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山东省荣成市人民法院

民事判决书

（2015）荣民初字第985号

原告杨某，居民。

原告倪某某，居民。

二原告之共同委托代理人徐风文，山东文旭律师事务所律师。

二原告之共同委托代理人郑晓刚，山东文旭律师事务所律师。

被告张某某，居民。

被告张某甲，居民。

二被告之共同委托代理人刘永海，荣成明天法律服务所法律工作者。

原告杨某、倪某某与被告张某某、张某甲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪某某及二原告共同委托代理人徐风文、郑晓刚与二被告共同委托代理人刘永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告诉称，1999年11月9日，二原告与被告张某某签订房屋买卖合同一份，二原告购买二被告坐落在荣成市斥山街道东泊子村1区东四排1号房屋[（2014）荣石民初字第49号民事调解书确认诉争房屋门牌号为荣成市斥山街道东泊子二区110号],诉争房屋正房四间、东厢房两间、厕所一间及院落，房屋买卖价款9500元。2013年12月24日，被告张某某向荣成市人民法院提起诉讼，请求确认二原告与被告张某某签订的房屋买卖合同无效，并诉请返还房屋。2014年1月22日，经荣成市人民法院主持调解，二原告与被告张某某达成民事调解，确认双方签订的房屋买卖合同无效，二原告在2014年2月25日将诉争房屋返还给被告张某某。二被告系夫妻关系，因诉争房屋为二被告夫妻共同某，二被告有共同返还房款及赔偿损失的责任。二原告与被告张某某房屋买卖合同在被确认无效之前，合同效力尚处于待定的状态，原告有理由对合同的可得利益存在正常的预期，现因被告违反诚实信用原则，导致合同确认无效，二被告理应返还二原告购房款并承担由此给原告造成的损失。根据《山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要的通知》及威海市中级人民法院对农村买卖审判实务指导精神，特诉至法院，请求判令二被告返还二原告购房款9500元，并按照增值部分的90%份额赔偿二原告损失255402元，上述共计264902元，诉讼费由二被告承担。

二被告辩称，首先，原告将被告张某甲作为本案的被告是错误的，根据合同的相对性，被告张某甲没有与原告签订房屋买卖合同，原告依照房屋买卖合同起诉被告张某甲于法无据。其次，根据荣成市人民法院（2014）荣石民初字第49号民事调解书，约定的房屋返还日期为2014年2月25日，建议本案按照这一天的房屋价值进行合同赔偿。最后，该房屋由被告居住使用，并没有进行拆迁改造，被告只能按照现有房屋价值进行合理补偿。

经审理查明，二原告及二被告均系夫妻关系。1999年11月9日，二原告与被告张某某签订房屋买卖合同一份，约定二原告以9500元的价格，购买被告张某某名下的座落在荣成市斥山街道东泊子村一区东四排一号的正房四间、东厢房二间、厕所一间及院落（现门牌号为荣成市斥山街道东泊子二区110号，宅基地登记卡载明地号为24050151，用地面积137.4平方米）。2013年12月24日，被告张某某诉至本院，请求确认其与二原告就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，要求二原告返还涉案房屋。经双方当事人自愿调解，本院于2014年1月22日作出（2014）荣石民初字第49号民事调解书，载明：1、张某某与杨某、倪某某于1999年11月9日签订的房屋买卖合同无效；2、杨某、倪某某于2014年2月25日前将荣成市斥山街道东泊子村门牌号为荣成市斥山街道东泊子二区110号的房屋返还给张某某。现二原告要求二被告返还房款并赔偿损失，遂成诉。

原告当庭提交案外人张文永与斥山街道东泊子村居民委员会签订的旧村改造拆迁协议书一份，用以证明涉案房屋已经列为拆迁范围，涉案房产价值应按照该村拆迁安置方案2600元/平计算。被告对该证据不予认可。依原告申请，本院于2016年3月14日到荣成市斥山街道办东泊子村村委对该村书记张洪铭进行调查，张洪铭陈述称：（原告提交的）张文永与村委签订的协议书属实，我们村拆迁置换是每平米补偿2600元，其中，房屋面积是一平米置换一平米（含道平房及厢房等2.2米以上建筑），院落面积是二平米置换一平米。涉案的斥山街道东泊子村二区110号张某某、张某甲的房屋没有进行实际的测量，也没有与村委签订拆迁协议。本村大概有90%的居民都已经签订协议。原、被告对上述情况均无异议。

经双方当事人同意，本院于2016年6月24日对涉案的荣成市斥山街道办东泊子村二区110号房屋院落面积进行现场勘验测量，经在场的原告倪某某、被告张某甲及张某某共同确认，涉案房屋院落面积为52.59平米。

上述事实，有原被告陈述、民事调解书、东泊子村旧村改造拆迁协议、宅基地登记卡、勘验笔录、调查笔录、开庭笔录等证据在案为凭。

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的某，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同依法被确认无效，原告已将涉案房屋向二被告返还，故原告要求二被告返还购房款，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告张某甲系涉案房屋共有权人，与被告张某某系夫妻关系，被告辩称原告起诉主体有误，理由不当，本院不予采信。双方对该合同的签订均负有过错，应当各自承担相应的责任。经法院调解，原告向被告返还房屋时，原告购买涉案房屋已长达近15年，诉争房屋价值已明显增加。二被告虽未与村委签订拆迁安置协议，但诉争房屋所在的斥山街道东泊子村90%已进行旧村改造，涉案房屋属于拆迁范围之内，原告要求按照拆迁改造安置方案确定涉案房屋价值，理由正当，本院予以支持。参照该村拆迁安置协议的规定，诉争房屋价值为288886元[（137.4平方米-52.59平方米+52.59平方米÷2）×2600元/平方米]，结合本案案情，应以二被告承担85%的赔偿责任为宜，即二被告应向原告支付房屋增值利益245553.1元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告张某某、张某甲向原告杨某、倪某某返还购房款9500元。

二、被告张某某、张某甲向原告杨某、倪某某支付房屋增值利益245553.1元。

以上二项，共计255053.1元，由被告张某某、张某甲于本判决生效后十日内向原告杨某、倪某某支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5274元，由二原告负担196元，二被告负担

5078元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审　判　长　　刘　畅

人民陪审员　　朴明珠

人民陪审员　　吴龙文

二〇一六年七月二十八日

书　记　员　　吕俊杰

买卖合同纠纷