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河南省民权县人民法院

民事判决书

（2012）民民初字第1419号

原告张某某，女，19某某年某月某日出生，汉族。

委托代理人孙德申，河南京港律师事务所律师。

委托代理人徐冰，河南京港律师事务所实习律师。

被告某某银行股份有限公司民权县支行。

负责人窦某某，任该行行长。

委托代理人杨国庆，河南向东律师事务所律师。

原告张某某与被告某某银行股份有限公司民权县支行（以下简称农行民权县支行）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年9月13日诉至本院，本院受理后，依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、民事起诉状副本、举证通知书和开庭传票，为原、被告分别指定了三十日的举证期限。本院依法组成合议庭，于2012年10月31日对本案公开开庭进行了审理，原告张某某的委托代理人孙德申、徐冰，被告农行民权县支行的委托代理人杨国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年3月7日，被告与原告签订了《房屋租赁意向书》。双方在该《房屋租赁意向书》中约定：被告有意承租原告位于民权县庄周大道中段房产一处，租金每年29.5万元。本意向书有效期自2012年3月1日至2012年8月31日。原告保证在本意向书有效期内，不得将房产另出租于他人，否则，须向被告付违约金5万元。被告如在本意向书期满后不能与原告签订租赁合同，不再租赁该房产，被告须向原告支付六个月的该房产的租金作为违约金，同时原告有权将该房产出租于他人。本意向书双方签字后生效。该《房屋租赁意向书》自签订之日起已经发生了法律效力。《房屋租赁意向书》生效之后，原告履行了双方在该《房屋租赁意向书》中约定的义务，在2012年8月31日之前没有将房产出租于他人。而被告应当在2012年8月31日之前与原告签订租赁合同，可被告至今一直没有与原告签订租赁合同。综上所述，被告没有履行双方在《房屋租赁意向书》中约定的与原告签订租赁合同的义务，被告已经违约，依法应当承担违约责任。而被告至今没有承担违约责任，使原告的合法权益不能实现。故此，原告为实现自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第108条之规定，向贵院起诉，请依法判决被告给付违约金147500元及利息。利息按照同期银行贷款基准利率计算，自2012年9月1日起计算到被告付清违约金之日。

被告当庭辩称：一、本案只涉及缔约过失责任而不涉及违约责任。本案中原、被告签订的是合同租赁意向书，而非租赁合同书，合同第一条已明确说明是有意承租而非一定承租。合同第四条约定有效期为2012年3月1日至2012年8月31日。合同第六条约定本意向书到期或签订正式租赁合同后本意向书自动失效。据此足以证实此意向书只是租赁意向，是为签订正式租赁合同所做的前期准备。既然租赁合同没有成立，那么本案只可能涉及缔约过失问题，而不涉及违约问题，而本案原告是按照违约提起的诉讼，显然起诉不当，应驳回其诉讼请求。二、本案待出租房屋未取得相关准建手续，未办理房屋权属登记，无法确定权利主体，由于租赁物不合法致租赁合同无效，合同无效不涉及违约问题。1、本案无法确定待出租房屋的权利人是否为张某某。本案租赁的房屋按合同约定使用面积为423平方米，在租赁意向书签订后因原告无法提供房屋所有权证书，无法确定合同相对人的权利主体及使用面积到底为多少，因此，该合同本身不成立。2、本案待出租房屋未取得建设工程规划许可证，因违法导致合同本身自始无效。本案中待租赁房屋为临时建筑，至今尚未竣工，因原告未取得建设工程规划许可证，导致合同因租赁标的违法而导致合同自始无效。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。按照合同法的相关规定，合同无效并不涉及违约赔偿的问题。三、退一步讲，即便租赁合同成立，被告也不存在违约问题，无需支付违约金。双方签订的租赁合同是租赁意向书而非租赁合同书，其订约目的是预定租赁物并附有5个月的有效期，有效期内是单务合同，只约束原告不得转租，而不约束被告，被告在有效期内可以选择解除而不承担责任，如超过有效期被告未解除，租赁合同成立，因租赁合同已成立并发生了法律效力，才会发生承担违约责任的问题。按照租赁合同第四条约定，即只有在意向书期满后被告不能签订合同才涉及违约问题，而本案中被告在约定的期限内多次向原告发送解除通知，该租赁合同早已解除，因此原告请求支持违约责任无法律及事实依据。

根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告要求被告给付违约金147500元及利息有无事实根据和法律依据。

原、被告均同意本院归纳的争议焦点。

原告向本院递交了四组证据材料。第一组证据是2012年3月7日原告与被告签订的房屋租赁意向书一份。该证据证明：2012年3月7日，被告与原告签订了房屋租赁意向书。双方在该房屋租赁意向书中约定被告有意承租原告位于民权县庄周大道中段房产一处，租金每年为295000元。本意向书有效期自2012年3月1日至2012年8月31日。原告保证在本意向书有效期内，不得将房产另出租于他人，否则，须向被告支付违约金5万元。被告如在本意向书期满后不能与原告签订租赁合同，不再租赁该房产，被告须向原告支付六个月的该房产的租金作为违约金，同时原告有权将该房产出租于他人。本意向书双方签字后生效。该房屋租赁意向书自签订之日起已经发生了法律效力。第二组证据是原告委托的代理人对证人的调查笔录3份：1、调查证人赵某某笔录；2、调查证人赵某笔录；3、调查证人吴某某笔录。第三组证据是赵某某、赵某、吴某某出庭作证陈述。第四组证据是原告的房屋照片一组。第二、三、四组证据证明：1、原告的房屋在施工过程中，由于被告明确表示要承租原告房屋的一层，并签订了意向书，因此，原告在施工过程中变更了原来的工程设计，按照被告的要求对工程设计进行了变更。实际建成的房屋完全是按照被告的要求完成的。具体表现在：原告在房屋建设设计的是三层楼房，用钢架结构，用加砌块填充墙体，打圈梁，楼梯从一层大厅上去，门窗是中间为大门，两边是大窗户。上下水在东南角。按照被告的要求，为方便被告营业使用，原告的房屋的填充墙由原来使用加砌块变更为黏土实心砖；楼梯放在一楼大厅外，不经过一楼上去；门窗变更为一楼四个大门，正面没有窗户了；上下水变更到西北角的后墙。2、原告按照被告的要求建成的房屋与原来设计的房屋相比，原告增加了施工成本；增大了施工难度；施工工期相应延长。3、原告按照被告的要求建成的房屋，适合被告使用，如果被告不使用，出租给其他单位或个人是比较困难的。客观上减少了出租机会，减少了出租收入。

经庭审质证，被告对原告所举的房屋租赁意向书的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。被告认为：意向书的目的要弄清，预订的是什么。意向书只是个意向，是为了签订正式租赁合同所做的前期准备，在约定期限内可租可不租。既然租赁合同没有成立，那么本案只可能涉及缔约过失问题，而不涉及违约问题。意向书第六条规定在正式合同签订后或到期后失效；根据合同约定，在合同约定期限内，被告在有效期内可以选择解除而不承担责任；在有效期内是单务合同，只约束原告不得转租而不约束被告，故被告不存在违约。证人赵某某证言不真实，在对他的调查笔录中，赵某某称农行的刘某某领着农行的工作人员到正在建房的工地上考察，并要求变更设计。而证人赵某某在出庭陈述时明确说是农行的人，但叫什么名字不知道，但在调查表笔录中记载的是叫刘某某。证人出庭作证，也无法证实农行出具了什么手续要求变更工程量，被告对工程量变更始终不知情。证人赵某出庭作证陈述与对其调查笔录内容相矛盾，其在笔录中知道叫刘某某，但在出庭时不知道了，并且工程量的增减只是听说的，属传来证据。证人吴某某证言虚假，与本案无关联性，他只知道工程量是农行变更，而不知道是谁依何手续变更。原告主张的是被告应承担违约责任，三位证人证实的是工程量变化，但被告对工程变化从未提出过要求，三位证人不能证明原告的主张。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条的规定，本案待出租房屋未取得建设工程规划许可证，因违法导致合同本身自始无效，按照合同法的相关规定，合同无效并不涉及违约赔偿的问题。原告所举的房屋照片在意向书签订时尚未存在，现在房屋仍未竣工，且未取得建设规划许可证。

针对被告的质证意见，原告质辩认为：2012年7月1日开始施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称《买卖合同司法解释》）第二条规定”当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。同时，按照《买卖合同司法解释》第四十五条的规定，其他权利转让或者有偿合同在没有规定的情况下，参照适用买卖合同的有关规定。也就是说，由于法律尚未对房屋租赁的预约合同加以明文规定，所以，其适用该司法解释第二条的规定。可见，《买卖合同司法解释》明确规定了预约，使预约合同成为有名合同，明确了预约合同具有合同的法律效力，违反了预约合同，应当承担违约责任等法律责任。本案的意向书是典型的为签订本约合同而签订的合同，是预约合同，虽包含本约合同的内容，但目的是为了将来签订本约。根据意向书约定，过了8月31日后，被告不履行签订租赁合同，就具备了给付违约金的条件。由于被告在有效期内未履行预约合同约定的义务，所以即使过了有效期，原告仍有权追究被告的违责任，被告应承担违约责任。意向书明确约定了原被告双方的权利和义务，是典型的双务合同。被告的义务主要表现为依约定的期限和条件缔约，原告的义务则为在约定期限内不得将房屋另行出租。双方的义务互为前提，互为对等，是一种利益的交换，符合合同法等价有偿的公平原则。此外，意思自治和诚实信用作为公正这一法的终极价值的一种体现，构成了合同法的基本精神。在不违反法律的禁止性规定的前提下，合同法充分尊重当事人的自主性，由当事人对民事行为进行设定；而当事人则应本着诚实信用的态度对待合同相对人和自己合同中的义务。在本案中，原被告双方基于对自己利益的判断，以交换利益的方式达成意思表示的一致。这种对自己利益的处置，既不违反法律的禁止性规定，亦不违反公共利益，是公正的一种体现，理应得到法律的认可和保护。对达成的协议，原被告双方应忠实地予以履行，否则，就应按照自己的承诺，承担相应责任，这也是公正的一种体现。因此，作为违约方的被告承担约定的责任符合合同法的基本原则和精神。而如果允许其不承担违约的责任，公平正义、诚实信用和交易的安全将受到严重的伤害。三位证人能证明一个基本事实，农行刘某某主任看到原告房屋位置有利用价值，之后又来了几个人看，看后确定签订意向书，并证实工程量是应农行要求变更，导致工程量增加。双方没有约定任何一方享有解除权，解除权的行使应依双方的约定或法律的规定。原告要求被告承担的是违反预约合同的违约责任，而非违反房屋租赁（本约）合同的违约责任，亦非缔约过失责任。既然，房屋租赁（本约）合同未签订，自然就不存在房屋租赁（本约）合同的违约责任，也无法对未签订的房屋租赁（本约）合同的有效无效作出评价，而且，原告并未主张追究被告的缔约过失责任。原告的房屋照片一组真实反映了房屋现状。综上，被告的质证意见不成立。

被告向本院提交了三组证据材料。第一组是快递邮寄单及通知书各1份，证明被告于2012年7月31日通知原告解除合同了。第二组是2012年8月16日商丘日报公告，证实被告于2012年8月16日以报纸公告形式解除合同。第三组是租赁物照片3张，证实租赁物为简易房，租赁物至今未竣工。

经庭审质证，原告对被告所举证据有异议，原告认为，原告方根本没有收到快递邮寄的通知书，快递邮寄单上的签字李存洁是谁不清楚。从被告提交的通知解除合同的内容来看，被告已经承认双方签订了预约合同，如果双方不存在预约合同，怎么还会通知解除合同？意向书第四条未约定农行有解除权，被告提交的该通知书只能证明被告单方不在履行义务，在合同履行期限届满之前就明示违约，正符合合同法第一百零八条规定的预期违约。因双方未约定农行单方有解除合同的权利，而被告以报纸公告的形式单方决定不履行合同义务，单方决定不再租赁房屋，不再签订正式的租赁合同是故意违约，属于典型违约。被告提交的3张照片，说是简易房，不属实。

被告质辨认为，快递邮寄的通知书，是邮局工作人员到吴连富的单位办公室送达的，签收人已转交给吴。意向书第四条也没有约定被告不能行使解除权解除合同。按照租赁合同第四条约定，即只有在意向书期满后被告不能签订合同才涉及违约问题，而本案中被告在约定的期限内多次向原告发送解除通知，该租赁合同早已解除，因此原告请求支持违约责任无法律及事实依据。

本院对当事人有异议的证据，经审查认为：原告向本院递交的2012年3月7日原告与被告签订的房屋租赁意向书，形式合法，内容客观真实，与案件密切关联，符合证据三性原则要求，本院予以采信。按照一般生活经验法则，被告作为商业性银行，在与原告签订房屋租赁意向书前，必定对意租赁的房屋周边环境及房屋本身进行考察，以利于其经营安全和利益最大化。证人赵某某、赵某、吴某某是原告2012年2月份开始建房时的现场施工、管理人员，是对被告在原告拟建楼房周边环境及房屋本身进行考察的直接目击者，三位证人的陈述内容互相印证，并出庭接受双方当事人的质询，虽存在具体人名上不能详记之类的疵瑕，但不影响所述事实的客观真实性，被告亦未提供出三位证人所述的农行工作人员没有要求变更工程量方面的证据，故本院对原告委托代理人对三位证人的调查笔录及证人赵某某、赵某、吴某某出庭作证陈述，予以采信。原告的房屋照片一组真实反映了房屋现状，本院予以采信。被告向本院提交的快递邮寄单上，不能证明原告已收签到被告所邮寄的材料；原告并非下落不明或无法联系，被告以在报纸上刊登公告的形式解除合同，缺乏事实和法律依据；被告提交的租赁物照片3张，再现了租赁物现状，但不能证实租赁物为简易房；三位证人已证实租赁物已于2012年8月初竣工。综上，被告向本院提交的证据，不符合证据客观性、合法性和关联性要求，本院不予采信。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院对案件事实确认如下：

2012年2月16日，原告张某某聘请商丘市豫民建筑工程有限公司在民权县城关镇庄周大道中段北侧动工建造楼房，被告农行民权县支行拟租赁该楼房作为新的营业点使用。在施工过程中，被告多次委派工作人员到施工现场进行考察，与原告磋商有关租赁事宜。2012年3月7日，原、被告本着自愿、平等、互利、有偿的原则，进行协商，达成共识，签订房屋租赁意向书。双方在房屋租赁意向书中约定：被告有意承租原告位于民权县庄周大道中段房产一处作为银行营业网点使用，租赁期为十年，租金每年295000元（697.4元／平方米，含税），按年支付，前三年原告不得随意提高租金，以后年度随行就市。本意向书有效期自2012年3月1日至2012年8月31日。双方签订本意向书后，原告保证在本意向书有效期内，不得将房产另出租于他人，否则须向被告付违约金50000元。被告如在本意向书期满后因故不能与原告签订租赁合同，不再租赁该房产，被告须向原告支付六个月的该房产的租金作为违约金，同时原告有权将该房产出租于他人。本意向书双方签字后生效。本意向书到期或双方签订正式租赁合同后自动失效。原告委托吴连富在该房屋租赁意向书上代为签字。被告单位负责人窦某某亦在该房屋租赁意向书上签字，并加盖了被告单位印章。

此后，原告根据被告的需要，对原图纸设计进行了变更，并按变更后的设计进行施工建造。2012年8月初，该楼房竣工。2012年7月31日，被告以本行的上级部门对此租赁意向未批准同意实施为由，以特快专递的形式向吴连富邮寄房屋租赁意向书解除通知书，原告及吴连富未签收到该邮件。2012年8月16日，被告在商丘日报刊登公告通知原告，公告内容为，现因情况发生变化，决定不再租赁原告的楼房，根据房屋租赁意向书第四条之约定通知你方：原签订的房屋租赁意向书作废，不再执行。原告在2012年8月31日之前没有将房产出租于他人，被告至今没有与原告签订房屋租赁合同。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁意向书的目的，是在意向书有效期满前，双方签订房屋租赁意向书中约定的正式租赁合同，是为将来正式租赁合同的签订所做的前期准备工作。相对于正式租赁合同，房屋租赁意向书属于预约合同，而正式租赁合同为本约合同。意向书是双方的真实意思表示，是双方就房屋租赁事宜在自愿、平等、互利、有偿的基础上所达成的合意，无论从形式上还是内容上，都具备了合同成立的基本要素，因而它是独立于本约合同之外的合同，具有独立性。在房屋租赁意向书中，约定了双方的义务，原、被告各自的义务互为对方的权利，平等、互利，相互依存。在意向书第五条明确规定，双方在意向书上签字生效，原、被告均在意向书上签字，已具有法律约束力，双方当事人应本着诚实信用原则积极履行合同义务。原告已按预约合同的约定履行了义务，而被告至今没有与原告签订本约合同。原、被告签订的房屋租赁意向书，已经签署即产生相应法律效力，无需第三方审批，因此，被告以其上级行未批准同意实施该房屋租赁意向合同为由，解除房屋意向书的理由不能成立。被告向本院提交的快递邮寄单，不能证明原告方已收签到被告所邮寄的材料；原告方系自然人，有固定的生活、工作场所，又有建造的双方意租赁的位于民权县庄周大道中段房产，并非下落不明或无法联系，被告以在报纸上刊登公告的形式解除合同，缺乏事实和法律依据。同时，公告形式发表声明的前提是对方下落不明，导致无法送达，被告用公告形式发表解除合同声明，本身就是对其以邮寄方式送达解除合同声明的一种否定。因此，被告辩称意向书已解除的主张，不成立。综上，被告已违约，理应承担相应责任。原告要求被告承担违约责任支付147500元的诉请，合法有据，本院予以支持。被告的抗辩，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告要求被告给付违约金利息的诉讼请求与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、被告某某银行股份有限公司民权县支行于本判决生效后十日内一次性给付原告张某某违约金147500元（含法律规定应当缴纳的相关税）；

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3270元，由被告某某银行股份有限公司民权县支行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审　判　长　　崔振江

审　判　员　　王广潮

人民陪审员　　刘清一

二〇一二年十二月三日

书　记　员　　张志勇

租赁合同纠纷