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河南省许昌市魏都区人民法院

民事判决书

（2013）魏民初重字第53号

原告：马某某，男，汉族，住河南省许昌市魏都区。

委托代理人：马红军，河南天苑律师事务所律师。

被告：常某甲，男，汉族，住河南省许昌市魏都区。

委托代理人：李群，河南汉风律师事务所律师。

被告：常某某，女，汉族，住河南省许昌市魏都区。

原告马某某为与被告常某某、常某甲确认合同无效纠纷一案，诉至本院，本院依法作出（2012）魏民一初字第568号民事判决书。确认常某某与常某甲签订的《房屋转让协议》无效。被告常某甲提起上诉。许昌市中级人民法院经审理作出（2013）许民三终字第303号民事裁定书，将本案发回重审，本院依法另行由审判员司忠信，人民陪审员廖娅丽、贠会芳组成合议庭，由司忠信担任审判长，公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人马红军，被告常某甲及其委托代理人李群，被告常某某到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

原告马某某诉称：2001年4月2日，原告与被告常某某登记结婚。2010年12月27日，被告常某某未经原告同意，擅自将双方夫妻共有房屋一套转让给被告常某甲。根据相关法律规定，被告常某某擅自处分共有房屋的行为系无效行为，现请求确认被告常某某2010年12月27日所签的“房屋转让协议”无效；诉讼费由被告承担。

被告常某甲辩称：1、本案原告不具备诉讼主体资格，依法驳回其起诉。原告诉称确认无效的房屋转让协议系其妻子所签，原告不是房屋转让合同的主体，原告如认为其妻子损害了其权益，原告可以向其妻子主张权利，但是其无权请求该房屋转让协议无效。2、本案诉争房屋系被告常某甲以其姐姐常某某名义出资15000元购得，一直住到拆迁，被告与拆迁办签协议，因房屋在姐姐名下，拆迁办要求被告与姐姐签个协议。该协议只是应拆迁办要求所写，涉案所有权早已确定，所以没有支付相应的转让款。

被告常某某辩称：1、1999年分的房屋是本人单位的房改房，第一次交钱是1999年交了1万元，第二次是2001年10月交了5000元，第二次房钱交完取得居住权，钱是本人的钱交的。有交钱订单和折子。是本人和原告的共同财产。房产证是本人的名字。常某甲没有交钱，只是暂时居住。常某甲暂时居住也是本人交的水电费。2、常某甲写的协议，本人只是单单签了个名字，不是本人真实意愿的表达，本人直到2012年8月份的中下旬才知道这个协议，才见到这个协议，名字是本人签的。

根据原被告的诉辩意见，合议庭归纳本案争议焦点如下：1、原告诉讼主体资格是否适格；2、本案协议的效力。

围绕上述争议焦点，原告马某某出示的证据有：第一组四份1、原告马某某与被告常某某的结婚证。时间2001年4月2日。证明常某某的结婚时间。2、第二次交款条，时间2001年10月30日，4月2日结婚，10月交款，证明房屋是婚后交款，是夫妻共同财产。3、产权登记资料，证明房子办了两次房产证，第一次是2002年，第二次是2004年3月25日，两次所有人都是常某某。都是在原告与常某某婚后办理。婚后取得产权。4、2004年的房产证，证明房产属于夫妻共有财产，产权人是常某某。

被告常某甲质证称：1、结婚证证明的结婚时间，其真实性和证明目的没有异议。2、交款条，真实性无异议，但是证明目的有异议，该款只是名义上以常某某缴纳，实际出资人是常某甲；2、第二次交款是婚后财产，款是交了两次，婚前的交钱就不说了，不能证明其证明目的。3、希望原告说明交5000多的来历，第二次交款是本人和父母当面给的常某某，随后我当着他们夫妻的面还给了父母，最后还退了2000多元，但是当时本人不知道。4、房产证的真实性无异议，但是证明目的有异议，该房产是以常某某名义取得房产证，但是实际出资人是常某甲，常某甲是实际产权所有人，常某某提到了以工龄取得房产，但是没有证据证明其所说。该房产证在取得后，交给常某甲，常某甲交给其母亲代为保管，婚后取得的房产证不能证明其是夫妻共同所有。

被告常某某质证称：原告的证据都是真实的，合法的。

第二组证据：协议一份，证明2011年12月27日，被告常某某把夫妻共同财产转让给了常某甲。请求确认该协议无效。

被告常某甲质证称：真实性无异议，原告的证明目的有异议。1、抬头是转让协议，落款是保证人，恰恰证明了实际所有人是常某甲。2、转让协议没有价款。3、常某某说不记得什么时候签的，协议是为了应付拆迁办，当时写的协议，常某某签的字，根本不存在她所说的不知道这个协议。本人与拆迁办签完所有的协议后，为了免麻烦让常某某再写的协议。如是转让协议，应该有价款。协议是常某甲老婆写的。

被告常某某质证称：协议不是本人真实意思表示，银行是朝九晚五上班，中午怎么签的协议，协议上没有写价款，没有付款，我怎么会签。交钱都有本人的证据。

被告常某甲围绕上述争议焦点，为支持其主张，向本院递交的证据有：证据1、证明一份，证明常某甲以常某某名义购买房屋一套。1999年7月常某某就分得了涉案房屋，取得房产在前，结婚在后。证据2、转让协议一份，被告常某甲与拆迁办签订协议后，应拆迁办要求，与其姐姐签的协议，证明签协议是为了拆迁使用。证据3、拆迁安置协议，证明拆迁人与常某甲确定后，签订的协议。

原告马某某质证称：1、证明，房屋是1999年7月是有分房资格，证明不了给原告有任何关系。2、转让协议，是产权转让协议，印证了侵害了原告的权益。协议也证明两被告的关系，当时没有付钱，名为转让实为赠与。3、拆迁的问题，拆迁办没有权利确认所有人，不能成为有效证据。

被告常某某质证称：证明是真实的，还能证明本人有分房资格，分房是本人的名字，本人钱都交完了，协议不是本人的真实意愿，常某甲与拆迁办沟通好了，又骗本人签的房产转让协议。

证据4，证人张某霞（二被告的母亲）出庭作证，证明1999年7月份常某某在工商银行分得一套房子，54平方米，1999年常某某没有结婚，说让弟弟买吧，早晚也得结婚用。常某甲回来后我给他商量，第一次说交了10000元给钥匙，他没有钱，常某甲出了5000元，借本人4000元，又让本人的妹妹拿了1000元，当着我们六个人的面给的常某某。第二次房改，因为要的紧，常某某说先垫上5000元，后来当着本人的面常某甲还给了常某某。常某甲一直在涉案房子住到拆迁。拆迁时用房产证，当时房产证名字是常某某，让签协议，中午常某某回来的，然后签的协议。当时分的房子常某某也一直都没有去过。房子是常某甲买的，常某甲出的钱。买房子的时候，中间还退了2000元，常某某也没有还给常某甲。签订房屋转让协议常某某说不知道，纯属假话。房产证和交款条一直都在本人那里保管。

证据5、证人常某木（二被告的父亲）出庭作证，证明1999年常某某分得房子的时候，说不要，她没有结婚，说结婚就和有房子的结婚，分房时交1万元给钥匙，当时当着我们的面，后来房改办房产证，要交5000元，当时要的急，常某某说先垫上了，后来当着我们的面常某甲还给了她。当时签订转让协议是为了应付拆迁办，分房子后常某某一直都没有去过，都是常某甲在那居住。后来在二审时法官让调解，张某霞和常某木去她家，她也没有让进去。后来马某某回来开的门，事情没有调解成功，常某某回来让我们出去。当时让她说实话，她说说实话我脑子进水了。

证据6、证人张某会（二被告的姨夫）出庭作证，证明第一次2012年本人出庭作证，中间发生了两次打架，后来派出所处理了。交钱的事本人知道，第一次是找我们夫妻借1000元钱，我们两口、常某甲两口，说第一次交了钱说以常某某的名义分的房子不要了，给常某甲买，总共10000元钱，第二次听说的，又交了5000元先由常某某交上了，后来常某甲又还上了。钱是谁掏的就是谁掏的。

证据7、上述三证人证言三份，证明协议是常某某所签。证人证言证明涉案房产以常某某名义购买实际出资人是常某甲，该钱缴纳完后，手续都交其母亲保管。转让协议系应拆迁办要求所写，产权人实际是常某甲。

原告马某某质证称：1、证据均有异议，书面证言和证人不能同时出示，证人出庭作证了。2、三个证人均是被告的直系亲属。与本案有利害关系。3、他们这一次的陈述与上一次的陈述明显不一致。

被告常某某质证称：证言都是串通好的。她说第二次交款是我交的，但是他们说还我款5000元他们没有证据。

经庭审质证，合议庭确认原告提供的被告没有异议的第一组证据中第一份证据，该份证据出自民政部门，证明了原告马某某与被告常某某结婚的事实，与本案有关联性，可以作为定案依据。原告出示的第一组证据中的第2份证据，二被告对其真实性均无异议。被告常某甲认为该款名义上是常某某交纳的，实际出资人是常某甲。被告常某甲没有有力证据予以反驳。该份证据能够证明原告的主张，本院确认其证明效力。原告提供的第一组证据中的第三份证据是真实的。被告常某甲对原告的证明目的有异议，但没有提供有力证据予以反驳。该份证据能够证明原告的主张。该证据与本案有关联性，本院确认其证明效力。原告提供的第一组证据中的第4份证据。被告常某甲对其证明目的有异议，认为涉案房屋的实际产权人是自己而不是常某某，但其没有提供有力予以反驳。对其主张，本院不予采信。该份证据登记的产权人是“常某某”，原告的证明对象成立，该证据与本案与本案有关联性，本院确认其证明效力。原告提供的第二组证据与被告常某甲提供的第二份证据完全一样。被告常某某对其真实性也不持异议。该份证据证明了常某某将本案涉案房屋转让给常某甲的事实。与本案有关联性，可以作为定案依据。

被告常某甲提供的第一份证据证明了常某某1999年7月份分得了涉案房产，不能证明此时常某某已取得产权。该份证据与本案有关联性，本院确认其证明效力。被告常某甲提供的第2份证据与原告马某某提供的第二组证据相同，关于其效力不再赘述。被告常某甲提供的第3份证据因涉及协议另一方，而另一方没有出庭，其真实性与效力无法确认。不能作为定案依据。被告常某甲提供的第4、5、6份证据，原告马某某及被告常某某不认可，该三份证据及原告的书证对抗不了交款条上交款人、房屋所有权人为常某某这一事实。该三份证据与原告的第一组证据中的第2、第4份相矛盾。对其证明效力，本院不予确认。

根据原被告的陈述和上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告马某某与被告常某某系夫妻关系，二人于2001年4月2日登记结婚。被告常某某与被告常某甲系姐弟关系。1999年7月份原告所在单位中国工商银行许昌南关支行分给被告常某某单位公房一套，房屋位于许昌市南关办事处仓库路16号，当时交款10000元。后来公房改革，被告常某某于2001年10月30日又向单位交纳房款5233.32元。房产归个人所有。2002年4月1日许昌市房地产发证办公室向常某某颁发了该房的房产证。载明“五年后允许进入交易市场”。2004年3月25日许昌市房产管理局收回上述房产证，又向原告颁发了一份新的房产证，上面没有2012年的房产证记载的“五年后允许进入市场交易”的字样。房产证上登记的房屋所有权人仍为常某某。该房一直由被告常某甲居住使用。2010年12月27日被告常某某向被告常某甲出具房屋转让协议一份，内容为“我叫常某某，现将许昌市仓库路工行家属院4号楼西单元3楼西户产权转让于我弟弟（常某甲），如拆迁等一切事项，全由常某甲负责”。协议签订后，被告常某甲未向被告常某某支付转让价款。

1、本院认为：第一次交房款时原告马某某和被告常某某没有结婚。第二次向单位交房款，二人已结婚。不论第二次交房款时是否使用了马某某的工龄、学历等因素作为这套房屋的优惠条件，均应认定该房产为夫妻共同财产。被告常某甲称该款是在常某某交后自己还给了常某某，但原告和常某某均不承认，其证据与原告的第二次交房款的证据相比，显然没有优势。故本案所涉房产应认定为夫妻共同财产，原告主体资格适格。

关于的转让协议的效力。二被告所签协议，没有约定价款，名为转让协议，实为赠与合同。本案所涉房产属原告马某某和被告常某某夫妻共同财产，对于共同共有的财产的处分，要经得全体共有人同意。被告常某某将本案所涉房产无偿转让给他的弟弟被告常某甲，没有经得原告马某某的同意，事后亦没有得到马某某的追认。被告常某某与被告常某甲之间的转让协议无效。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：

确认被告常某某与常某甲于2０1０年12月27日签订的房屋转让协议无效。

2、本院认为：被告常某甲一直占有使用涉案房屋，又把房产证交给了拆迁办，他的父母、姨夫都作证证明房屋是他出的钱，可以认定当初常某甲以常某某名义买的房屋，故不存在协议有效无效的问题，把所涉房产确权给常某甲就行了。进一步讲，即使涉案房产属于原告马某某和被告常某某的夫妻共同财产，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持的规定，也应认定本案转让协议有效。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审　判　长　　司忠信

审　判　员　　李伟杰

代理审判员　　徐　艳

二〇一五年二月五日

书　记　员　　纪朋飞

确认合同无效纠纷