、判令被告支付违约金380万元；四、由被告承担本案的诉讼费。

被告（反诉原告）武钢资产经营公司辩称：一、原告单方面解除房屋书面合同是无理要求，我方不存在违约；二、原告诉称我方没有交付租赁房屋的事实不属实，我方可以向原告交付大部分租赁房屋，但原告以门面房和停车场没有清退为由拒绝收房，故请求驳回原告对我司的诉讼请求。反诉称：2014年2月14日，我司在租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，主体建筑已经全部腾空的情况下，反诉被告却以部分门面房和院内“停车场”的原租户尚未腾退为由拒绝收房，我司多次与反诉被告进行协商，并积极通过法律程序清退院内“停车场”及部分门面房的原租赁户，但反诉被告仍拒绝履行《房屋租赁合同》，并单方面于2015年元月20日宣布解除《租赁合同》，甚至滥用诉权向人民法院提起诉讼。反诉被告的上述行为，违反了诚实信用的民法基本原则，致使租赁房屋至今空置，给我司造成巨大的经济损失，为维护我司的合法权益，防止国有资产的流失，特提起反诉，并请求：1、判令被反诉人向反诉人交纳租金450万元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金380万元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失1000万元；4、判令被反诉人承担本案诉讼费用。

原告（反诉被告）某某公司为支持其主张向本院提交了如下证据：

证一、营业执照1份。拟证明原告的诉讼主体资格。

证二、《房屋租赁合同》1份。拟证明双方于2014年1月23日一份房屋租赁合同，该合同约定原告承租被告的房屋即原鄂州市委大院的事实。

证三、被告出具的发票、收据各1份。拟证明原告依据合同约定分别于2014年2月19日、2月24日向被告交付首期款项300万元的事实（其中150万元为履约保证金）。

证四、《关于催缴鄂州市委大院租金的函》、《复函》各1份。拟证明被告催缴租金，原告则以未办理房屋交付为由提出抗辩，并要求被告尽快办理房屋交接手续的事实。

证五、《函告》1份。拟证明原告2014年12月24日再次书面函告被告要求其按合同约定履行房屋交付义务的事实。

证六、《解除合同通知书》、《复函》各1份。拟证明由于被告未能如期提供合同约定的房屋交付原告使用，导致原告租赁合同目的无法实现，被告的行为属于根本违约，原告依法解除合同并通知被告，被告亦回复的事实。

被告（反诉原告）武钢资产经营公司为支持其抗辩及反诉请求向本院提交了如下证据：

证一、2013年11月8日，武汉某某（集团）公司规划发展部与反诉人签订的《土地资产托管协议》（编号：资产托管2013010101）1份、证明1份、鄂州国用（2009）第1-132号《土地证》1份、鄂州自字第06985号《房屋所有权证》1份。拟证明反诉原告具备签订合同和履行涉案《房屋租赁合同》的主体资格。

证二、2013年12月3日，黄石市华森房地产开发有限公司《关于鄂州老市委大院租赁事宜的回复函》1份、2013年11月29日，鄂州市汇金源房地产开发有限公司《鄂州老市委大院租赁价回复及建议》1份。拟证明除反诉被告之外，还有其他客户也有承租涉案房屋意向。

证三、2013年12月11日，被反诉人向反诉人递交的《关于鄂州老市委大院承租后项目开发利用的情况说明》1份、2013年12月20日，《鄂州市委大院租赁商务会谈备忘录》1份、2014年1月23日，双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：FWL201402-03）。拟证明双方就涉案房屋租赁事宜，经过协商一致签订的《房屋租赁合同》。

证四、关于鄂州老市委大院交接验收过程的情况说明1份、2014年6月18日，反诉人致被反诉人的《关于催缴鄂州原市委大院租金的函》1份、2014年7月2日，反诉人致被反诉人的《关于再次催缴鄂州原市委大院租金的函》1份、2015年1月20日，被反诉人致反诉人的《解除合同通知书》1份、2015年1月22日，反诉人致被反诉人的《复函》1份。拟证明被反诉人违反《房屋租赁合同》的约定。

证五、2014年2月11日，武汉某某集团资产经营有限责任公司致武汉某某有限责任公司《关于协调尽快腾退原鄂州市委大院的工作联系函》1、民事判决书2份。拟证明反诉人对于涉案房屋积极进行腾退工作，通过法律诉讼直到强制执行清退院内停车场及部分门面房原租赁户的事实。

庭审质证时，被告（反诉原告）武钢资产经营公司对原告（反诉被告）某某公司出示的证一、证二、证三、证四、证六无异议，对证五的真实性和证明目的提出异议，认为未收到该通知亦不清偿其内容。原告（反诉被告）某某公司对被告（反诉原告）武钢资产经营公司出示的证一、证二、证三、证五的真实性、关联性无异议，对证四中的证一提出异议，认为因为情况说明是由反诉人自己制作的，不能作为书面证据使用，从证据内容来讲，2014年2月14日，原鄂州市委大院不具有交付条件的，市委大院门口的停车面积都被占用，对证四中证二的真实性、关联性、合法性无异议。

本院对本案证据审核认定如下：对上述当事人无异议的证据合法有效，作为认定本案客观事实的有效证据。被告（反诉原告）武钢资产经营公司对原告（反诉被告）某某公司出示的证五提出的质证异议，因原告（反诉被告）某某公司未提供其他证据佐证该函告已送达给被告（反诉原告）武钢资产经营公司，异议理由成立，依法予以采信，原告（反诉被告）某某公司对被告（反诉原告）武钢资产经营公司出示的证四中证二的证据形式提出的异议理由成立，依法予以采信。

本院根据以上有效证据对本案的基本事实认定如下：

2014年1月23日，被告（反诉原告）武钢资产经营公司（合同甲方）与原告（反诉被告）某某公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同第二条约定：甲方出租给乙方的房屋即原鄂州市委大院，位于湖北省鄂州市鄂城区明塘路48号，建筑面积5615.07平方米；第四条约定：租赁期限、用途。1、该房屋租赁期为5年，自房屋交付之日起至租赁期满结束，即2014年2月16日起至2019年2月16日止；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法、合规的经营并取得当地政府的批准；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第五条约定：1、本合同约定的租金数额不包括能源费、税费或其他任何费用。每年租金如下：（1）2014年为人民币600万元；（2）2015年、2016年均为人民币800万元；（3）2017年、2018年租金根据双方约定的租金增幅另行计算确定，租金增幅原则上不低于2016年租金的3%；2、租金及履约保证金支付方式：2014年首期支付人民币300万元（其中150万元为履约保证金），于2月16日前10日内支付。2014年第二期租金于5月10日至16日期间支付，共计150万元；第三期租金于8月10日至16日支付，共计150万元；第四期租金于11月10日至16日期间支付，共计150万元。自2015年起租金按年度支付，于当年的2月6日至2月15日期间支付该年租金，直至租赁期届满。乙方应付租金逾期不交一个月以上的，甲方有权单方解除合同，相关责任全部由乙方承担。3、履约保证金在合同期满后经双方确认合同条款履行完毕，甲方无息原额退还乙方；合同履行期间，乙方如有违约，履约保证金将不予退还。第九条约定：甲方的违约责任。1、甲方因不能如期提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。2、甲方每逾期交房一日，如乙方要求甲方继续履行合同的，则每日应向乙方支付日租金贰倍的违约金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失……；第十条约定了乙方违约责任。上述合同签订后，某某公司于2014年2月19日支付武钢资产经营公司首期租金150万元，于2014年3月11日支付履行合同保证金150万元。2014年6月18日，武钢资产经营公司向某某公司邮寄一份催缴租金函，要求某某公司于2014年5月16日前支付二期租金150万元，同年6月19日，某某公司给武钢资产经营公司复函说明原市委大院一直未能进行实质交付，大院仍被车站占用、相关门面房也未能清退，影响到其对承租房屋的使用及二期租金的缴纳，继续保留拒付租金的抗辩权。同年7月2日，武钢资产经营公司第二次向某某公司邮寄一份催收租金函，催收二期租金150万元，要求某某公司于2014年7月10日前缴清所欠租金，并告知如逾期仍未支付，将按合同约定解除合同，并保留追究违约责任的权利。2015年1月20日，某某公司向武钢资产经营公司邮寄解除合同通知书，通知内容为：1、解除2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》。2、请收到本通知后七日内派员前来我方协商处理有关合同解除的善后事宜。3、我方将保留进一步追究贵方违约责任的权利。同年1月22日，武钢资产经营公司给某某公司复函，内容如下：一、你公司并无单方解除合同的权利；二、你公司借以提出解除合同的理由不属实、不成立、不具有正当性与合法性；三、我方保留追究你方违约责任的权利。另查明：2013年11月8日，武钢（集团）公司规划发展部与武钢资产经营公司签订一份《土地资产托管经营协议书》，该协议约定武钢（集团）公司将部分集团公司及子公司权属土地资产委托武钢资产经营公司经营管理，其中包含鄂钢公司使用的位于鄂州市明塘路48号，土地证号为：鄂州国用（2010）1-151号土地（即原鄂州市委大院）。原告（反诉被告）某某公司承租涉案房屋主要用于改造建城一个集KTV会所、茶楼、洗浴为一体的高档综合休闲娱乐场所，租赁房产面积5615.07平方米，包括门卫室（78.69㎡）、办公楼（2546.10㎡）、门楼（118.86㎡）、信访服务部（397.32㎡）、印刷厂（261.00㎡）、修理厂（1155.96㎡）、车库（1057.77㎡）。鄂钢公司于2012年6月1日与案外人李防修签订一份租期为一年的《临时租赁协议》，将大院内的场地作为停车场出租给李防修停车，某某公司承租后，李防修未腾退出停车场，另鄂钢公司于2013年3月将涉案房屋沿街从西向东第八间出租给案外人李诗妍从事服装经营，租期至2013年12月31日，某某公司承租后，李诗妍未腾退除该门面房。武钢资产经营公司为履行与某某公司之间的租赁合同，通过鄂钢公司将未腾退的停车场及门面房承租人诉诸本院，本院分别于2014年7月30日、11月4日做出判决，判令原承租人腾退停车场及门面房。2015年1月20日，某某公司认为武钢资产经营公司仍不能进行租赁房屋实质性交付为由，向武钢资产经营公司送达解除合同通知书，双方为此发生争议，原告某某公司遂于2015年6月30日诉诸本院。

本院认为，原告（反诉被告）某某公司与被告（反诉原告）武钢资产经营公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效，依法应受法律保护。根据租赁合同第七条第2项的约定，被告（反诉原告）武钢资产经营公司如不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，原告（反诉被告）某某公司有权解除合同。该合同第八条约定了房屋交付条件，其中第1项约定，被告（反诉原告）武钢资产经营公司保证租赁房屋本身及附属设施、设备交付时处于能够正常使用状态。合同约定的租期为5年，自房屋交付之日起至租赁期满结束，即2014年2月16日起至2019年2月16日止。根据该约定，被告（反诉原告）武钢资产经营公司应在2014年2月16日前将涉案房屋交付给原告（反诉被告）某某公司使用。根据庭审查明的事实，被告（反诉原告）武钢资产经营公司截止2015年元月20日，仍不能保证租赁房屋附属设施、设备处于能够正常使用状态，其中停车场及相关沿街门面房仍被原租赁户占有未腾退，是导致双方未进行涉案租赁房屋完整交付主要原因，亦是酿成本纠纷的责任方。原告（反诉被告）某某公司认为被告（反诉原告）武钢资产经营公司不能按合同约定交付房屋，导致合同目的不能实现，向被告（反诉原告）武钢资产经营公司送达解除合同通知书，且被告（反诉原告）武钢资产经营公司于2015年元月22日收到该解除合同通知书，根据我国《合同法》第九十六条第一款的规定，涉案《房屋租赁合同》自解除合同通知到达被告（反诉原告）武钢资产经营公司时解除。故原告（反诉被告）某某公司请求确认双方于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除的诉讼请求，依法予以支持；被告（反诉原告）武钢资产经营公司收取原告（反诉被告）某某公司支付的首期租金150万元及履行合同保证金150万元，应予以退还，故此原告（反诉被告）某某公司请求被告（反诉原告）武钢资产经营公司履约保证金150万元，退还首期款项150万元的诉讼请求，依法予以支持；原告（反诉被告）某某公司请求被告（反诉原告）武钢资产经营公司按合同总金额3800万元支付违约金380万元的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的有关规定，根据公平原则和合同实际履行情况，参照民间借贷年利率24%的标准，由被告（反诉原告）武钢资产经营公司赔偿原告（反诉被告）某某公司违约损失108万元（自2015年元月22日至2016年7月22日，300万×月利率2%×18个月）。被告（反诉原告）武钢资产经营公司反诉请求原告反诉被告）某某公司缴纳租金450万元的诉讼请求，是基于继续履行合同前提下的反诉主张，其请求原告（反诉被告）某某公司支付违约金380万元，赔偿经济损失1000万元的反诉请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）某某公司与被告（反诉原告）武钢资产经营公司之间于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除。

二、被告（反诉原告）武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）某某公司租金150万元、合同履行保证金150万元，合计人民币300万元。

三、被告（反诉原告）武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）某某公司违约损失108万元。

四、驳回原告（反诉被告）某某公司的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）武钢资产经营公司的反诉请求。

本案本诉受理费59400.00元，由原告某某公司负担19960.00元，由被告武钢资产经营公司负担39440.00元，反诉费65800.00元由被告武钢资产经营公司负担。

如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。

审　判　长　　陈　茜

审　判　员　　杨光洲

人民陪审员　　邓传文

二〇一六年七月二十二日

书　记　员　　皮　军

房屋租赁合同纠纷